金融危機對我國房地產業調控的沖擊研究論文

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【摘要】中國房地產業宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現為對二者的區別對待?！肮膭钇?，抑制投資”成為中國房地產業宏現調拉的基本原則之一其理論基抽是:住房投資的信貨風險較高，客易引發銀行危機，乃至整個金觸危機或經濟危機而住房消費似乎具有某種“杭體”，共引發金觸危機的風險從未引起人們的高度t視本丈認為灸國次級債危機從現實層面推翻了以上傳統認識.有力沖擊了中國房地產業宏魂調拉的理論基拙。本文對住房消費與住房投資在多重視角下的重斷解讀.從理論層面修正了傳統認識。

【關鍵詞】次級債危機金融危機房地產業宏觀調控

一、中國房地產業宏觀調控對住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統認識

傳統理論將居民購房活動主要區分為住房消費與住房投資兩大類。二者的區別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利。至于住房投機，它是與住房投資既有區別，又緊密相關的活動。雖然在學理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現實操作層面上對住房投資與住房投機進行區分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉變為投機行為?！薄病骋驗楸疚闹饕懻摲康禺a業宏觀調控，宏觀調控顯然屬于現實操作層面，所以本文并未將住房投機單獨作為一類活動與住房消費和住房投資相并列來進行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內。

中國房地產業宏觀調控，特別是2005年以來的本輪房地產業宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現為對二者的區別對待?！肮膭钕M，抑制投資”成為房地產業宏觀調控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產業宏觀調控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區別對待。消費與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復強調。住房消費如同“華夏”，不僅在房地產業宏觀調控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據優勢地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產業宏觀調控中受到政策的抑制和區別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統理論看來，住房投資與信貸危機，乃至整個金融危機或經濟危機有著某種天然聯系;而住房消費似乎具備某種“抗體”，其引發信貸危機，乃至金融危機或經濟危機的風險卻很小。

二、美國次級債危機從現實層面對中國房地產業宏觀調控理論基礎的沖擊

美國次級債危機是一起典型的由住房消費引起的信貸危機和金融危機。這起危機從現實層面沖擊了中國房地產業宏觀調控的理論基礎，引發人們重新認識住房消費、住房投資與金融危機之間的關系。

在美國住房抵押貸款市場上，放貸機構根據借款人信用高低，對其進行區別對待，從而形成兩個層次的市場，即“優惠級”(Prime)抵押貸款市場和“次級”抵押貸款市場。信用低的人申請不到優惠級抵押貸款，只能在次級市場上尋求貸款。兩個層次的住房抵押貸款市場的服務對象均為貸款購房者，但次級抵押貸款市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因為次級抵押貸款市場為那些受到歧視或者不符合優惠級抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，所以在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。由于次級抵押貸款利率通常比優惠級抵押貸款利率高，因而次級抵押貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，所以該業務受到放貸機構的有力推動。另外，美聯儲實施的低利率政策和美國住宅價格的持續上升，也引起美國居民購房熱情不斷升溫。

在次級抵押貸款業務推出的最初10年里，該業務取得了顯著效果。1994-2006年，美國的住房自有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。在利用次級住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數族裔，其中大部分是低收人者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優惠級抵押貸款。次級抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權，通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統理論對居民購房行為的分類，這些購房活動顯然絕大部分屬于住房消費，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經濟過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢，美聯儲連續17次加息，將聯邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個方面影響到房地產業:其一，由于大部分次級住房抵押貸款采取可調整利率形式，隨著美聯儲17次上調利率，次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯儲17次上調利率直接導致美國房價下挫，房地產交易也從此由火熱轉向低迷。債務負擔的增加與住房價格的下跌交相作用于美國次級住房抵押貸款，引起了越來越嚴重的信貸危機。

在辦理次級住房抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進行抵押再融資。但事實上，由于美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會出現逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級住房抵押貸款市場的悲觀預期，次級住房抵押貸款市場就會發生嚴重震蕩，并沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個住房抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為住房所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成惡性循環，加劇了次級住房抵押貸款市場危機的嚴重程度，這便是美國次級債危機。在危機的初始階段，危及僅僅存在于美國次級住房抵押貨款市場上。但是，隨著美國次級債危機的逐步加劇，市場預期更加悲觀，住房價格進一步下跌，優惠級住房抵押貸款市場也受到沖擊。隨著次級債危機中住房價格的一跌再跌，越來越多優惠級住房抵押貸款市場上的借款者發現，他們購買的住房市值已經低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優惠級住房抵押貸款市場上，也出現了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例，美國次級債危機波及到了整個抵押貸款市場。不僅如此，銀行的信貸危機很快波及到了以住房抵押貸款為發行基礎的住房抵押貸款證券市場，進而影響到了整個證券市場，最終釀成了一場深刻影響美國經濟的金融危機。

反思美國次級債危機可以發現，引發本次危機的恰恰是住房消費，而不是住房投資。次級住房抵押貸款的借款者絕大多數是那些少數族裔和低收人者，這些弱勢群體通過次級住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個典型案例，美國次級債危機從現實層面對傳統理論中關于住房消費、住房投資與金融危機關系的認識產生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。

三、對住房消費和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統認識

美國次級債危機沖擊了中國房地產業宏觀調控的理論基礎，顛覆了人們對于住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統認識。而這種傳統認識追根溯源是基于傳統理論對于居民購房性質的分類，即對住房消費與住房投資的認識。

本文認為，從經濟學理論層面而言，對居民購房性質的研究至少存在三種分析視角:其一，基于國民經濟帳戶體系(SNA)的分析視角;其二，基于需求目的的分析視角;其三，基于虛擬經濟理論的分析視角。在不同分析視角下，對于居民購房性質，或者說對于何謂住房消費、何謂住房投資會得出截然不同的結論。每一種結論都建立于自己獨特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨特的分析視角，才能找到其結論的合理性。對住房消費與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統認識，為重新審視住房消費、住房投資與金融危機的關系，以及重建我國房地產業宏觀調控的理論基礎奠定了根基。

(一)基于國民經濟帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費

國民經濟帳戶體系是當代最主要的國民經濟核算體系，被所有發達國家和眾多發展中國家所采用。國內生產總值的核算是SNA最主要的內容之一，GDP由消費、投資、政府支出和出口四部分組成。基于SNA的分析視角，在新房市場上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利，都屬于投資活動。

SNA之所以如此設計統計口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時期內一個經濟體生產的所有最終產品和服務的市場價格。對于普通消費品而言，人們會在一個給定時期內購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當期消費。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當長的時間里為消費者提供一個持續的服務流。雖然住房服務的消費可以綿延很久，但對住房的購買支付卻是在某個相對短的時期內進行，住房的購買行為和消費行為在時間跨度上存在極大背離。對于GDP及組成GDP的消費、投資等流量指標來說，這種背離會給統計工作帶來嚴重偏差。如果將購買住房的支出計人當期消費，無疑極大地高估了當期的消費支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務視作消費品，將房租計人消費。可見，如果基于SNA分析視角，在新房市場上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動。而享受住宅提供的住房服務，并為此支付房租的行為屬于消費活動。同時，GDP僅僅衡量現期生產的所有產品和服務的價值，非現期生產的產品和服務，即舊貨的購買并不計人當期GDP，因為舊貨的交易反映了一種資產的轉移，并不是經濟價值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當期GDP中。所以，居民在二手房市場上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，不在SNA的考察范圍之內，所以居民在二手房市場上的購房活動既不是住房投資，也不是住房消費。

(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費

顯然，傳統理論對于住房消費與住房投資的認識絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據居民的購房目的來界定住房消費與住房投資。他們認為吃、穿、住、行是人的基本消費集合，是人類生存與發展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費需求的一種方式，于是一些學者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費活動，而被購買的住房屬于消費品的結論。同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利，那么這種購房活動與購買工業、商業或辦公等非住宅房地產的行為一樣，屬于投資活動。從需求目的分析視角對住房投資和住房消費的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動還是消費活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認同，以商品用途來區分投資品和消費品不僅在實踐中被廣泛應用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動的性質時，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費品的特殊性。

許多學者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動

的方法來研究商品住房的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實際經濟因素如人口數量、居民收人水平、就業率等指標來解釋和預測住宅價格的周期性波動，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費品的虛擬資產屬性，采用這樣的方法做出的預測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點，他使用1986-1994年美國41個大城市的截面數據，根據居民收人、家庭數量、人口數量、就業量、每年房屋建造許可和開工數量、空置率等實際經濟變量及商品住房價格滯后變量對商品住房價格進行回歸分析。結果表明，這些解釋變量對商品住房價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預測價格變動的拐點，即使是預測最準確的模型錯誤率也高達52.73%.這是因為隨著商品住房虛擬資產屬性的日益增強，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經濟領域因素的影響，而實際經濟因素對商品住房市場的影響在逐步減弱。事實上，馬克思早在19世紀下半葉就認識到了房價的特殊性，他指出“房價只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關”。

由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區分住房投資與住房消費，但是該結論僅僅在這一獨特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨

特視角，在更為廣闊的范圍內理解住房投資與住房消費的涵義。因為住房消費與一般意義上的消費行為大不相同，集中體現在商品住房不同于普通消費品，其價格的形成與變動遵循著不同于普通消費品的特有邏輯。傳統理論對于住房投資與住房消費的認識基于需求目的分析視角之下。所以，傳統理論中住房投資與住房消費的涵義僅僅在這一獨特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機的關聯性，也同樣找不到住房消費對于金融危機存在“免疫力”的絲毫證據。公務員之家

正如下文所述，金融危機往往是由虛擬資產價格的強波動性引發的，從虛擬經濟分析視角來看，商品住房具有虛擬資產屬性，其價格具有強波動性。正是房價的強波動性，才是房地產容易引發金融危機的主要因素。從虛擬經濟分析視角看，傳統意義上的住房投資與住房消費并無二致，二者均具有投資活動屬性。

(三)基于虛擬經濟視角的住房投資與住房消費

從1997年東南亞金融危機以后開始，我國部分學者開始研究虛擬經濟現象，這一研究很快得到社會承認。2002年10月，“虛擬經濟”一詞被寫人了十六大報告。虛擬經濟研究對于深化關于房地產屬性的認識意義重大。雖然對于什么是虛擬經濟和虛擬資產尚未達成一致定義，但是人們基本認同這樣一種觀點，即“虛擬經濟是一種與實體經濟相對應的經濟形態，虛擬資產是指金融資產以及具有類同金融資產屬性的其他資產形式，而房地產就是除了金融資產以外的最主要的虛擬資產形式”。[5l0由于房地產具有虛擬資產屬性，所以它有別于普通資產，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。

虛擬經濟與實體經濟的本質區別在于他們遵循完全不同的運行模式。這種不同表現為“在實體經濟中，資本必須通過與實物形態之間的相互轉換，經過交換—生產—流通—交換這一循環后才能產生利潤，但是，在虛擬經濟中，資本卻不需要通過這一循環就可以產生利潤。由于虛擬經濟中不包括物質生產活動，故其本身并不能創造財富，但卻能對實體經濟創造的財富進行再分配”。[6l0虛擬經濟也被看作是虛擬價值系統，“虛擬價值系統與實體價值系統具有本質區別，它與人們的心理密切相關”。[7l0雖然研究者對于什么是虛擬經濟和虛擬資產尚未達成完全一致的意見，但是有一點是共同認可的，那便是:虛擬經濟具有自己獨特的載體—虛擬資產，與普通資產不同，虛擬資產具有獨特的價格形成與波動機制，強波動性是其價格的基本特征。而房地產與金融資產、郵票、古玩字畫等資產都具有這一特征，因而都被納人了虛擬資產的范疇。由于虛擬資產價格具有強波動性，使其成為投資或投機活動的主要對象。虛擬經濟理論正是從價格形成與波動的特征—強波動性的分析視角出發得出如下結論:居民購房無論是用于自己家庭居住還是用于出租，或等房價上漲之后將其出售以賺取差價，都屬于投資活動，無論是自住房還是非自住房都具有投資品屬性。“房地產價格的波動性表明房地產不僅僅是一般消費品或耐用消費品，而更多的成為一種投資工具，從而決定房地產價格的不只是由建筑及土地成本決定的供給和消費者效用決定的需求，更重要的是投資于房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力，這正體現了房地產作為虛擬資產的特性”。

基于虛擬經濟視角，可以解釋為什么商品住房的價格具有強波動性，進而可以解釋為什么房地產容易引發金融危機。而在虛擬經濟視角下，傳統理論意義下的住房投資與住房消費本質上并無區別，二者均具有投資屬性。這就從理論層面上解釋了為什么住房消費可以引發美國次級債危機，同時本文在多重視角下對住房消費和住房投資的重新解讀也從理論層面上修正了關于住房投資、住房消費與金融危機關系的傳統認識。