房地產企業開設投資基金形式分析論文

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摘要：房地產行業是資金密集型行業，對于房地產業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是其健康運行的關鍵。從資金來源現狀基礎著手，揭示了目前房地產存在的金融風險。結合當前我國房地產市場的實際情況，使用SWOT分析法對房地產投資基金進行了綜合研究。并結合我國發展房地產投資信托基金的制約因素，提出發展房地產投資信托基金的政策建議。

1當前房地產金融的風險

由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏幾大風險：（1）房地產泡沫的破滅。房地產價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。泡沫的破滅使房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。（2）房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70％以上。（3）“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。（4）基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。（5）土地開發貸款有較大信用風險。

2房地產投資基金分析

2.1房地產投資基金的優勢分析（S）

（1）房地產投資基金具有融資靈活性：房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有高流動性：它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較?。核梢酝ㄟ^多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

2.2房地產投資基金的劣勢（W）

（1）目前我國尚未出臺房地產投資基金法規，房地產稅費不盡合理，對于房地產投資基金的實施是個障礙。另外，我國房地產企業的規模實力有限，能達到成立房地產投資基金要求的不多。

（2）我國實際上并不存在真正的房地產投資。在中國只有房地產貸款。連有限的房地產信托也是銀行貸款的替代，沒有真正嚴格意義上的房地產融資。我國沒有嚴格的金融體系，大眾能夠以比較低的準入門檻分享房地產行業平穩的增長，也不可能有真正商業地產的運作。

（3）我國的金融體系不利于房地產投資基金的發展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄，儲蓄幅度仍然很快，而房地產商也有大量的需求，但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成，這就是由于整個融資結構存在一個重大的問題，有必要進行構建使其完備。

2.3房地產投資基金的機會（O）

（1）投資對象分析。房地產投資基金主要投向是房地產業及與其緊密聯系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值的持續最大化為目標。

（2）市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本通過三個方面——自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資大量流入到房地產開發中，這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險。

（3）需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55％來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一且金融體系政策有變更。房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動時，不至于直接影響到房地產業發展。

2.4房地產投資基金的風險分析（T）

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中。在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理。

（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險。由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等。

3發展房地產投資信托基金的政策建議

3.1建立健全相關的法律制度

法律制度的不健全是目前發展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規，但其持續發展，需要更為健全的法律法規制度。對此，應建立完善的法律體系，保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明，以推進房地產投資信托業健康、理性地發展。

3.2明確稅收優惠待遇

房地產投資信托基金在國外得以大力發展的重要原因在于能享受相關稅收優惠。在美國，房地產投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產投資信托不屬于應稅財產，且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定。對此，我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規定。

3.3嚴格監管，強化信息披露

國外對公開發行的房地產投資信托。均有嚴格的信息披露制度。而從我國現有的信托計劃發售時的信息披露分析，我國對信托計劃涉及項目的披露較為簡單，對項目的收益和風險結構也未作詳細披露。應從發展之初就高度重視監管問題，實行嚴格的信息披露和違規懲戒制度。一方面。加速相關法律法規的出臺，另一方面，加大中介機構的連帶責任，防止中介機構披露不合格的會計信息。公務員之家

3.4建立交易平臺。解決流動性問題

標準的房地產投資信托基金可以像股票一樣在市場進行買賣，具有很好的流動性，這也是其吸引投資者的一個重要原因之一。我國以往的信托產品因為缺少統一的交易平臺，流動性不足，成為限制信托業發展的一大問題，如果發展房地產投資信托基金，就應通過建立和完善信托產品信用評級體系、信托產品的定價等一制度，建立面廣、公平、公正和公開的交易平臺，提高其流動性。