住宅融資體系國際經驗論文

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內容提要:世界各國根據自身情況，建立不同的住宅金融模式，對中國而言，獨立運行、專業經營和廣泛參與是我國住宅金融體系的發展方向，包括：建立商業性和福利性相結合的金融支持體系，明確商業銀行在住房融資中的地位和作用，完善融資保險和擔保體系建設等。

關鍵詞：住宅融資擔保房地產

世界各國根據自身情況，建立不同的住宅金融模式，實行不同的金融政策、法規和措施。盡管它們的形成都與其經濟政治體制、社會文化傳統、消費習慣、經濟發展歷史緊密相關，但總體看，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性和規律性，對中國的房地產金融業有著較強的參考意義。

一、我國住宅市場發展的制度保障

1、與各國住宅市場發展相對應，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性。各國在解決住房問題過程中基本上都經歷了一個由解決住房困難到增加住房面積，再到提高住房質量以至全面提高居住水平的發展過程。在住宅金融政策方面也經歷了三個階段的演變。第一階段主要由政府財政直接參與住房開發、建設和經營，大多數居民租用公房；第二階段是政府由直接提供住房轉變為參與住宅金融市場，形成以國有金融機構為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設融資和消費支付能力；第三階段是政府間接參與住宅金融市場，著重在于宏觀調控，保證金融市場的穩定。

2、提高住房建設和消費支付能力的住房金融政策是第二階段的基本方針。發達國家第二階段的發展一般都持續了20年以上時間，在這期間政府一般對房地產業持積極的金融支持政策。例如，美國曾制定了以提高開發商融資能力為目的的金融政策。60年代至70年代初期，美國開始全面實施都市更新計劃，同時在全國范圍內開展了大規模的拆遷運動。由于拆遷、建設費用大，安置住房數量不足，引發了許多爭議。1975年政府頒布實施《美國住宅抵押貸款條例》，1977年又頒布實施《美國城市社區重建投資管理條例》來鼓勵金融機構積極放貸；同時成立專門機構－－"住宅區重建投資公司"，以加大投資力度。日本通過財政投融資計劃，由財政機構吸收和籌集資金，為官方金融機構提供信貸資金和直接投資給公營或國家支持的住宅開發機構。日本政府也開辟多種渠道，采取重點資助各種住宅機構和團體建造住宅，統管房租以及提供住宅補貼等多項政策來解決居民住宅問題。

我國住宅產業處于第二階段初期，需要長達數十年的金融支持政策。我國經過20多年的改革開放和城鎮住宅建設的快速發展，人均居住面積得到較快提高，城鎮居民在總體上告別住房嚴重短缺時代，從數量型發展階段進入了增量與質量并重發展階段。2003年我國人均GDP達到1090美元，城鎮居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達到18.4平米），恩格爾系數37.7，只處于第二階段的初期。中國作為發展中的轉軌大國，這個階段會遠遠超過地域人口小國，中國以提高住房建設和消費支付能力的住房金融政策也應當持續數十年之久，需要防止跨越發展階段或不顧本階段發展主流的傾向。

我國應借鑒國際經驗，明確對住宅生產和消費雙向支持的融資政策。政府提出了以人為本的執政綱領，把建設小康社會作為我國的政治目標，并將房地產業作為國民經濟的支柱產業進行培養，而房地產業也具有迅速發展的內在動力，所以長期穩定的金融支持政策是實現政治目標、改善人民居住水平和培育支柱產業的制度保障，構建以提高住房建設和消費支付能力為重點的金融支持體系具有深遠意義。

二、我國住宅金融體系的發展方向

1、發達國家住宅金融體系的特點

成熟的住宅金融體系一般都有獨立的政府非盈利性住宅金融機構協調整個住宅金融業務（例如日本的住宅金融公團，新加坡的中央公積金局等）。它向住房經營者和經營住房信貸的金融機構提供資金和其它便利，協調專業性的住宅金融機構(如互助性住房儲蓄機構或抵押銀行)，同時其它銀行與非銀行金融機構參與融資、提供擔保，從而形成一個各方參與、相互分工協作的運行機制。

發達國家和轉軌國家一般都建立商業性和福利性相結合的多元住宅融資體系，大多有專業性的住房融資機構。市場經濟國家在充分發揮市場機制的同時，也沒有忽視政府對福利性金融體系的建設。發達國家既有商業性金融機構的支持，也有福利性金融機構的支持。在商業性金融體系中建立專業性的金融機構，其他金融機構積極配合。政府主要在福利性金融體系中對直接融資、信用補充和市場流動性方面提供積極的支持。從國際經驗看，大部分國家都有專業性的住房儲蓄機構，如德國的建筑儲蓄金融機構、日本住宅金融專庫、英國的建房社團等。研究表明，發展中國家推動住宅金融系統，建立專業的機構更可能成功。專業機構比一般機構更能夠提供購房貸款。

發達國家眾多機構參與和分工的融資體系既是推進住宅的建設和消費的重要手段，也是防范風險的必要措施。發達國家目前已形成了多種住宅金融機構共同參與、運用各種金融工具、多渠道籌集資金的局面，廣泛運用住宅專業儲蓄和貸款制度、政府直接融資制度、政府信用補充和抵押銀行制度、不動產證券融資以推進住宅的建設和消費，同時也廣泛分散風險。

2、我國應加強住宅融資體系的探索和試點

政府參與住宅金融市場，探索建立獨立的住宅金融機構來協調整個住宅金融業務，以利率引導、存款保險和信用補充為工作重點，協調各融資主體之間的利益關系與運行規則，有效地調控市場和實現社會福利。

建立多渠道的支持體系，培育多元化的融資工具。中國住宅金融支持機構非常單一，目前住宅建設和消費僅僅只有商業銀行和住房公積金提供支持，缺乏專業化的住宅融資機構，在信用補充、市場流動和直接融資方面缺乏相應的支持主體和支持政策。培育多元化的融資機構是促進住宅消費和建設和分散風險的必要手段。

盡快建立專業性的住宅金融機構，同時進一步發揮住房公積金的作用和效能?，F階段可繼續儲蓄銀行的試點和推廣，盡快建立具有中國特色的專業性的住宅金融機構，為我國住宅目標和產業發展提供持續的資金來源。同時應進一步發揮住房公積金的作用和效能，并在信用補充和市場流通方面迅速補位。

三、建立商業性和福利性相結合的金融支持體系

1、建立福利性的金融體系是政府的職責

大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是以非盈利為出發點，體現政府福利，解決中低收入人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。經過幾十年的發展，福利性金融對中低收入者仍發揮主要作用。

發達國家在資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態度。典型市場經濟國家對福利性金融在資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面都采取了直接參與或支持。各國政府特別是在資金籌集和信用擔保上發揮了積極的作用，如美國的FHA保險、VA擔保為住宅金融流通提供了大力支持；德國政府的建筑存款獎勵金、法國政府的非納稅儲蓄制度和住房儲蓄獎勵金為籌集資金起到了杠桿作用。另外，在減輕返還負擔方面，各國政府也出臺了很多有利的政策。如美國的住房貸款利息收入扣除制度，英國的住房貸款利息補助制度、德國政府為購房者在8年間補助相當于購房價格5%的補助金，法國政府對住房價格的20%以內給予零利率融資。

2、我國福利性金融體系亟待建立

我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔政策性的住宅融資責任，以福利性為目的的住房公積金制度尚未充分發揮作用，公積金大量閑置，對住宅融資的支持功能并未充分體現；而其他福利性金融幾乎空白，所以建立針對中低收入人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。我國應迅速改善公積金貸款服務現狀，加大對中低收入人群的金融支持力度和服務范圍。

四、建立針對中低收入群體的金融支持體系

明確中低收入群體融資的限制條件是發達國家普遍的經驗。從發達國家的經驗看，建立有效的中低收入群體的金融支持政策需要明確中低收入群體融資的限制條件。發達國家在解決中低收入住房問題上，往往在居住面積、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制條件。

發達國家一般都建立與福利型住宅金融政策聯動的各種金融制度。歐美主要國家提供與政策性住宅金融聯動的各種制度。美國除重視稅制上的優待措施外，對部分人群可提供保險、擔保，同時聯邦抵押機構還為辦理住房貸款的金融機構提供流動性支持。英國則實施了“住房貸款貼息制度（MIRAS）”，以購買住房為目的的居民從金融機構接受融資時，政府可替住戶交納一部分應繳利息。德國在1996年實施了“購房補助金制度”和以購房為目的的儲蓄優待制度，同時還有面向中低收入者的低利息融資的社會住房制度等。

金融機構過分遷就低收入等級貸款并無有益意義。美國中低收入者購買“社會住宅”采取政策性貸款和商業性貸款相結合的辦法，以所購住房為抵押。如果居民無力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租屋，并將原住房收回重新出售，歸還銀行貸款，避免銀行信貸風險。相關研究也表明，發展中國家的住房和住宅金融政策必須認清市場的三種不同階層。首先是高收入階層，可由金融機構充分供應。其次是享受資助的中間階層，他們可能得到商業性貸款，也是政府資助的受益人。而對于窮困戶最好通過計劃由國家預算直接付款資助。鼓勵金融機構過分遷就低收入等級貸款并無意義，甚至會威脅他們的長期生存。但是可以鼓勵金融機構對中間階層提供貸款，以保持它們的生存。

我國需要發揮金融部門和財政部門的合力作用，并建立相關的配套政策和限制條件。我國在解決中低收入群體的住房問題上，單純依靠金融部門的支持是不夠的，還需要發揮財政部門的作用，尤其是對于低收入階層，國家預算直接付款資助比金融部門的支持更有效果。金融體系的支持也需要相關的配套政策支持，例如近期可探索“購房儲蓄免息制度”、“住房儲蓄再保險制度”，以增加住房儲蓄和降低金融風險；同時為了公平有效地為中低收入群體提供政策性住房服務，我國不但需要明確符合當地實際情況的政策實施對象，更需要嚴格地執行政策受惠條件；同時也需要防止不恰當的“父愛主義”造成貸款人的信用軟約束，增加貸款人在還款過程中惡意拖欠的可能。

五、明確商業銀行在住房融資中的地位和作用

1、國外房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，增長時間持續20年以上

伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸增長20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%。即使在資本市場非常發達的美國，房地產貸款40年增長了88倍，成為商業銀行第一大信貸資產，占2004年總貸款的52%。

2、高比例的房地產信貸并不是積累金融風險的充分條件

1997年東南亞金融危機中，各國（地區）投向房地產業的貸款比例較高，基本都在20-

40%，最高的是香港，達55%；但相對于其它國家在危機后銀行不良貸款率迅速攀升，香港銀行業的不良貸款比率只有3%。高比例的房地產信貸并不是積累金融風險的充分條件，更重要的是銀行自身的營運管理能力。

3、我國應明確商業銀行在住房融資中的地位和作用

近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產（企業+個人）信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

商業銀行信貸在長期內是我國住宅融資的主要工具。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管住宅證券金融會得到迅猛的發展，但仍然難以取代信貸金融的主導地位。所以無論是現在還是將來，盡管商業銀行在住宅融資中的份額可能會有所下降，但在較長時間內它都將是住宅融資的主要工具，而日益發展的證券化金融工具，例如信托融資、房地產基金等將成為住宅融資的有益補充。未來商業銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發展的替代，而非自身發展的減緩。

六、我國應通過融資保險和擔保體系建設，有效分散和化解金融風險

1、發達國家都有完善的住宅融資保險和擔保體系建設。為改善居民的居住條件，同時有效分散和化解銀行風險，發達國家政府都積極介入抵押擔保保險市場。日本政府實行住房融資保險制度，規定商業性金融機構進行住房融資時，通過向住宅金融公庫投保，防止壞賬風險。美國成立的聯邦住宅管理局專門為中低收入家庭和退伍軍人購房提供100%的貸款擔保，當借款人無力償還債務時，聯邦政府將承擔未清償的債務，保證及時向金融機構支付本息。除公營抵押擔保機制外，美國還有八家私營抵押保險公司專門從事抵押保險。這種公營與私營抵押保險相結合的模式一方面提高了居民的支付能力，另一方面也大大降低了銀行信貸的風險。

美國大部分抵押貸款同時被保險或擔保，這種“押上加?！睓C制不僅增強了金融機構的抵押貸款信心，也通過貸款的標準化為貸款證券化二級市場的發展創造了條件。日本政府也實行住房融資擔保和保險制度，促進民間力量開展住房建設，1955年制定了《住房融資保險法》，規定商業性金融機構進行住房融資時，通過向住宅金融公庫投保，防止壞賬風險。政策性的住房融資保險制度有如下特點：（1）保費更便宜，例如個人住房貸款時的保費比商業性的擔保機構便宜40%左右；（2）承保標準比商業性機構寬松，例如過渡性信貸、無抵押融資、無法加入團體信用人壽保險是可利用保留的融資等；（3）承保范圍寬泛，例如部分商業性擔保機構不予考慮的單位貸款融資等也屬于承保范圍。

2、加強我國住宅融資保險和擔保體系建設。與發達國家相比，我國房地產融資擔保和保險機構發展滯后，目前尚沒有建立起全國性的融資擔保機構，也沒有建立起以住房抵押保險為主的房地產保險體系，向房地產融資提供擔保的機構主要以各種房屋置業擔保機構為主。因此，必須加快我國住宅融資保險和擔保體系建設。