地產企業成本核算探究

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摘要：對于房地產行業來說，其成本核算工作中存在著較多的影響因素。其中成本核算體制問題具有一定的典型性。商業地產企業要想提升成本核算的整體水平，提升自身的經濟效益，需要首先做好成本控制工作，會計管理以及稅收管理等方面也不容忽視。通過對企業成本核算的相關內容進行細致地分析和探討，提出制定科學的成本控制措施，加強制度管理工作的對策，以期為相關的商業地產企業成本核算工作人員提供參考和借鑒。

關鍵詞：成本核算；商業地產；成本控制

房地產企業的成本核算工作較為復雜，包括歸集企業開發商品房所用的支出費用，同時對項目總成本進行計算。成本核算水平以及精準度直接影響著成本管理以及企業的效益。因此，對于商業地產企業來說，做好企業成本核算工作是重中之重。成本核算工作對會計工作人員提出了較高的要求。在成本核算工作中會存在這樣或者是那樣的問題，研究人員要根據企業發展的特點以及市場經濟的特征及時解決，促進企業的長足發展。

一、商業地產行業成本核算中存在的問題

（一）成本核算對象不明確。一般情況下，房地產的相關的項目用地面積從大小不同，以成片開發形式為主，要分期進行來開發和建設。對于房地產來說，產品的形態各異，包括高層、多層、公寓以及別墅或者是花園洋房等。對于這些不同類型的項目來說，如何進行成本核算難度較大。而且，在具體的會計準則中，并沒有對不同開發對象成本核算方法的相關規定。可見，在實際的核算工作中存在著較大的難度。（二）成本費用的歸集不明確。一般情況下，如果用于產品生產所發生的費用應該直接歸結到產品的成本中，如果是生產多種產品所產生的費用則需要按照一定的類別進行歸集。但是，對于房地產企業的成本核算工作來說，如果是建造工程所需要的費用可以直接歸集到成本中，但是如果是土地征用所發生的費用，包括工程費、基礎設施費用以及其他類型的費用等則需要歸屬到間接成本。那么，這些間接成本如何歸集，最終要按照什么樣的歸集方式來處理還是一個未知數?？梢?，成本費用的歸集問題一直都是房地產企業成本核算的重要影響因素。（三）虛增建筑安裝成本。多數的房地產企業在經營制度相對健全，而且成本核算方式科學，管理水平較高，利潤增長較為平穩。但是也存在著個別房地產企業在對建筑安裝成本進行核算的過程中虛報成本費用。為了最大化地對利潤進行壓縮，一些企業的管理人員會從建筑安裝成本上做文章，給出的工程成本很大程度上存在著不科學、不精準的現象。這種做法不僅無法提升企業的經濟效益，反而會降低企業的總體信譽。（四）成本核算周期不明確。通常情況下，一般產品的成本核算工作都是以月份或者是產品本身的生產周期來作為核算周期。但是對于房地產工作來說，產品開發工作的周期相對較長，因此，無法直接按照固定的周期來對成本進行核算。房地產的開發成本計算需要以銷售面積為主。通常情況下，房地產開發工程的成本核算可以有明確的周期性，只要工程結束就可以進行成本的核算。但是小區內的基本配套設施無法及時完善，這就影響到房地產項目的成本核算工作如期完成。（五）成本調劑的隨意性較大。房地產企業在開發項目的過程中會采用滾動開發的形式進行，同一年度內房地產開發商可以對不同的項目進行開發。但是由于各個項目的地點、價格以及用途等都存在著差異。因此，項目的利潤也存在著差異性。經濟適用房與商品房之間的差距就十分明顯。在這種情況下，一些房地產企業就會在利潤的驅使下偷稅逃稅，或者是對各個項目的利潤空間進行壓縮，項目的成本核算工作隨意性較大。

二、核算工作中存在問題的原因

（一）管理者素質低下。很多房地產企業的成本核算工作很大程度上受到傳統經濟體制的影響，企業并沒有真正做到自主經營和自負盈虧。企業在生產和經營過程中的主動性沒有充分發揮出來。另外，在市場經濟的背景下，房地產企業之間的競爭日漸激烈。管理者的壓力相對較大，為了讓企業更好地適應外部的環境，同時更好地應對市場競爭的壓力，仍然以傳統的經營方式為主。而且管理人員自身的管理能力和素質相對較低，管理手段不符合現代的管理標準，甚至還會出現管理落后的問題，這就嚴重地影響到成本核算工作。（二）成本核算體制無法適應市場經濟的發展。對于傳統的房地產企業來說，在進行成本核算管理工作的過程中，主要是按照財務部門的結算報告來進行最終的核算工作。但是，這種核算體制和核算方式很大程度上會受到業務人員主觀因素的影響，而且結算報告也會存在著一定的滯后性，因此，成本管理工作的作用受到影響。另外，如果財務賬面上的成本數字出現偏差，很難找到原因?？梢?，這種成本核算體制已經無法適應日益發展的市場經濟發展需要，需要管理人員進行更新和完善，保證成本核算工作的科學性與合適性。

三、提高房地產成本核算水平的策略

（一）制定科學的成本控制措施。房地產企業要想在同行業中提升綜合競爭力，獲得更高的經濟效益，需要對成本加強控制，具體來說可以從以下幾個方面來進行控制。1.控制建筑安裝成本造價。要想對建筑安裝成本進行控制，房地產企業的管理人員首先應該做好設計工作。因為設計工作是房地產工作的前提和基礎，設計工作也可以說是整個建筑安裝工作的龍頭。企業的投資以及工作計劃都在設計的環節中得到明確。可見，工程的設計工作是影響成本的重要因素。在設計階段，工作人員的專業水平以及設計質量都會影響到項目的投產效果。另外，要科學地安排施工的順序?？茖W的施工順序會降低施工費用，如果施工順序不科學不但會造成嚴重地成本浪費，還會影響到工期。因此，對施工階段的順序進行控制也是保證成本符合預期標準的重要方面。不僅如此，工程的材料、設備的投入也需要管理人員加強管理。因為房地產建筑工程中，材料與設備所占成本的比重較大。而且竣工之后的驗收工作也十分關鍵。管理人員要加強對工程造價以及結算審核工作的重視。2.拆遷安置費用的控制工作。在房地產項目得到明確之后，業主會根據實際的需要來對戶口進行控制，避免出現分戶的現象。在這種情況下，房地產企業成本核算管理人員需要按照相關的政策來對征地拆遷所涉及的費用進行核算，同時做好原有人員的安置工作。拆遷安置費用在工程的成本當中占比較大，因此，做好控制工作也是穩定成本的重要因素。3.貸款利息控制工作。對于房地產企業來說，銀行貸款是其最為主要的融資方式，很多房地產開發企業可以采用這種方式來進行短期融資。企業的資產負債率一般都會在80％以上。但是，貸款就有利息，何種貸款方式可以減少利息這是貸款的房地產企業管理人員需要考慮的主要問題。一般來說，貸款償還的方式有兩種，一種是一次性償還，另一種是若干次償還。前者對于業主會造成一定的壓力，只有擁有充足的資金才能進行一次性償還。很多房地產開發工作都是以滾動開發形式為主，因此，在開發的過程中也需要進行資金的投入。部分項目在完工之后將資金收回才能有能力來對部分貸款進行償還。一般情況下，采用等額本金的償還方式是比較科學的貸款償還方式，這種償還貸款的方式可以最大限度地減少利息的損失?？梢?，做好利息控制工作的重要性比較突出。（二）加強制度管理工作。1.健全企業的規章制度。商品房的成本核算工作需要按照科學的規章制度來進行，這樣成本核算工作才能做到有章可循。成本核算工作的科學性也能夠得到保證。企業要想提升成本核算水平，首先需要根據開發項目的規模大小以及項目的特點等因素為參考依據，完善規章制度的建立，專門配備較為專業的成本核算工作人員隊伍。每一個項目都需要有專業的負責人進行管控。在項目開發和進行的過程中，工作人員需要做好預測、決策以及計劃與核算工作。成本核算工作與制度管理工作相結合是保證成本核算工作符合標準的重要方式。管與算相結合也是市場經濟背景下，各大企業需要遵循的主要原則。2.加大會計、稅收監管力度。一般情況下，企業的成本核算工作離不開財務部門、稅務部門以及審計部門的合作與努力。這三個部門應該加強溝通與合作，保證工程決算工作負荷標準。一旦出現成本核算工作不科學的地方需要進行嚴格處理，提升收入成本的精準性。會計與稅收監管力度的增加可以保證會計核算工作的真實性，進而促進企業成本核算工作的科學性?？偠灾?，對于商業抵償企業來說，做好成本核算工作不僅可以更好地規范企業的管理工作，同時還能夠有效提升企業的經濟效益。雖然在成本核算管理工作中會出現一系列的問題，成本管理人員能夠嚴格地按照相關的規章制度，對工程各個環節的成本控制工作都加以重視，必然能夠促進企業的長足發展。

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作者:宗云 單位:江西財經大學