經濟適用房共有產權制度研究

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摘要：經濟適用房共有產權制度是經濟適用房制度的重大創新，針對現階段經濟適用房遇到的尷尬處境給予了新的解決辦法，就經濟適用房共有產權制度的一些細節問題進行探討，針對其中爭議問題提出解決辦法，使共有產權制度真正成為解決經濟適用房困境的可行之路。

1、實行經濟適用房的重大意義及現狀

我國現階段采取的住房制度是：對于有一定經濟能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經濟適用房制度，包含兩大優惠政策：(1)建設用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項行政事業性費用；(3)將開發商利潤限定在3%以內。其目的是以低于市場的價格供給特定消費者。對于經濟確有困難者，采取廉租房制度。上述三點綜合起來，實現“居者有其屋”的目標。

經濟適用房制度在我國經濟轉軌時期功不可沒，對構建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻。

根據經典的紡錘形的社會結構模型分析可知，中間階層的比重與其穩定性直接關系到社會的安定。我國全面建設小康社會的一個重點就是擴大中間階層的比重。因此，我國經濟適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標準，一個國家的房價與家庭年總收入比為3—6倍時是居民經濟能力可承受范圍，但據統計我國這一數據為8.4倍，對中低收入者，這個比例更高，經濟適用房制度的存在具有重大意義，其對整個國民經濟及房地產市場的發展的影響都不容小視。根據我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現階段的城鎮化建設以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經累計建成并銷售經濟適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應經濟適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關問題，這在包括香港在內的廉租房制度成熟的世界發達國家或地區都是個令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經濟適用房制度不但不能廢除，反而還應大力提倡和發展。

但是我國目前的經濟適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經濟適用房的產權及基本性質不清晰；(2)開發商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導致經濟適用房真實需求難以確定，進而資金短缺，(4)補貼方式不合理，對低收入者的補貼補在了“磚頭”上，而不是補在“人頭”上；

可見經濟適用房制度急需改革和創新，而非簡單的拋棄，經濟適用房共有產權制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創新制度。

2、對共有產權制度的細節分析

(1)共有產權經濟適用房的性質

經濟適用房共有產權制度一經推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統思維對新制度提出質疑，用多學科擴展思維思考這些問題發現它們恰恰是體現新制度的合理性和優越性。

共有產權制度創新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立“政府與個人按份額共有產權的經濟適用房”制度。其基本含義是，政府用于經濟適用房建設的財政性支出轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產權和相應權利。共有產權制度的內在本質是，堅持經濟適用房的雙重性質，實現保障性與商品性兩者的有機統一。經濟適用房產權與所有房屋產權一樣，具體在經濟和法律關系上主要體現為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權利，這些權利根據所有人的意志，目標和利益，可以統一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產權制度下，通過這些權利通過不同組合，體現經濟適用房的保障性、商品性的統一。

共有產權制度的創新要點包括：改變土地供應方式，地價由市場供求產生，使房地產商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經濟適用房獲利的可能；改變交易性質，受助者一旦賣出房產，政府作為共有產權人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環利用的問題。

(2)共有產權制度實現社會保障功能的高成本

持這種觀點的學者認為，將轉移支付凝固在房產這種“實體”上，其實際性質和廉租房等同，但房產的所有權卻沒有廉租房那樣“清晰”，當房產進行交易時，房屋的不同所有者之間會產生利益的博弈行為，甚至有道德風險發生的可能，當事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關人，而以自己是產權的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產。對于這種做法，政府不可能逐一監管，因此，共有產權制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。

我們應該分清共有產權制度經濟適用房和廉租房的區別，首先，共有產權經濟適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產權，會提高其對房屋的維護意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監督和修繕費用。

對于部分產權個人低價出售的道德風險問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。當政府認為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優先購買的權利，此種辦法完全可以解決這一難題。

(3)個人出資比例過小問題

由于共有產權制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導致某些道德風險的發生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達到“出少錢，住大房”的目的。這種現象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數，另一方面由于個人只占房屋產權的極小部分，導致在使用過程中有疏于保護的心理。

針對這一問題，本文認為可以跟進相關優惠措施和法規。第1，將個人出資比例分為幾個等級，等級越高，相關利益越大(可超過其出資比例)以交易手續費為例。假設當個人擁有20%產權時，繳納20%的交易手續費，當個人擁有60%產權時，你就只需繳納50%的交易手續費國家補貼另外10%，借此鼓勵個人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個人的出資積極性可以被充分調動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個人的財富狀況有一個準確的調查，加大處罰力度，一經查處，取消當年的申請資格等權利。第3，適當將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經濟確實困難人群的住房權造成侵害。

(4)國有產權部分的監管問題

反對方堅持認為，共有產權制度中，國有部分的產權很難做到真正明晰。即原本應該是產權極為明晰的國有資產存在產權不明，權責不清的嚴重問題，人民與政府之間的“委托——”關系的監督成本極高，會面對國資流失的危險。

本文也承認這種現象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結于共有產權制度上面來卻有失偏頗。在我國經濟體制轉軌期間，這個問題其實是一個系統性風險，幾乎每個和國有資產相聯系的問題都會涉及這種風險。廉租房制度同樣也有國有資產的流失的可能，我們必須做好長期的，復雜的斗爭準備，采取一些相應對策：

第1，加強基礎管理，建立健全房屋資產管理制度。從資產的購置直到出售建立一整套規范化的管理制度。加強隊伍建設，選派責任心強，政策水平高，懂經濟，會管理的人員承擔房屋資產管理工作。建議成立專門的國有股份房產監管機構。

第2，加大宣傳力度，提高全民保護國有資產的法律意識，把關心和維護國有資產變為每個公民的自覺行動。

第3，明確法律責任。為保證國有資產的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責任。國家工作人員膽敢違規操作，對其進行行政，甚至刑事處罰。

3、總結

共有產權制度可以實現住房保障資源的累積倍增，促進有中國特色的住房保障體系的形成；可以實現經濟適用房的循環利用，提高社會保障資源的利用效率；可以擴大住房保障范圍，實現住房保障功能的轉軌和升級；可以更好的發揮政府的調控功能。

共有產權制度是經濟適用房改革過程中的重大創新，像任何新生事物一樣，也會遇到這樣或者那樣的問題，有時會伴隨產生以前沒有遇到的新的問題。我們對好制度進行評價的標準應該是是否極大解決原有弊端，同時帶來較少的副作用。從這一點上來看，本文認為共有產權制度是解決經濟適用房現有困境的極佳選擇。值得特別指出的是，住房問題是關系到國計民生的重大問題，不是僅靠某一兩個學科的理論就可以很好解決的，需要建筑、經濟、管理、法律等相關學科的共同完善，相信在各學科取長補短的過程中，共有產權制度的發展和成熟會有更大的質的飛躍。