商業地產與城市經濟發展協調評價探討

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摘要:房地產業作為我國目前最為重要的一個產業之一，這些年來在我國所受到的重視越來越高，其自身也保持著十分良好的發展勢頭。但是隨著2008年我國對于房地產進行了宏觀的調控，我國的住宅市場也不再具有穩固的收益性，其自身的收益性開始不斷的被動搖，在我國的政策環境不穩定的情況下，很多房地產的開發商以及投資者都開始把目標轉移到了我國的商業地產，這也就直接導致我國的商業地產迎來了新的發展時期。本文主要針對商業地產與城市經濟發展協調評價進行研究。

關鍵詞:商業地產；城市經濟發展；協調評價研究

本文的主要目的就是根據一個城市在商業地產以及城市經濟互動的關系基礎之上，來對其兩者自身找到相互影響的因素，最后根據問題對其進行有效的辨識。其中主要需要采取的方式是定性與定量進行相互結合，并且更好的參照協調評價的原則，對其進行有針對性的影響因素的提取，然后通過對于整個指標體系的建立，來對這兩者之間進行協調評價，并且對其模型的奠定，這樣可以更好的促進一個城市的商業地產的發展，同時也能夠讓這個城市的商業地產更配得上這個城市的經濟發展的需要，維持一個健康的、可持續發展的狀態。

1城市經濟對商業地產的影響

商業地產作為目前我國在發展城市經濟的一個十分重要的分支，它的發展過程和發展經歷必然會受到整個城市自身經濟狀況的影響。而對于一個城市來說，其自身的城市經濟對于整個商業地產的影響，主要是通過一個城市自身的經濟發展，城市自身的經濟發展會在一定程度上影響這個城市的總體經濟、這個城市的城市化進程、以及這個城市的經濟結構和經濟運行的動態變化等等不同的因素，進而影響著整個商業地產的總量、需求、業態、規模、結構等各個要素的變化，進而對一個城市的商業地產的總量、規模、結構和布局產生影響。

1．1城市總體經濟變化對商業地產總量的影響

城市的經濟在不斷的進行增長，在一個城市中，其所進行的投資以及信貸都會在合理的范圍內進行增長，城市的人口數逐漸的增多、城市的家庭收入以及城市中的家庭數量增加，直接引發了人們對于消費品需求的增高，而商業地產自身作為消費品能夠流通的空間載體，其需求也會在這一環境下不停的增長;然而城市的經濟越來越不景氣，信貸開始不斷的縮緊，人均可以支配的收入逐漸下降，人口聚集效應減弱，則商業地產需求減少，商業市場萎縮，商鋪招租困難，市場轉租轉售現象嚴重，商業建筑空置，商業用地流拍等。而在城市經濟復蘇期時期，商鋪租金開始上升、商業地產新開發建設量增加，空置率下降。從利率變化的情況看，對投資者來說，短期內投資者的資金是固定的，當其他部門的利率上升，那么，意味著商業地產投資的收益就會降低，投資者就會視利率的變化情況，從而調節資金在商業地產的投資比重。利率下調，導致資產價格上升，進而誘發新建設開發量的增加。最終，這種情況會導致商業地產總量的增加。

1．2經濟結構的轉變對于商業地產的需求的影響

經濟結構的轉型對內需具有強化、支持和拉動作用，與此同時產業轉移趨勢有利于城市服務業發展。隨著內需上升到國家戰略層面，以服務業為主的第三產業比重正逐年加大，服務型經濟必將成為未來主流。從1994年開始，第三產業就業比率超過第二產業成為吸納勞動就業的最重要產業。由于在城鎮化建設中第三產業更有利于解決勞動就業問題，第三產業成為中國經濟的支柱更具戰略意義。作為第三產業的主體服務業，其提供大眾消費需求的零售、餐飲、休閑娛樂以及生活配套服務，它在解決地方經濟、解決就業以及長期稅收方面有獨具優勢。作為服務業的發展平臺和空間載體，商業地產在促進城市可持續經濟方面有明顯優勢，因而商業地產發展更容易得到國家政策的支持。因此經濟結構的轉變，將大大促進服務業發展，也將極大促進商業地產的繁榮發展。

2商業地產對城市經濟的作用

作為城市經濟的重要組成部分，處于良好發展態勢的商業地產能促進城市經濟快速、穩定、可持續增長，滯后、過剩的商業地產也能在一定程度上限制或阻礙城市經濟的穩步發展，可見商業地產對城市經濟的發展具有正強化也有負強化。

2．1商業地產對城市經濟的正強化

商業地產對城市經濟的正強化主要包括兩個方面，第一是商業地產自身對城市經濟發展做出貢獻，即直接貢獻;第二是通過商業地產帶動其他產業的發展，從而對城市經濟的發展做出貢獻，即間接貢獻。(1)商業地產自身對于我國的城市經濟所作出的貢獻。在中國，拉動經濟增長需要“三駕馬車”，即投資、消費與出口，而商業地產作為消費品流通的載體，其發展與其中的兩個因素，即投資與消費密切相關。首先，商業地產投資對城市經濟增長的貢獻。商業地產是房地產的重要組成部分，而房地產開發投資對GDP增長率做出重要貢獻。近幾年雖然房價過快上揚勢頭被抑制，但國家的整體經濟沒有因為對房地產市場的打壓而出現衰退，相反，加息預期仍在。隨著住宅限購政策的不斷“嚴峻”，開發商大多都開始轉向商業地產的開發，投資者對于商業地產的投資熱情也是與日俱增。其次，商品消費對城市經濟增長的貢獻。市場經濟條件下，投資只是帶動經濟增長的先導力量，實現經濟持續發展的動力在于消費需求的穩定。商業地產投資必然導致商品交易平臺增多，從而帶動商品流通性增強，商品消費擴大。商品消費的增加還可以帶相關稅費的增加，從而對城市經濟有重大的拉動作用。(2)商業地產對城市經濟的間接貢獻。商業地產是商品批發零售、娛樂、餐飲、休閑服務等經營活動的空間載體，其涉及面之廣決定了其對其他產業具有較強的帶動效應，而這種帶動效應正是通過以商業地產投資及消費來達到的。

3新經濟常態下城市商業地產發展方向

隨著商業地產不斷的擴大與發展，學術界有必要對其發展規模以及效益等方面進行科學、準確的衡量。在此情況下，商業地產與城市經濟發展的協調性評價就顯得尤為重要。通過政府層面以及開發商層面，提出相應的對策，以期來提高商業地產與城市經濟之間的協調關系。這既有利于城市經濟的提高，也有利于商業地產處于良吐發展態勢之中。

4總結

隨著我國商業地產不斷的擴大與發展，我國越來越多的學者開始對其進行研究和分析，這也讓我國在商業地產上發展的更加順利更加好，但是在實際的生活和生產過程中，這兩者的關系會變得越來越緊密、越來越好，以上就是本文針對這一問題的全部研究。

作者:蘇國興 單位:福建聯美建設集團有限公司

參考文獻:

［1］高靜．商業地產與城市經濟發展協調評價研究［D］．江西師范大學，2014．

［2］賀鈺杰．基于市場導向理念的倚能集團商業地產項目營銷策略研究［D］．蘭州大學，2013．