經濟新常態下房地產發展趨勢分析

導語：經濟新常態下房地產發展趨勢分析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:本文以經濟新常態下房地產業所面臨的現狀，結合統計數據和需求分析，借鑒現有國內外先進發展模式，逐步分析，總結了養老地產、物業+PTR模式和橄欖球型社會購房需求的三種適合中國房地產未來發展方向的發展模式。

關鍵詞:養老地產；物業；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經濟會議中第一次就中國經濟新常態作出了詮釋，所謂經濟新常態主要指中國將面臨結構產業調整，產業分工需要細致，中國經濟增長將由高速轉入中高速。新常態表明中國經濟進入諸多有利于經濟增長的紅利加速消失、經濟增長的硬約束變得更強、結構轉變壓力加大的時期。［1］而根據國家統計局關于第二產業對于國家GDP貢獻率的統計數據中不難看出自2010年至2014年第二產業貢獻率已經出現連續四年下滑。作為第二產業的標志性產業房地產業也無可避免受到了沖擊。中國房地產業正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經濟轉型期重新尋找房地產業的發展機遇顯得尤為重要。依據國內外產業發展經驗，未來房地產業的長足發展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內外房地產模式發展現狀，結合中國經濟新常態政策，得出發展養老地產、建立PTR模式、滿足中產階級購房需求將成為總過房地產業未來發展趨勢。

1養老地產的興起

隨著人口結構不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴重，根據中國產業信息網關于中國人口老齡化預測，中國正加速進入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達到20%，從業主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛生醫療設施要求更高、休閑娛樂設施需求并不突出，中國傳統的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養老地產的發展將有利于這一問題的有效解決。關于養老地產，國外已經有較為成熟的發展模式，以美國為例。首先從地產類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、老年社區等形式。而在融資模式來說，美國地產的類型一般根據老年群體需要護理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發養老地產既可以通過向銀行貸款、發行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產外，更多的是通過對養老產業進行專業化、多層次、多角度的細分，為養老人員提供相關的咨詢、照顧、護理等服務賺取利潤，并提供大量的增值服務，諸如保險、理財等。而就中國目前的養老地產發展而言，主要面臨融資渠道和地產類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養老地產可采取社區嵌入式養老模式，即在原有小區基礎上分層次構建養老社區。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎好，其核心問題在于解決與原住戶的關系，確保影響原住戶的生活質量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區內已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區銷售+持有模式，同時應拓寬融資渠道，與政府、保險、醫療行業建立長期合作，減少企業用地成本等前期投資，通過保險、醫療等增值服務幫助企業快速回籠資金，從而促進養老地產長期健康穩定發展，緩解社會養老壓力。

2PTR模式－地產企業新出路

近期萬科股權事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發了關于物業加軌道交通的新一輪猜想。在房地產形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產行業加大同軌道交通業的融合將有助于房地產企業尋找新的盈利點，繼續提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產企業同軌道交通產業的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業的融合，PTR模式更強調軌道交通業務、房地產業務、物業管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發。PTR模式最早出現在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業同政府、軌道交通業的合作，企業與政府通過股權劃分一方面可以轉移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風險，同時可以提高軌道交通周邊房產開發的整體性和統一性，也更有利于開展周邊服務，通過物業管理來提高整體效益。

3目標人群精準化－適應中產階級需求

中產階級是社會的生產力引擎，根據瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產階級人數達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產階級人數最多的國家。據推測中產階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進行房地產投資將成為普遍的現象。［3］目前，中國社會結構呈現為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產階級的購房需求將是未來房地產業的一大機遇。隨著物質生活水平的提高，中產階級已經不在局限于生存需求，越來越多的中產階層開始注重生活品質，更多的時間遠離城市前往鄉村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉村的特色房產將會吸引中產階層的目光。因此作為房地產企業在近幾年興起的旅游地產中也可加大對適合休閑娛樂的鄉村的投入力度。

4結語

在經濟新常態下產業結構調整、經濟制度改革將會直接影響到房地產企業的發展，房地產企業應該逐步減少對傳統模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結構調整，提前布局養老產業，拓寬同政府的合作渠道，同時精準化提供服務，從而實現長足發展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學建筑工程學院

參考文獻:

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經濟新常態的內涵和形成機制［J］．經濟縱橫，2015(3)．

［2］方銀鋼．城市軌道交通發展與PTR模式［C］．城市地下空間綜合開發技術交流會，2015．

［3］李菁．未來五年我國中產階層變化趨勢對房地產市場影響研究［D］．清華大學，2004．