物業公司會計核查與財務管理

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一、物業行業會計核算和財務管理現狀分析

提升競爭力和利潤最大化是企業經營的主要目的。物業企業隨著經營規模的擴大、管理理念的提升、管理項目和管理范圍的增加，對企業財務管理也更加的重視。在財務管理里中雖然許多企業投入了大量的人力物力，但是由于物業企業在我國的存在時間不長，企業經營活動中仍存在許多問題。

(一)物業人員綜合素質較低，權責意識不強沒有分戶建賬、建賬不到位;財務核算資料失真，存在非正式發票和打白條現象，尤其嚴重的是經濟業務往來不簽署合同或協議;資本收入和支出混淆，存在坐支的現象;沒有建立對資產定期檢查制度或有制度沒有認真履行等情況，導致了財務管理的成本加大，控制不及時。

(二)成本核算方式簡單目前許多物業企業的財務采用集中核算，最多設置二級明細科目，各個管理處或職能部門并沒有財務成本核算功能，只是設置收入總賬，但是物業企業管理項目和服務小區非常廣泛，一個物業企業能管理多個以上小區，提供的服務多樣化，如果各小區不能細化管理和服務，賬務分類不明晰，就不能為決策者提供準確的財務數據，不能為企業的決策提供科學依據。

(三)經營管理流程不明晰，效率低下許多財務核算依然停留在手工工業階段，龐大的數據核算造成了大量的人力物力浪費，財務人員沒有精力深入基層，從中找出成本費用發生變化的根本原因。更不可能提出降低成本的合理建議。財務管理也存在許多問題，大量的時間精力花費在財務核算工作，沒有精力檢查庫存物資是否合理，是否賬實相符，無法判斷采購物資的價格是否合理等。

(四)各職能部門內部控制不到位，導致資金成本過高企業傳統對成本控制主要通過三個方面:一是規模效益;二是加強和材料供應商的談判能力，降低成本費用;三是財務部門編制財務預算，控制成本費用，節約費用開支。這種成本控制方式并沒有從根本上解決成本費用問題，是成本控制降低的一個初級階段，僅僅局限于企業內部，并不能為企業形成系統的成本管理方法。資金管理中存在很大漏洞，資金入不敷出，缺口嚴重，隨意挪動，拖欠物業費用發生的壞賬現象嚴重等，造成了成本費用上升。

(五)財務報表不夠明細，不能滿足個層次需求依據會計制度公司對外提供的報表，只有利潤表、現金流表、資產負債表等數據，過于籠統，不夠明細，缺少管理需要詳細報表信息。

二、完善物業管理行業財務核算和管理的建議

(一)改進和規范會計基礎管理工作建賬要依據《會計基礎管理規范》和《會計法》，對會計人員加強繼續教育和培訓，提高他們的思想覺悟和素質水平，讓他們參與公司管理，全面提升會計人員素質;健全和完善企業管理制度，比如會計成本核算制度、內部控制制度、財務收支審批制度等;建立和完善會計監督制度，加強會計監督職能，尤其是對原始憑證的審核和監督，從源頭保證會計信息的真實性。

(二)建立二級核算和管理制度，集中核算和分散核算并存許多獨立核算的物業公司伴隨著房地產開發量的增加管理著許多項目和小區。對這些項目和小區的管理還必須有專門的人員進行管理，既是一級管理下的二級管理。同時小區業主為了維護各小區利益都成立了相應的業主委員會，要求監督小區業務狀況和基金利息使用情況。所以，為了更好的服務各小區業主和公司的經營成果，最好對財務進行二級核算管理。

(三)正確劃分應稅項目，準確申報納稅企業內部的許多從事會計人員對物業管理企業的管理處和業主的關系、物業管理服務收費的會計核算與稅務申報、非應稅與應稅存在模糊認識，以至于造成了會計核算出現錯誤、應納稅額不準、損害了業主的利益。每年住宅區的管理服務費總收入是指物業公司依據物業管理企業和業主委員會商定的，經小區業主認可的收費標準，向小區各業主收取的;物業管理企業的經營收入則是指企業按照物業管理成本和確定的業主傭金率計算的。所以也造成了物業管理處的經營利潤和業主委員會的收支結余兩個概念。

物業管理處的利潤是指物業企業實際收到的物業管理費用去除物業管理成本費用和稅金后的結余。而小區業主委員會的收支結余是指物業企業向小區業主征收的管理費用去除實際劃收的管理費用，以及去除為了小區的公共事業而零星的花費的費用的結余。管理處的經營利潤是物業企業的權益來源，其盈余符合必須繳納企業所得稅，而業主委員會的收入是小區業主委員會的資金來源，不必繳納稅費。

(四)建立科學的績效考核制度，降低人工成本人是物業企業的核心競爭力，尤其是各類專業型人才。所以，物業管理的主要內容及實現組織目標和核心競爭力的提升就是企業員工的績效考核及企業管理。物業公司管理費用中的主要開支是人工費用約占到整個公司的70-80%，建立科學有效地員工績效考核制度，降低人工成本，提高服務水平，以此增加企業的核心競爭力量。

(五)實行財務精細化管理1、確認利潤中心。根據公司的組織結構，在專業化分工的基礎上，將公司各下屬部分依據財務管理原則劃分為個業務單元，這些業務相對統一的業務單元設為利潤中心，然后在把每個利潤中心細化分為更小的業務單元，在編輯會計科目時，逐一進行編號，使會計管理分類有序。這個財務核算體系能夠非常清晰的反映出每個利潤中的營業額度、經營利潤、資金流動情況等關鍵性指標。由此解決了財務報表過于概括并且難以適應管理需要的問題。2、資金的管理。第一，提高資金運作水平。首先要開源節流，增收節支。第二，要對資金實施跟蹤管理，加強資金調度與使用，做到?？顚Ｓ?，防止資金被挪用、擠占。第三，要加大應收賬款的催收力度，降低應付款比例，加速貨款回籠;降低存貨比例，加強存貨管理。同時，實行壞賬準備金制度，計提的壞賬準備金計入管理費用，以強化企業風險意識，分散經營風險，提高公司整體的抗風險能力。

三、結論

財務管理是公司最重要的組成部分，企業進行財務管理的根本目的就是獲得更大的經濟利益，但是物業企業作為一個特殊的企業片面追求利潤，不顧社會效益，公司信譽就會失信于業主住戶。為此，企業在進一步提升財務管理的各項工作的同時，提高物業公司的服務水平，為民造福缺，也為企業發展打下堅實地基礎。