商業地產資金管理與成本控制分析

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摘要：現階段，房地產市場競爭日益激烈，資本的優化管理成為提高企業競爭力的重要手段。本文對商業地產的發展背景進行闡述，立足于當前房地產企業在資金、成本方面的管控現狀，挖掘出多個方面存在的問題，并提出科學有效的解決對策，力求企業通過在資金規劃中兼顧成本控制，在成本控制中考慮資金管理，使二者有機結合起來，形成合力服務于企業生產，實現商業地產企業的穩健發展。

關鍵詞：商業地產資金管理成本控制

過去幾年，房地產行業的黃金時期逐漸逝去，開始進入到回落過程，未來的發展趨勢仍然存在著諸多不確定性。商業地產要想在激烈的市場競爭中獲得一席發展之地，需要通過強化內部管理的方式，提高經濟效益。房產行業具有資金需求大、開發周期長等特點，因此做好資金管理與成本控制顯得十分必要。

1商業地產的發展背景

現階段，人們生活水平日漸提升，對住房問題給予高度關注，房地產問題始終是社會熱點話題，除了高昂的房價之外，還屬于我國經濟增長的支柱型產業，對國民經濟發展具有較大的促進作用。在政策與市場的雙重影響下，越來越多的商家進軍房地產行業，使該行業的市場競爭變得越發激烈。2018年，我國GDP增長速度相對放緩，房產行業的經濟負擔也更加沉重，對此，我國央行實施房產改革政策，雖然部分一線城市的房產行業獲得了一絲喘息空間，但由于二三線城市房產占比過大，房產行業仍處于疲軟狀態。相關專家指出，我國目前中長期的剛需人口數量減少，房產行業的“黃金時期”已成為過去，房產泡沫現象明顯，從長遠發展來看，房產行業已經很難持續擴張。在此背景下，商業地產企業應積極轉變經營模式，不斷尋找新的利潤增長點，從內部管理出發，充分認識到資金管理與成本控制的重要性，并使二者的作用充分發揮，使企業經濟效益、競爭力得到顯著提升[1]。

2商業地產資金與成本管控現狀

2.1資金與成本融合意識淡薄。資金管理立足于融資與使用角度進行規劃，保障企業資本能夠良好運轉，有效防止資金鏈斷裂等情況發生，且最大限度地提高資金利用率；成本控制是對項目開發全過程中花費的成本進行監控，達到優化生產、節約成本的目標。二者的工作重心有所區別，在原理、方法上也存在差異。資金管理更偏向資金運轉情況，利用資金監控、規劃的方式開展，而成本管理則更偏向節約成本，采用全程監控、成本規劃等方式實施。正因如此，企業往往會忽視二者之間的聯系，即缺乏資金與成本間的融合意識，使二者被分離開來難以形成合力。在部分房產企業中，還將二者分別由不同的部門負責管理，使二者融合成為泡影，在實際工作中很難實現全局性的規劃。2.2資金規劃忽視成本控制。資金管理一般包含投資、融資、資金調度等工作，資金規劃的初期需要將籌資、融資以及日常資金流動等考慮其中，這對于商業房企來說十分重要。在資金規劃中，企業通常只停留在資金管理的表面，忽視了與之相關的成本控制措施，具體如下：一是在籌資決策中單純注重債務與成本，忽視資產結構產生的成本支出；二是投資決策中將重心放置在財務風險的掌控方面，忽視成本構成合理性的評價；三是資金調度規劃只以運營是否順利作為衡量標準，沒有站在全局的角度判斷規劃的合理性。由于在資金規劃中忽視成本控制，使規劃的實施只能確保資金的良好運轉，卻很難對成本控制起到較大作用，甚至還會產生負面影響。2.3成本控制過程忽視資金管理在成本控制中，主要包括成本計劃編制、計劃執行監督、成本差異分析與糾正等。其中，第一項和最后一項十分關鍵，成本控制可以看成是編制成本計劃后執行，每次計劃的更新與優化都需以成本差異分析為參考。在房企成本控制中，成本計劃編制的方式眾多，如預算法、指標分解法與定額法等，采用何種方式進行制定通常需要綜合多種因素，資金管理方式便是其中之一。但大部分房企均忽視了這一點，導致成本計劃與資金實際相脫離，使執行道路面臨多重阻礙，也在無形中使成本差異分析和糾正難度提高[2]。

3商業地產資金與成本管控的有效措施

3.1提高資金與成本的融合意識?，F階段，大部分房企針對資金與成本分別制定了完善的制度，二者的結合實際上并不難，但首先要樹立并提高二者的融合意識。在企業內部管理中，各項活動都是在意識的指導下進行，如管理者有了利潤最大化的意識后才會采取相應的行動。同樣的道理，只有管理者樹立資金與成本的融合意識，才會在該意識的指導下開展相應活動，促使二者發揮合力，更好地服務于企業的生產經營。對此，相關部門人員應正確認識二者間的區別與聯系，不可片面的混淆，如此可能實現二者互幫互助，共同進步。如若在資金管理時忽視成本控制，則會影響成本控制效率的提升；如若成本控制中忽視資金管理，則會阻礙管理目標的達成，只有二者相互促進，才能夠產生協同效應。另外，資金與成本兩個部門的負責人也應建立緊密聯系，確保溝通渠道暢通，也可以設置專門的機構或者小組，為資金與成本管控提供便利的同時，也促進企業的健康迅猛發展。3.2資金規劃與成本控制相結合。3.2.1資金規劃兼顧成本。在資金規劃過程中，不應單純考慮商業房產的規劃項目，還應考慮到籌資、投資與資金調度等內容，屬于資金管理的關鍵環節，這對于房企來說十分重要。在資金規劃中，還應兼顧成本控制，這對成本控制目標的實現具有較大的促進作用。從當前發展現狀來看，房企應立足于籌資、融資與資金調度，并與成本控制相結合，制定出科學合理的項目開展計劃。在籌資規劃方面，包括是資本結構優化與具體籌資方案制定，企業應考慮到籌資成本的多少以及財務風險爆發的可能性。為了避免財務風險的發生，可將資本結構、資產結構相對應，確保長期資產的短期資金控制在合理范圍。而籌資成本自身便是資本聚集的過程，屬于成本控制范圍，如若在籌資規劃中忽視成本，便會使資產結構發生改變，進而帶來一系列的成本變化。因此，資金規劃應與項目成本構成相結合，立足于全局角度進行分析，使資金調度能夠與項目成本控制相符合[3]。3.2.2成本控制考慮資金規劃。在成本控制中，成本計劃編制與差異分析是關鍵環節，只要在編制與優化過程中將資金規劃考慮其中，才能夠打破資金管理的阻礙作用，使二者之間相互協調，發揮合力服務于企業發展。具體措施為：在成本計劃編制中，首先要明確企業資源的日后去向與來源，預測出資金緊張期，對不同時期內資金狀況對控制方案實施產生的不同作用；其次按照資金現狀采取合適的成本編制方法；最后，當成本編制完畢后，還應根據資金管理計劃對局部進行修正，盡可能地減少實施中存在的障礙。3.3實施最低營運資金管理模式。縱觀我國房地產發展史，很容易看出最受影響的因素便是資金鏈，大部分放地上的營運資金來源于銀行貸款、施工墊資、業主預付款等，資金鏈不夠穩固。在房價飛速上漲的背景下，由于許多潛在消費者持幣觀望、政策緊縮、施工現金流緊張等因素影響，很容易增加企業的財務風險，一旦企業無法及時填補財務缺口，便會導致資金鏈斷裂。通常情況下，為了強化營運資金管理效率，房企管理者一般會采取以下措施：提高投資決策科學性，確保項目可行性，拓展融資渠道，加強營運資金管理力度，這些均屬于基本工作。為了獲得更加顯著的實施效果，還應在此基礎上實施最低營運資金管理模式。在盈利能力方面，與固定資產相比，流動資產的盈利能力較低，為企業帶來的直接經濟利益較少。在實際經營中，流動資產不可或缺，但卻無法為企業帶來豐厚的收益，因此在總資金結構中占比越少，固定資產的占比越大，盈利能力便越強。在具體實施中，最低營運資金管理下應盡量減少流動資金數量，使其在總營業中的占比盡可能減小，力求以最小的流動資產獲取最多的企業利潤。在該模式實施中，還應不斷挖掘企業的潛力，為該模式的發展營造良好的條件，具體措施如下。(1)提高生產設備，改善生產條件，節約項目生產時間，加速營運資源的周轉速度。(2)加強營運資金管理與激勵機制，強化內審監督的力度與效率。(3)房企管理者應對商品房建設與銷售情況進行分析，明確營運資產的數量，提高銷售效率。當房產市場處于旺季時，企業應適當增加投入的資金數量，當市場處于淡季時，由于商業房產的銷售量減少，可適當降低流動資產數量；還可以通過開展促銷活動的方式提高銷售業績，減少庫存與營運成本。3.4實施目標管理，節省分項目成本。在商業房產建設與開發中，目標管理模式得到廣泛應用，為了滿足新時期的新需求，還應對其進行完善和優化，其中最為重要的便是節省分項目成本，具體措施如下。(1)制定科學的分項目成本標的，將各項內容落實到各班組、各部門、個人。由項目經理對成本費用進行及時的分析，使各項管理工作能夠分項目的開展，不但要完善工作責任，還應落實成本責任。在管理檢查過程中，應堅持全面化、具體化的原則，一旦發現問題，應立即采取行之有效的解決對策。施工部門在確保工程質量、工期的前提下，還應積極引入先進技術節約成本投入；控制部門需要強化合同預算，嚴格控制工程進度，做好進度匯報與催款工作；財務部分應根據收支情況，對資金合理配置，并靈活運用合法的避稅手段[4]。(2)在房產項目施工中，應控制好機械、人工、材料等成本投入。對此，根據房產項目實際情況確定工人數量，并控制非生產人員數量；完善各項勞動制度，杜絕出現偷懶懈怠、資源浪費等情況；實施科學的獎懲制度，提高員工的工作熱情；強化崗位技能培訓，提高施工質量與效率；根據實際工程所需，投入適量的機械設備，重視設備維護與保養，提高利用率；在材料采購方面，應完善監管制度，條件允許的企業還可實施材料設備招標。對于項目經理部門來說，應完善材料進場驗收、合理存儲材料、限額領料、運輸管理等各項制度，盡可能地減少浪費，制定并落實相應的材料節約措施，合理使用各項材料，實現項目成本的有效控制。

4結語

綜上所述，房產企業作為資金密集型企業，開發周期較長、資金需求量較大，資金與成本的管控作用被突顯出來，對企業發展具有重要意義?，F階段，房產市場發展趨勢逐漸放緩，企業更應提高資金與成本管控結合的意識，采取多樣化措施，發揮二者合力，促使企業實現更大的發展。

參考文獻

[1]王守華.基于目標成本管理的商業地產開發項目成本控制研究[D].西南交通大學,2014.

[2]吳芳.略論房地產企業資金與成本管控的結合[J].經濟研究導刊,2015(12).

[3]周之瓊.新形勢下房地產公司成本管理的探索與實踐[J].中華建設,2015(1).

[4]賴林,楊詩煒,彭景頌.基于管理信息化視角下的房地產企業成本管理探討[J].商業會計,2016(10).

作者:趙鵬 單位:榮盛康旅投資有限公司