存量房交易監管資金財務管理分析

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摘要：無錫市存量房交易資金監管自實施以來實現了服務可視、監管透明、交易高效、資金安全，能夠充分保障交易方的合法權益，但是由于監管資金的體量巨大，進出監管賬戶頻繁，有別于單位日常行政收支，對監管資金進行有效的財務管理已成為監管機構一項新的課題。

關鍵詞：存量房；監管資金；財務管理

自2018年1月1日起，《無錫市存量房交易資金監管辦法（試行）》正式施行，無錫市房屋交易管理中心（以下簡稱監管機構）具體實施無錫市區存量房交易資金監管工作。通過開設監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）、制訂操作流程、確定監管服務銀行、構建信息系統等工作，監管機構已為眾多無錫市民提供購房資金安全保障。由于存量房交易涉及的資金情況復雜，迫切需要對監管賬戶中的資金進行全流程全方位財務管理，經過兩年的運行，監管機構為此積累了一些經驗。

1監管資金財務管理有益經驗

1.1制度體系作為財務管理基礎。作為一項關系存量房交易方、銀行、房產中介等多主體的監管措施，制度體系的建立明確了各利益相關者的權責，與此關聯的財務管理涉及的操作基于此也有據可依。首先，《無錫市政府辦公室關于印發無錫市存量房交易資金監管辦法（試行）的通知》（錫政辦發〔2017〕235號）規定了監管賬戶開設主體、收支與核算限制、資金劃轉方式；其次，《無錫市住建局關于印發〈無錫市存量房交易資金監管服務操作細則〉的通知》（錫建房市〔2017〕8號）明確了資金存入的前提、資金出入的基本操作流程、監管機構與監管服務銀行之間對資金的管理職責權限；再次，《無錫市住建局關于印發〈無錫市住房和城鄉建設局資金存放內部管理制度〉的通知》（錫建發〔2018〕54號）強調了監管服務與資金存放銀行的選擇方式、資金保值增值方法、各類存放措施的審批流程。建立完整的制度體系對監管資金財務管理提出了框架性合規性基礎。1.2規范化流程作為財務管理抓手。流程化管理作為當前主要公共管理模式于實務中廣泛應用，監管資金財務管理也使用該管理方式，提高入賬出賬的秩序化標準化，控制因操作人員變動帶來的風險，見圖1。通過制訂存量房監管資金財務管理流程圖，監管機構將財務管理各項工作融于監管業務流程的各個環節中，確保各項業務執行的同時有相應財務管理措施與之配套。在監管資金入賬體系中，各類存入資金由監管服務銀行進行確認，入賬金額、資金性質以及相關的交易方信息等由其通過監管信息系統傳送至監管機構，監管機構據此進行會計賬務處理。在監管資金出賬體系中，交易方完成不動產轉移登簿后，監管機構向監管服務銀行發起支付指令，監管服務銀行支付完成后同樣將相關信息通過監管信息系統傳送至監管機構，監管機構據此進行會計賬務處理。在兩個體系的各環節各節點，都進行財務查詢與統計，并將之與會計賬目、銀行核心對賬單進行核對，及時查找并解決監管運行中出現的問題。1.3信息系統作為財務管理保障。2018年監管賬戶入賬金額達174億元，2019年入賬金額更是達到了200億元，由此看來，監管涉及的資金量是比較大的；另一方面，存量房交易涉及定金、首付款、商業貸款、住房公積金貸款、經濟適用住房貨幣補貼款等，各類資金所有者將資金存入監管賬戶有既定的計劃或是審批流程，存入時間有所差異，又由于無錫市存量房成交套數居于全國前列，乘數效應導致交易資金出入賬頻次極為活躍。以上兩個因素要求最大限度減少人工干預情況發生。傳統的支票、網上銀行無法滿足監管資金的日常入賬確認與撥付要求，因此監管機構建立了監管信息系統保障各類數據和文字信息傳輸的準確性。通過與各監管服務銀行系統、不動產登記系統、存量房備案系統的對接，監管信息系統整合各類數據，為財務管理提供多種類原始財務數據。監管機構還設計開發了基于資金監管的財務信息模塊，能直接生成會計憑證，實現業務數據與財務數據的共享使用，方便各項財務數據分析，為有效決策提供科學依據。

2當前存在問題及分析

2.1會計核算暫無明確制度依據。由于監管賬戶開設在監管機構名下，因此監管機構必須對監管資金進行會計核算。監管資金作為新生事物，其本身的性質與目前的會計制度并不相適應。首先，監管機構作為事業單位，其會計核算需執行《政府會計準則》與《政府會計制度》，但是在這些制度體系中，并沒有對此類資金進行會計核算規范。其次，從監管資金來說其符合《政府會計準則第5號——公共基礎設施》的部分定義“公共基礎設施是指政府會計主體為滿足社會公共需要而控制的資產”，但是該準則認為公共基礎設施“一般不可移動”，公共基礎設施至少是固定資產，范疇上排除了作為貨幣資產的監管資金。再次，由于監管資金的存入情況取決于存量房交易方的行為，監管機構無法比照住房公積金或社?；饘U存對象發出指令（例如調整繳存額上下限、繳存比例等），人為直接控制入賬金額的增減，因此，監管資金的入賬不能以收入支出方式進行核算。2.2監管服務銀行財務處理方式不盡相同。各監管服務銀行承擔監管資金的入賬確認、信息報送、支付劃轉等工作，資金監管的主要操作均由其完成。由于每家監管服務銀行的內部制度、控制模式、數據系統等都存在差異，且目前無錫市共有15家監管服務銀行，使得監管機構需對每家監管服務銀行使用個性化管理方式，增加了時間成本。存量房資金監管是一個系統工程，涉及銀行體系的各個層面，監管機構在財務管理的具體工作上往往要與監管服務銀行的眾多內設部門、網點進行協調，溝通成本較高。2.3財務風險管理有待提高。作為監管資金的管理者，監管機構需對每筆入出賬資金進行監控。目前監管機構與各監管服務銀行均為單邊雙向財務信息傳遞，無第三方直接核實。若監管信息系統傳輸發生錯誤或遺漏，財務信息在傳輸過程中會失真，監管機構需通過銀行核心對賬單進行核對，不能在第一時間發現并處理問題。交易方、監管服務銀行、監管機構均會對財務數據處理與傳輸，在各節點轉換中，若處理有延遲，就會產生未達賬項，導致賬實不符。

3改進對策

3.1積極研究會計核算方式。從委托角度來看，存量房交易資金監管的實質是交易方由于信息不對稱造成的為解決契約最優解的路徑，監管機構承擔了交易方雙重受托責任，類似于各地住宅專項維修資金的代管。目前，財政部正就《住宅專項維修資金會計核算辦法》征求意見，一方面監管機構可根據該辦法的會計核算思路探索適合監管資金的會計計量，另一方面也可以針對監管資金進行獨創性研究，及時與有關專家探討賬務處理細則，將研究或理論成果運用至實務中，在財務層面報送更為精準的數據，為深化存量房資金監管模式創新助力。3.2統一監管服務銀行操作模式。制訂監管服務銀行管理辦法，整合現有監管服務銀行的制度。建立存量房資金監管財務操作規程，將各家監管服務銀行財務操作納入統一管理。將各監管服務銀行的資金存入要求、入賬確認手續、財務部門職責、出賬收件要求等進行規范，逐步實現各監管服務銀行會計核算、賬務處理標準化。加大培訓力度，對各監管服務銀行的財務、信貸、運營等工作人員進行培訓，使其迅速全面了解各項監管資金財務管理政策。將監管服務銀行印鑒、網上銀行、電話銀行各自所屬職能與監管資金財務管理進一步融合，提升財務信息流轉速度。3.3不斷提高財務風險管理水平。樹立財務風險意識，要求各銀行與資金監管相關的工作人員充分認識到財務風險的嚴重性，在每一步財務處理中保持謹慎，準確完整地將各項財務數據通過監管信息系統傳送至監管機構。升級資金監管信息系統，增加財務數據關鍵信息字段，增強延展性，獲取監管服務銀行的核心賬務數據，通過與日常業務數據進行匹配核對，及時發現不明款或錯款，降低人工對賬強度。建立獨立數據通道，將中國人民銀行唯一支付數據識別號與各監管服務銀行數據作比對，保障監管資金的絕對安全。

參考文獻：

1.中華人民共和國財政部.政府會計制度——行政事業單位會計科目和報表.中國財政經濟出版社.2017

2.陳祖愿.我國房地產交易資金監管模式比較研究.天津師范大學.2015

3.赫媛媛.財務管理在存量房屋交易資金監管中的應用——以天津市為例.中國房地產.2015.12

4.李文婷.南京存量房交易的政府監管研究.大連海事大學.2018

作者:馬騰 單位:無錫市房屋交易管理中心