房地產企業去庫存會計核算研究

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1我國房地產庫存狀況

目前我國在房地產市場存在著很大的結構性難題，從全國的房地產整體架構及發展趨勢來看，目前整體現狀呈現出商品房存貨囤積嚴重，依據最近幾年數據顯示：2015年末我國的商品房待售面積7.2億平方米，房地產庫存總量為3213億平方米，庫存去化周期為30.2個月，超過庫存合理區間上限67.8％。2010年以來我國商品房空置率(增量空置）持續攀升，2014年空置率超過40％，2015年進一步攀升至46％，近兩年已進入嚴重空置狀態。由數據分析可以得出這樣的結論，我國房地產行業供求關系明顯處于失衡狀態，房子庫存過多。去庫存問題已經成為我國目前需要重點解決的問題之一。

2房地產企業去庫存過程中對會計核算的影響

2.1經營周期長。房地產庫存過多，此時的問題除了把房子銷售出去的同時，也要持續平穩的去庫存，使得不至于房屋庫存不足以及庫存過剩，在這個問題上免不了要對房地產的源頭進行有效的合理的資源配置，進行合理的會計核算來減少不必要的支出，來確定房子真正的價值，從而加快去庫存的速度。但房地產開發本身的特點就是開發周期長，需要資金較多，事項復雜，從最開始房地產項目的確定，到動工開發，到最后的銷售，時間跨度都比較長。而且房地產建造期間，核算內容涵蓋了與建造房子有關的所產生的各種支出費用。因此在核算時，成本范圍的合理劃分和如何核算都相對煩瑣。2.2成本高。房地產企業建造房子，投資多、風險高、售價高、難于去庫存。根據調查顯示，只有很少的一部分購房者會選擇一次性支付全款用于購買房屋。相比之下，由于多種因素所導致的綜合性結果，使得多數購房者愿意采用分期付息的方式去購買住房，所以這就使得在房地產項目收入的核算方式更為復雜，更為特殊，使得開發商在進行成本核算上具有更多的可能性，這就造成了房地產企業在收入利潤等方面核算的困難程度。

3房地產企業會計核算內容及存在的問題

3.1房地產企業會計核算情況。（1）材料核算。材料核算是房地產會計核算的重要組成部分，其主要針對建筑中所購買的材料，固定資產等物資以及提前預處理和儲備保管等方面的內容進行的核算。這一部分內容是核算內容的主要部分。（2）固定資產的核算。固定資產核算是企業核算工作中必不可少的部分，固定資產是在建設房子過程中所使用的各種機器設備、種類多、價值大，所以固定資產在使用過程中，采用建立固定資產備查簿的方式進行固定資產的統計登記，有利于固定資產的清查和管理，這也是固定資產核算工作的主要內容，除了這項基本業務外，固定資產還要編制盤盈、盤虧、發生毀損等情況登記表，及時有效地對固定資產各方面進行監察。同時，為了保證現有固定資產的使用狀況，我們應該對固定資產的核算進行系統化的管理。防止在固定化資產核算的過程中出現紕漏、出現登記監管不及時、管理松懈、登記滯后等各種情況發生。（3）成本核算。成本核算首先要確定要核算的項目，在成本核算過程中，屬于成本費用的項目有房地產初步設計費、土地資源開發利用費、工程建安費、綠化設計費以及其他設施費等。同時要將各種費用的核算情況匯總，統計整理，利用財務軟件將核算情況統計出來，最后編制財務報表，進行成本方面的核算。（4）利潤核算。利潤核算是企業會計核算的最后環節，利潤是一個房地產企業所從事項目獲得的最大的效益，是工程的關鍵。會計核算的重點在于，分類匯總建造房地產期間發生的各種支出，計算銷售住房的銷售收入以及生產銷售過程中產生的相關稅金，從而計算出企業的凈利潤，同要時鼓勵房地產企業會計人員積極參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。而且會計人員要認真做好利潤的核算工作，在保證利潤核算真實準確的基礎上，合理合法地利用生產資金，爭取為企業取得更大的利潤。3.2房地產會計核算中存在的問題。（1）會計核算科目復雜。房地產企業建造過程中需要的材料等物資多，造成房地產企業會計核算科目過于復雜，同時房地產企業每年要建立新賬。由于房地產企業建設項目時間長，需要跨年度，一個項目會計核算應有其連貫性，應連續進行房地產項目的各種核算。如果建立新賬，加之會計科目多的情況下，容易造成賬目混亂，影響了會計核算的準確性，不利于成本的核算。（2）企業不能準確預測風險。企業風險的主要來源于籌資活動、投資活動、資金營運活動等過程中，在籌資過程中，企業通過借款、發行債券的方式籌集資金，必然會有相應利息支出，有些利息會發生變化，造成企業無法支付利息；在投資過程中，有些項目風險低但有些風險很高，投資低風險項目有利于企業的發展，如果不能預測風險大小，投資高風險項目，將給企業帶來經濟危機；在資金營運過程中，企業沒有準確預測企業需要多少的儲備資金來使資金運行更流暢地運行下去。這些風險都會導致房地產企業很難維持房地產項目穩定的進行下去，由此可能造成房地產企業將虧損轉移到房地產出售過程中，有意抬高價格，更不利于房地產的去庫存，同時也不利于房地產企業的發展。（3）企業增值稅發票管理體制不完善。2017年5月1日起，我國全面實行“營改增”，房地產企業也開始進行了相關的會計核算。增值稅是環環征稅，房地產企業購進材料，固定資產等物資，只要有進項稅額，也就是有增值稅專用發票，企業就可以抵扣進項稅額，進項稅額的大小，影響了增值稅最后的應納稅額，從而影響了利潤。因為房地產項目在建造過程中所需物資多，使得很多房地產企業存在著相同的問題，很多企業增值稅進項稅額發票管理不嚴格，造成發票丟失，讓企業相應的進項稅額不能抵扣，增加了企業的應交稅金，給企業造成了巨大的損失。影響了企業的正常資金運轉，給企業的發展以及成本核算造成更大的困擾。（4）有些收入來源不明。房地產在后期銷售中所產生的費用計算較為復雜，并且企業在銷售時，有些房子通過預售的方式賣出的，還有些房子是通過其他促銷活動賣出。有許多企業將會計準則，會計法律置之度外，更有某些企業為了自身利益虛報銷售收入來減少稅收的，達到少交稅的目的，這些不合理，不合法的行為都會給會計核算的準確性制造障礙，造成企業資金流的不完整。對企業來說，資金得不到準確的記錄，企業整體財務報告就會失真，具有虛假成分，不利于去庫存，不利于企業健康的發展。（5）多方合作導致的分配問題。房地產的開發過程是一項規模極大的工程，所以房地產產業鏈中的利潤不可能僅由一個房地產投資商承擔。多個企業之間合作的行為使得房地產財務賬單的核算更加復雜，因為資金來源的多向性，以及具體生產活動中資金使用的分散性所造成的成本核算復雜、資金不明流失等現象屢見不鮮。利潤分配的矛盾不僅會出現在成本核算階段，即便是工程完工后的各個投資商之間的利潤分配階段，也會產生利潤分配不均等不良現象。

4房地產會計核算的優化

4.1優化會計核算科目。房地產企業在核算過程中，科目復雜，企業應該在稅收法律法規的基礎上，對企業會計科目按用途等進行分類，優化會計中的科目，使會計科目更簡單，讓核算內容更明了。4.2優化企業風險預測的準確率。企業風險的預測，需要會計人員具有較好的會計職業素養，能夠憑借自多年的經驗去預測風險的發生率，企業不能盲目地去跟風籌資投資，同時企業應該培養大量會計人才，幫助企業準確預測風險，降低風險對企業造成的傷害，從而減少企業不必要的支出，使房地產企業持續正?；M行下去，從而有利于房地產企業的銷售。4.3優化增值稅發票管理體制房地產企業進行全面征收增值稅后，進項稅額可以抵扣，減少了企業稅收負擔，房地產企業在發票管理方面應建立管理體制，無論是低值易耗品還是機器設備都應同等對待，收到發票認真保管，全面加上發票的管理控制。4.4優化收入的管理方法。企業應加上會計核算法制觀念，禁止進行以減少稅收為目的內部交易，提高自身素養，健全內部管理體制，有利于企業去庫存的需要，有利于經濟的健康發展。4.5完善企業制度。根據企業發展的實際情況，來合理制定符合企業自身發展特點的企業管理制度，不僅使得財務工作能夠順利地進行，更可以為企業的資金管理提供一個合理規范的標準管理制度。企業規章制度應當盡量將財務人員的具體工作形式以及工作權限作出明確的規定，同時應當制定監管監察制度，及時定期地進行財務對賬。使得財務能夠進行規范化管理，以此來減少實際生產中財務人員產生中飽私囊、虛假報賬的違法亂紀行為。同時還要明確企業的獎懲制度，對在生產中表現優異的員工作出經濟或其他方面的獎勵，對犯有嚴重失誤的員工以及對公司生產產生重大影響的員工應當處以適當的懲罰，以此來激勵員工積極投入到生產中來，從而達到增加員工做事積極性，提高員工生產效率的目的，使得增加企業利潤的同時，員工能夠得到更多的福利與回報。與此同時還要大力強化對于房地產市場的監管力度，加深對房地產市場的分析研究，細致的建立相應的市場監管信息平臺，以保證能夠及時掌握其發展動態。還應加大對房地產開發企業資金鏈風險排查力度，為了防范金融風險，從多方面密切關注重點地區和重點企業的動向。為保證質量及各方面的合法權益，做到公平公正，加大執法力度并從嚴處罰那些惡意拖欠工程款和閑置爛尾現象的制造者，讓開發商不能違約、不敢違約。

5結語

綜上所述,剛剛落下帷幕，在有關房地產的言論中，“房子是用來住的，不是用來炒的”再次成為百姓所熱議的話題。我國房地產企業庫存嚴重，國家非常重視房地產的去庫存，針對于此也提出了相應的對策，比如供給側結構性改革等等，企業當然也要為去庫存做一些努力，企業從建造住房到銷售都對去庫存產生影響，建造過程材料物資記賬的混亂，增加房地產本身的成本，票據的管理不善，不利于稅收的抵扣等等問題都對房地產去庫存產生了影響，所以房地產企業應該加強自身財務人員的素質，健全房地產企業的會計核算制度，使企業走上健康的發展道路，對于房地產的去庫存也有很多的好處。同時也是響應國家政策，積極推進國家進行供給側結構性改革的大政方針，完善和優化我們國家經濟結構。

參考文獻

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作者:張潁 胡國慶 單位:吉林工商學院