REITs風險及其規范

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一、我國房地產業的主要融資手段及房地產投資信托的重要性

房地產業是一種資金密集型產業。在生產、流通和消費的各個環節都需要強大的資金作為后盾。毫不夸張地說，資金是房地產企業的生存之本。因此，融資就成為房地產企業從建立到發展壯大，乃至到進一步擴張的重要課題。目前，中國的房地產企業采取的融資手段主要有以下八種：商業銀行貸款，上市融資，發行公司債券，房地產信托融資，房產預售和預租，合作開發，典當等。

在這幾種手段中，商業銀行貸款一直是房地產企業融資的主要渠道。然而，這種融資手段給銀行業帶來了潛在的危機。美國的次貸危機更是給我們敲響了警鐘。在國家收緊銀根的貨幣政策下，房地產融資渠道的多元化勢在必行。而在其他幾種手段中，房地產信托融資因其靈活性、可操作性、有效性就備受推崇。房地產投資信托，是指信托機構通過公開或者私募方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，以房地產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。

這是一種利益共享、風險共擔的集體投資方式，它是以發行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托基金制度。英國著名法律史學家梅特蘭(F．A．Maitland)這樣評價信托制度：“如果有人要問，英國人在法學領域取得的最偉大、最獨特的成就是什么，那就是歷經數百年發展起來的信托理念，我相信再沒有比這更好的答案了。這不是因為信托體現了基本的道德原則，而是因為它的靈活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度?！狈康禺a投資信托促進房地產金融市場的發展，有利于完善中國房地產的金融框架；它降低了銀行體系的風險，從而降低了整個金融體系的風險；同時，房地產投資信托增加了投資的渠道，使某些人的投資需求得到了滿足。由于房地產投資信托是中小型房地產企業資金的重要來源，它也有利于中小型房地產企業的發展和壯大。

二、房地產投資信托的風險及規制

隨著樓市調控的不斷深入，房地產信托已經成為開發商在融資極寒中維持資金鏈的重要渠道，房地產投資信托的收益率也必然水漲船高。據統計，截至目前，今年的房地產信托的平均收益率為10．38%，而去年全年房地產信托的平均收益是9．37%。然而，需要通過信托手段來融資的必然是些急需資金且融資比較困難的房地產商，他們的抗風險能力較差。在國八條及各地的實施細則出臺后，房地產商面臨市場低迷，資金回籠慢的局面，這更加加大了房地產投資信托的風險。因此，如何從法律角度控制房地產投資信托的風險，保護投資者的利益，是法律界面臨的一個非常重要的課題。

（一）房地產投資信托的流通渠道不暢風險及其規制

由于房地產投資信托具有高收益率的特點，讓投資者趨之若鶩?！?a href="http://www.trq119.com/lunwen/qtlw/zhcl/201207/531565.html" target="_blank">reits是以證券化方式來表彰不動產之價值，證券在發行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統不動產不易脫手的顧慮?！钡窃谑芤鎽{證的轉讓方面，現行的制度安排實在是差強人意。按照現行的有關規定及信托文件的約定，投資人是可以轉讓其持有的信托產品的，但是國家并沒有提供專門的平臺或市場。投資人若想轉讓其受益權，需要自己去尋找符合條件的買方，雙方就轉讓事項達成一致后，再到受托人的營業廳去辦理轉讓手續。同時，也不能將房地產投資信托的受益權做質押。高收益必然要承擔高風險，這是市場經濟的基本規律。房地產投資信托在流動性方面，與其他股票、債券等金融產品相比差距很明顯。這又無形中增加了投資風險。因此，有必要增強房地產投資信托產品的流動性，形成便捷的、有秩序的、在有關行政部門嚴格監管下的交易市場。

由于我國證券法對證券上市有較高的要求，單是“公司最近三年無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載”這一個條件就將絕大多數房地產投資信托擋在門外。因為一般的信托投資計劃在兩年左右。房地產投資信托流動性差不僅極大的增加了投資人的投資風險，更會成為阻礙我國信托業發展的瓶頸。因此，修改相關法律，建立相關交易規則，以增強房地產投資信托的流動性也就成了當務之急。首先，應當在《信托法》中賦予房地產投資信托的證券屬性，這樣就能明確房地產投資信托的流通性。其次，修改《證券法》，將房地產投資信托納入其調整范圍。根據國外立法，信托受益憑證是證券的一種類型。如美國《證券法》通過列舉的方式將投資合同界定為證券，并通過最高法院司法解釋進一步將REITs這種不動產權益銷售方式認定為證券法規定的投資合同。而我國《證券法》目前調整的證券只限于股票、債券和國務院認定的其他證券，而國務院至今沒有作出其他認定。因此，將房地產投資信托作為證券法的一個調整對象，房地產投資信托流通的全過程都將有法可依。再次，由于房地產投資信托具有一定的特殊性，因此也要加快建設交易平臺的步伐，給投資者提供一個可以自由買進和賣出的交易平臺，建立并完善交易規則，規范交易市場，給廣大投資者一個安全可靠、公開公平的交易平臺，增強房地產投資信托的流通性及安全性。

（二）來自于受托人的投資風險及其法律規制

我國《信托法》中明確規定了受托人有謹慎管理、分別管理、親自管理、接受檢查的義務，但是這些規定不夠具體也不夠全面。受托人在接受委托后，就被賦予了極大的管理財產的權力。相對于無管理能力的委托人和消極的受益人，受托人因其雄厚的資本和專業的管理團隊具有很強勢的地位。而對于分散的中小投資者來說，搜集足夠的法律依據來證明受托人存在違規行為難度很大，往往造成被侵害的權利難以得到法律的救濟。因此，對于來自受托人方面的投資風險，就需要法律作出更詳盡的規定，賦以受托人更加嚴格的注意義務，以維護投資者的合法權利，將投資者的投資風險控制到最低。

第一，建立完備的信息披露制度。房地產行業近年來一直是投資熱門行業，但是投資風險比其他投資產品也要大得多。因此，應當更加完善房地產投資信托的信息披露制度。法律應明確規定，信托公司在推出信托計劃時，應當同時推出全面、真實、完整的信息披露方案，對項目可能存在的風險作出全面、合理的分析。信息披露的主要內容應當包括：受托人的基本信息、財務報告、項目的基本信息、預期計劃和收益、實施計劃等。并且在項目的整個進行過程中，對實施情況進行詳細的跟蹤和及時的披露。

第二，更加強調受托人的注意義務和忠誠義務。我國《信托法》中已經規定了受托人的注意義務，但是相對于房地產投資信托的高風險來說，有必要對房地產投資信托的受托人作出更加嚴格的要求。例如，應當增加對受托人的事前審查義務。也就是說，受托人在推出信托計劃前，應當對房產的登記進行審查，對房產進行實際的考察。這些都能在某種程度上降低投資人的投資風險。還可以增加對受托人維修、保養作為信托財產的房地產的義務、受托人在投資目標的選擇上的謹慎義務。忠誠義務對于受托人來說也是相當重要的。對于接受任何委托的受托人來說，忠誠義務都是首要任務和基本原則。對于忠誠義務的規定也應當滲透到整個信托規制的方方面面。比如，受托人信息披露的真實性、受托人要為受益人的利益謀事、將自有財產和信托財產分別管理等。這些都將會降低投資人的投資風險。

從以上分析可以看出，房地產投資信托在中國還處于起步階段，雖然已經受到廣大投資者的青睞，但是我國還并未建立起完善的房地產投資信托制度。這使得投資者的投資風險無法得到有效的規避。因此，加快對房地產投資信托的理論和實踐研究，盡快建立、修改、完善相關法律規定，加強監督，給投資者創造一個安全的投資環境，是接下來我們面臨的重要課題。