不動產司法拍賣貸款機制研究

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一、不動產司法拍賣中引入貸款機制的必要性

司法拍賣中，不論是傳統拍賣還是網絡拍賣，不動產類型的案件從數量上、標的金額上都占據極大的比例，且呈現上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。潛在購買人自有資金不足或出于流動性考慮，在無法確認能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當確認競拍成功后，又必須在短時間內一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機制，是現階段解決該問題最為可行的方法。

二、不動產司法拍賣中引入貸款機制的方式

(一)引入第三方提供擔保、墊資服務的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時或參拍前直接或通過第三方向相關銀行申請貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據銀行的貸款授信額度為競買人提供擔保，并由競買人辦理委托公證，出具全權委托由第三方或銀行辦理后續不動產產權登記、抵押手續的公證委托書。2．法院收到拍品的全部價款后，出具相關法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動產產權過戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔保責任，競買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動產產權和抵押權預告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關銀行申請貸款，銀行進行初步審核通過后，與競買人初步簽署發放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協議，并辦理相關公證委托手續，授權銀行辦理不動產所有權的登記及抵押手續。2．法院根據買受人的申請并審核相關材料后，向房管部門發函，要求其協助辦理相關不動產所有權轉移預告登記與抵押權預告登記。3．房管部門辦理好相關預告登記后，及時函告法院，法院將相關書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關產權過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動產的所有權過戶及抵押權登記。不動產所有權正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時，銀行提前發放貸款的高風險的顧慮，又使買受人無需支出擔保費用及墊資成本，切實保障了銀行“零風險”，買受人“零負擔”。

三、兩種貸款機制的對比與選擇

縱觀兩種貸款機制，各有利弊:(一)債權人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔保、墊資等各方面服務，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個部門的協調配合，且在房管局未辦理預告登記前，銀行無法正式啟動貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時間，不利于保障債權人的權利盡快實現。(二)銀行承擔的義務及風險方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務，也無需準備專項資金，減少了銀行的機會成本;同時，由于第三方的擔保、融資，銀行可轉移大部分風險。而后者，雖然預告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風險，減少資金占用。(三)競買人/買受人方面。無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準備足額的首付款。而后者引入預告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對較小。(四)房管部門方面?，F階段預告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關司法實踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價率?？梢?，在司法拍賣貸款中引入預告登記制度具有可行性和有效性。通過以上比較，筆者認為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進合理，但短時間內無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務的貸款平臺，同時，創設司法拍賣不動產產權和抵押權預告登記制度。待預告登記制度建立完善后，同時向競買人提供兩種貸款方式，由其根據自身需求進行選擇。

［參考文獻］

［1］淘寶網司法拍賣板塊［EB/OL］．https://sf．taobao．com/?spm=a21bo．50862．201859．6．2a7fdccdcXmi6O．

［2］王瑜．不動產網絡司法拍賣流拍原因及解決機制探究［J］．法制博覽，2015(7)．

作者:王夏菁 單位:廈門市湖里區人民法院