住宅項目開發規劃設計研究

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摘要：通過形成系列、制定標準、實施推廣等有步驟的開展規劃設計產品線標準化工作，將戰略轉化為方法、標準并運用到項目實踐中的過程,是住宅項目開發的一個重要趨勢。

關鍵詞：規劃設計；產品線；標準化；研究

住宅項目產品開發過程中，我們經常會遇到各種難題，比如：對產品配置決策時間過長，缺乏市場競爭力；項目的經驗借鑒缺乏有效途徑；各開發參與方對產品性能標準缺乏統一理解。這些問題迫切需要通過一種工具來解決，規劃設計產品線標準化為解決上述問題提供了方案。

1規劃設計產品線標準化的意義及特點

規劃設計產品線標準化是針對不同產品系列制定產品模板及產品性能標準，供房地產開發中菜單式調用，從而達到產品快速復制的目的。規劃設計產品線標準化工作是落實房地產企業產品戰略、實現“又好又快”開發的有效途徑。標準化成果可以通過信息化手段實現“數字化移交”，打造地產綠色住宅產品開發的新模式。技術上，為產品開發各參與方提供統一接口，能夠大大提高產品開發效率、保障產品品質、降低產品成本和統一品牌認知，在公司快速擴大規模的過程中起著決定性的作用。據統計，當企業的標準化率達到40%時，產品開發成本可降低5%，開發周期可縮短2-3個月，產品利潤率增加可達7%以上。管理上，將有效開發方法和經驗程序化、普及化，普通員工通過借鑒成熟經驗可以創造出不凡的業績。規劃設計產品線標準化工作涉及內容廣泛全面，產品隨時展需要持續更新，相應的標準化成果也需要不斷完善。

2規劃設計產品線標準化的開展策略

根據標準化工作的特點，住宅項目規劃設計產品線標準化工作的開展宜采取以下策略：“分步開展，成熟先行”，“能模塊的先模塊，能標準的先標準”。首先，完成“產品系列”制定；其次，建立“制定技術標準”的工作模式，示意成果內容的廣度、深度，建立應用工具；再次，發動一線公司和各業務線條協同，逐條為規劃設計產品線建立標準；此后，結合公司管理制度制定“實施標準”，通過“信息化工具”推廣應用標準化成果，將部分成果轉化為4D模型；最后，形成建設標準化應用示范項目，通過項目后評估總結經驗和教訓，并提出對策來充實完善標準化成果。這樣就形成了標準化工作的回環，在此過程中實現標準化成果質量和工作方法的螺旋上升。

3規劃設計產品線標準化的開展步驟

3.1形成系列，通過規劃設計產品線規劃落實產品戰略

分析標桿企業案例，梳理內部項目，制定出產品戰略與規劃設計產品線規劃方案。將住宅產品規劃為不同系列，并針對每個系列設計產品體系模型，明確各類項目的投資比例、數量比例、城市等級選擇、產品特征以及品牌名稱等規劃設計產品線的各類屬性，繼而實現現金流項目與高利潤項目的結構平衡，以確保資金鏈安全。

3.2制定標準，對不同規劃設計產品線分別制定產品標準、建立產品模板

內容上，既有產品開發技術標準，又有產品開發實施標準。產品開發過程中，技術上調用技術標準模塊，管理上執行實施標準模塊，將標準化成果運用到項目實踐當中，實現項目的標準化。產品開發實施標準：從開發管理角度出發研究，制定住宅規劃設計產品線開發實施標準，統一項目開發實施過程中各關鍵環節的工作模式標準，實施標準的建立應與公司的管理制度結合。方法上，“分對象、分階段、分層次”。分對象：指標準化內容根據不同業務線條的需求制定。對象主要包括設計管理、工程管理、成本與采購、市場營銷等線條。目前的標準化工作主要針對設計線條，率先解決圖紙和做法等方面的問題。分階段：指標準化工作的開展圍繞開發的四個主要階段，即產品策劃、產品設計、產品建造、銷售運營。首要解決開發前期策劃和設計對產品的配置定位和產品雛形的問題。

3.3實施推廣，建立“信息化平臺”應用推廣產品標準，并建設示范項目檢驗完善產品標準

規劃設計產品線標準化雖然為開發各參與方提供了統一接口，但各參與方調用紙質文件、圖紙難以確保信息的準確性和完整性，同時對于標準化成果的反饋、監督也缺乏有效途徑。在傳統紙介質規劃設計產品線技術標準化基礎上建立住宅產品研發數據平臺，最終與住宅產品數字化移交平臺整合，可以形成產品快速復制的有力工具。以信息化手段實現菜單式調用標準化成果，可以提高應用效率和準確率。用戶可多種方式分類瀏覽、檢索、下載、反饋。以4D形式表達標準化成果，模型附帶產品“部品”“設計”“成本”等技術信息，具有“參數化、可視化和模擬化”的特點。

4結語

在規劃設計產品線標準化開發模式下，開發技術和管理方式統一，無論企業有多少項目，都只相當于有幾類項目，開發一類項目就像開發一個項目一樣輕松。規劃設計產品線標準化的過程，就是將戰略轉化為方法標準并運用到項目實踐中的過程。通過項目實踐，再總結新的經驗方法來修正標準。標準化工作是一個需要長期堅持的工作，需要在實踐中不斷完善。

作者:胡清旻 于小鷗 單位:北京市規劃委員會朝陽分局 國家林業局林產工業規劃設計院