土地開發整理項目管理及經營模式

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摘要：土地開發整理項目的管理與經營對于工程的開展具有重要意義。為此本文在綜合分析當前土地開發整理中存在問題的基礎上，深入探討了土地開發整理的經營模式。

關鍵詞：土地開發；整理；項目；經營模式

土地開發整理是一項系統工程，它不僅在實際操作中涉及工程測量，還要包括經濟與法律對這項工作的影響，同時行政與管理在項目的開展中也發揮著重要作用。該項目的基本立足點是實現耕地總量動態平衡。科學的土地開發整理能夠促進區域生態環境改善和土地資源的可持續利用。在推進農村經濟發展，提升農業增加值方面發揮著特殊作用。土地開發整理項目的實施對于確立合理的開發經營模式，提升土地開發的經濟效益、社會效益、環境效益等方面也發揮著重大作用。隨著當前我國用地量的增加以及糧食生產任務的不斷加劇，土地開發整理項目的管理與經營模式的重要性也日漸突出。

一、土地開發整理項目管理中存在的問題

土地開發整理在學術界作為一個具體的概念的提出相對較晚。但是長期以來在這方面的工作卻早已開展。自我國新《土地管理法》頒布實施以后，人們對土地開發整理工作的重視程度逐漸提升，并積極貫徹中央土地工作精神，在工作中取得了積極效果。但是就目前狀況而言還存在以下幾個方面的問題。

1.在土地開發整理中僅重視數量的提升而忽視了質量的提高。這種現象的產生是在我國房地產市場繁榮和建設用地需求急劇增長的背景下產生的。一些建設用地單位或地方政府為了提升建設用地項目審批的速度，需開發一定數量的耕地作為補償，否則根據我國政策，建設用地項目不能得到及時的審批。因此，這些主體單位就加快工程進度，開發大量耕地用以補償建設性用地。但是，根本目的還是為了獲得建設性用地，因此在土地開發中僅重視數量上的平衡，忽視了所開發耕地的質量。這種傾向下開發出的土地質量不高，生產能力有限。建設項目所占用的耕地質量與新開發的耕地質量嚴重不平衡。這實際也是一種土地生態破壞的表現。

2.在土地開發中僅重視局部利益，忽視長遠的整體利益。土地開發是一項系統工程，也是一項大工程，他要結合地理環境、氣候環境和水利條件等等。但是農民和村集體在土地開發中由于技術、資金、理念方面存在的不足。往往僅憑個人經驗就對小片土地實施開發。結果雖然滿足了個人的眼前用地需要，但實際上未能與整體土地狀況聯系起來。而土地開發整理所需的整體規劃、統一設計的需求在這里不能正常實現。結果導致土地雖然被開發出來但實際上由于機制不合理、技術不成熟等現象造成土地利用率不高，而且給以后的土地開發工作造成不利影響。滿足了眼前利益、局部利益而忽視了長遠利益。

3.缺乏有效的管理機制，開發土地成本居高不下。目前一些專門的開發整理機構或房地產經營公司尚沒有形成成熟的機制和技術對土地開發整理進行規范的研究論證和規劃設計。沒有建立一個比較完善的理論體系。而且也沒有足夠的開發整理項目樣本。在這些問題的影響下開發項目評估、工程的概算、預算的合理參數都直接或間接的受到影響。而且再這些問題的影響下也不能準確的界定開發項目的投入資金標準，再加之監督機制的不健全，在對開發項目的驗收中沒有科學嚴謹的驗收標準導致開發自己浪費，土地質量下降，利用效率長期提升不上來。

二、土地開發整理項目管理的內容

土地開發整理必須作為一個獨立的項目進行管理。國家應當直接參與那些大型的、重要的土地開發項目。如大規模的退耕還林、中低產田的改造、鹽堿地改造等等。這些大型的土地開發項目不僅僅是對于整個生態壞境有益，需要政府一手操辦的重大事項，而且對于這種大型工程，一般單位和個人也沒有能力去完成，需要發揮政府的力量，組織龐大的開發資金和開發團隊來實施。同時，這種大型的土地開發整理項目需要結合眼前利益與長遠利益的綜合考慮，同時還應當考慮區域間的生態協調與平衡。能站在如此寬闊的視野與全局角度考慮該項目的也只有政府。按流程來劃分，土地開發整理的項目管理大致可分為五個方面，即前期分析論證、土地規劃設計、技術指導、項目資金預算、招標、建立項目數據庫等。前期論證是項目的具體地理環境和生態因素以及長遠的發展規劃相結合所做的開發的可行性報告。在這一階段須綜合考慮項目可能給經濟帶來的各種影響，總體原則是在兼顧生態效益的前提下，盡量是項目開發能夠推動經濟發展。但是在生態效益與經濟效益發生沖突時應當果斷的服從項目開發的長期生態效益。在具體實施抓奶哥還應當充分考慮人力、物力的準備情況，確保項目項目在具體額實施中能順暢，快速。在分析論證階段還應當綜合權衡當地的土地、水文等自然資源條件、社會經濟條件、環境質量和環境保護。在評價項目基本條件的基礎上，著重分析資源開發的潛力，對項目開展的基本設施和設備進行統一的管理。同時還應當建立項目系統開展的各項配套措施和部門，具體包括技術單位、后勤單位、管理單位，建立單位。在項目開發之前還應當確定合理的驗收標準。項目驗收標準是項目開發中的工作目標，也是具體指導。為此在制定這一標準時應當組織相關專家和當地政府、群眾做嚴格的、規范的項目論證。而且在這基礎之上還應當建立與之相對應的科學合理的項目開發具體要求。對于施工單位的管理也應當在開發過程中給予重點關注。

三、土地開發整理的經營模式

土地開發整理的經營模式主要是指土地開發整理的組織形式。合理的開發整理模式對于土地開發項目的工程質量、經濟效益、環境效益等都存在重大積極影響。模式的建立除了滿足工程的需求外，還應當最大限度的整合項目的人力資源，調動項目管理人員及施工人員的積極性。具體而言，開發模式主要包括以下幾個重要因素。

1.在政府鼓勵和支持下的農戶開發整理模式。這種模式開發的主體是農戶，開發過程中政府給予適當的補償和技術指導。正如前文所說，農民和村集體是實施土地開發整理的主體之一。但是他們對土地的開發存在一定的局限性，最突出的一個問題就是缺乏技術，缺乏統一的規劃指導。這就導致開發的盲目性和局部性，不能從全局利益出發。但是他們在開發土地中卻具備較大的積極性，而且他們的工作也是決定耕地問題的一個重要方面。因此政府有必要在這種現實資源的基礎上給予科學的指導和適當的補償。這樣就能維持他們在土地開發中的積極性，同時又能最大限度的提升土地開發整理的科學性。在具體實施中，政府首先應當發揮主導作用，組織相關人員對有開發土地想法的農戶進行摸底調查，弄清楚人數、設計土地面積，開發目的等問題。然后根據這些調查結果排除相關專家和政府人員給予具體的技術指導，在開發工作結束以后給予按照相關的標準給予農戶一定的補償。

2.集體組織開發整理模式。農村集體組織也是土地開發的一個強有力的主體，近幾年隨著建設用地的不斷增長，村集體的自留地極具下降，而為了保證農業生產的正常運行，村集體在土地開發方面有著強烈的需求。為此在土地開發中應當對于這種集體組織開發整理模式給予重點關注。村級組織實施土地開發整理的特點是自行投資，農民參與，雙方受益。開發整理出來的土地交由農民承包經營，農民所繳納的承包費，在流入下一個開發整理項目。就規模而言，村級組織開發模式與農戶自行開發模式更具優越性，因為他們能夠更大程度的考慮到整體利益格局，有效規避了農民自行組織開發的分散性和盲目性。但是由于村級組織在資金和技術方面還不能與專業化的開發機構相媲美。因此他們也需要政府的指導和幫助，政府應當根據總體土地利用狀況土地利用規劃給村級組織開發工作給出指導。

3.土地入股、聯合開發整理模式。從對以上兩種開發模式的分析和介紹來看，無論是農戶自行開發還是村級組織實施的土地開發整理，都有一個共同的限制性因素，那就是資金不足。土地開發與整理是一項系統性工程，尤其是大中型土地整理需投入大型設備和科學的測繪等。這對于農戶和村級組織來說是一個難以逾越的障礙。因此為解決資金問題可探索土地入股、聯合開發的模式。這種模式在我國土地開發與整理工作中已經積累了一些經驗，農村集體經濟組織可將自己的開發之后的土地作為股份入股，與其他具有技術實力的施工單位聯合開發。開發之后的土地利用收益可按照一定的比例分紅。這樣不僅解決了土地開發的資金問題，而且還大大提升了土地開發和利用的科學性和土地質量。綜上所述，土地開發整理工作是我國當前土地工作中的一項重要內容，它在保障耕地數量和質量方面發揮著重要作用，同時在確保建設性用地充足的情況下能夠最大限度的整合限制土地資源，提升我國的土地利用效率。因此針對當前的土地開發整理項目開展中存在的問題，在項目經營模式中可探索實施農戶開發，村級組織開發，土地入股，與企業技術單位與施工單位的聯合開發等多種經營模式。

作者:楊春辰 單位:四川長江職業學院會計電算化

參考文獻：

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