建筑施工企業關系營銷策略論文

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【摘要】面對日益殘酷的競爭挑戰，建筑施工企業逐步認識到關系營銷的重要性。文章根據關系營銷的特點，對建筑施工企業實施關系營銷的必要性進行分析,提出了在建筑施工企業實施關系營銷的途徑。實踐證明，建筑施工企業通過實施關系營銷，能夠擴大營銷業績，提高市場占有額和企業形象。

【關鍵詞】關系營銷；建筑施工企業；客戶關系

建筑產品主要根據業主和顧客的功能要求進行設計和建造，屬于定制服務，建筑企業無法自行研發制造；建筑產品的交易由生產者與顧客直接進行，不存在分銷和流通環節；建筑產品主要采用競標報價方式確定承包價格，建筑企業無法自行定價；建筑市場的需求缺乏彈性，對促銷和廣告不敏感。因此，傳統市場營銷4P組合理論對建筑行業缺乏適用性。關系營銷從根本上改變了傳統營銷將交易視作營銷活動的關鍵和終結的狹隘認識，面對日益殘酷的競爭挑戰，許多建筑施工企業逐步認識到關系營銷的重要性。

一、建筑施工企業關系營銷的本質

所謂關系營銷，是把營銷活動看成企業與顧客、供銷商、競爭者、內部員工、政府機構和社會組織發生互動作用的過程，旨在通過與之建立、發展、保持長期良好的關系，實現利潤目標。企業置身于社會大環境之中，其營銷活動的核心是正確處理與消費者、競爭者、供應商、分包商、金融機構、政府機構、社區以及公眾之間的關系。關系營銷的目的在于針對客戶目前與未來的需要，進行持續性地交流，讓客戶永遠成為企業的客戶、朋友與合作伙伴。關系營銷以溝通為基礎，通過持續有效的溝通建立信任關系，追求共贏與互利。建筑施工企業關系營銷的對象主要包括：

1．業主。業主是施工企業的主要客戶，客戶營銷的目的不僅是與其簽訂承包合同，更重要的是通過關系營銷和為業主提供超附加值的服務，與其建立信任關系，并使之成為企業的忠誠客戶。

2．員工。員工不僅是企業的人力資源，更是為企業創造價值的最關鍵、最活躍因素。沒有滿意的員工，就不會有滿意的顧客。員工營銷就是通過工資待遇、分配制度、升遷機會、工作環境、企業氛圍、內部溝通等環節的精心設計，提高員工滿意度，激發員工的工作熱情、發揮員工的積極性和創造性。

3．協作者。包括設計公司、咨詢公司、監理公司等。通過正式的業務交往和非正式的關系溝通，增進了解，建立信任，實現互惠互利的協作目的，建立長期合作的伙伴關系。

4．分包與供應商。通過市場競爭選擇分包與供應商，可以合理配置資源，分散企業經營風險，降低企業成本。對分包商和供應商營銷的原則是利益同享、風險共擔、誠意合作、共同發展，而不應該為了暫時利益損害民期建立的互惠互利的合作關系，因為分包與供應商的經常變動會導致交易成本的增加，而長期合作伙伴會因為彼此信任、配合默契導致成本和風險的降低。

5．競爭對手。競爭對于營銷的目的是由惡性競爭走向聯合與合作，通過聯合投資、聯合投標、聯合承包和互相持股，以資金合作、技術合作、市場合作、股份合作等方式實現優勢互補、共同發展，實現共贏。

6．金融與政府機構。金融機構營銷的目的是建立信任關系、拓寬融資渠道，爭取資金支持，政府營銷的目的是在項目開發、工程投標、以及項目實施過程中取得政府部門的支持和協助，為市場營銷活動和項目實施創造良好的外部環境和社會環境。

二、建筑施工企業關系營銷的實踐途徑

建筑施工企業的關系營銷途徑可分解為客戶關系管理、重視公共關系和以服務建立關系三方面，其中客戶關系管理是基礎，重視公共關系是手段，以服務建立關系是核心。

（一）客戶關系管理

建筑施工企業投標階段的客戶關系主要由區域辦事處管理，項目實施階段的客戶關系由項目部管理，而項目部會隨著項目的完成解散，施工企業的客戶關系極易中斷和流失。通過營銷人員建立的關系一般以個人關系為主，容易隨著營銷人員的調動而變化和消失，建筑施工企業具有很大的流動性，人員調動比較頻繁，建筑施工企業史應該設法加強客戶關系管理，建立客戶關系管理系統，將大量的個人關系升華到企業的關系資源。

一方面，建立客戶關系管理機構，設立有信譽的業主、供應商、分包商以及設計院、監理公司、中介咨詢機構的客戶檔案，由專門機構負責對其信息進行跟蹤收集，并通過滿意度調查、邀請參觀、定期拜訪、舉行活動等方式進行溝通和互動，與其建立持久的信任關系。另一方面，盡量保持營銷人員和項目部的穩定性，例如，在市場份額較大的地區設立機構精簡的區域分公司，項目部盡量實行區域化流動，人員盡量保持動態穩定。

（二）重視公共關系

公共關系是通過有一計劃地、持續地努力，建立并維持組織與公眾之間良好相互理解的行為過程，目的是與這些公眾之間建立互相信任的關系。建筑施工企業可通過公司重大事項新聞、企業業績媒介宣傳、政府關系協調、大型活動策劃等公關活動樹立自己的品牌和社會形象，提高企業的知名度和美譽度。同時通過公關策劃，配合企業的市場營銷活動，向業主等營銷對象施加公眾影響，取得良好的公關效果和營銷成果。

例如2005年2月，中鐵一局集團得知某市重點工程項目將于2003年10月招標，為提高中標率，公關和宣傳活動進行認真策劃，確定目標受眾為：業主相關人員、技術專家、政府官員、廣大市民。

公關策劃：2003年3月，由辦事處負責將本公司的宣傳畫冊和成立30周年紀念品向業卞相關人員和專家贈送；5～9月份，通過正式和非正式渠道邀請業主單位主要人員參觀公司正在北京和廣州實施的類似工程，并促成與該項目的業主和監理單位進行座談；7～9月，將公司對此工程的方案建議和意見以書面形式遞交業主參考；8～9月，公司董事長對業主主要人員進行工作拜訪，介紹公司情況和參與該工程的意愿；投標期間，在積極認真組織投標文件編制的同時，在該市發行量最大的報紙頭版刊登本企業近年的施工業績和實力報道。

實施過程：通過周密部署和安排，各項公關工作由專人負責，基本按照時間表完成。通過一系列公關活動，該企業的施工能力、現場管理、工程質量、企業信譽以及人員素質都給業主和專家留下了良好的印象。最終通過報價、施工方案、業績和信譽的綜合評比，該公司以綜合評比第一名的身份如愿以償的拿到了該項價值近1.4億元的工程。

（三）以服務建立關系

企業服務創造價值。建筑產品是在業主、設計單位、監理單位、政府監督部門等各方主體的參與下共同完成的，在招投標階段、建造以及使用過程中，各方都會從各自的角度出發，提出許多要求、建議和意見，建筑施工企業應該將他們當顧客看待，樹立“以客為尊”的服務理念和服務意識，熱情接待、主動溝通、積極回應。從這個角度講，建筑施工企業的營銷過程，也就是向顧客提供滿意服務的過程。

建筑施工企業應該通過在投標、建造以及使用階段對業主和用戶提供細致、周到的服務，并進行顧客滿意度的追蹤和調查，主動進行質量回訪等方法，建立、拓展、保持和強化與顧客的關系。通過“精確化服務”，把顧客的事看作自己的事，精確地了解和設法滿足顧客希望的產品和服務，將服務理念融于關系營銷當中。

例如浙江省著名民營建筑企業寶業集團在迅速發展的同時，注意正確處理企業與社會的關系，自覺從業主的立場考慮企業的經營和服務，認為企業的發展源于社會各方的信仟與支持，提出回報社會和重視社會親和力的經營觀念。企業主動為政府分憂，積極對政府發展項目和公益項目提供支持，樹立了良好的企業形象，同時得到了源源不斷地回報，許多政府項目都將寶業集團作為主要的工程候選人。

三、建筑施工企業關系營銷的兩個階

段

如圖1所示，施工企業的營銷活動可分成兩個基本階段：投標階段和項目實施階段。投標階段市場營銷包括市場調研分析、營銷策劃、機構設立與人員分工、搜集信息、建立工作關系、辦理市場準入手續、資格審查、投標文件編制與遞交、合同談判、辦理保函等一系列活動，其直接成果是簽定施工承包合同。營銷對象包括業主、中介或招標、業主聘請的專家、以及對該項目有影響的政府官員等，一般由公司營銷部門以及其管轄的區域辦事處等分支機構負責。項目實施階段市場營銷通常被施工企業稱之為二次經營，指在項目實施過程中努力與業主、設計、監理建立良好的關系，進行關系營銷，以合同文件為依據，以感情交流為基礎，以基礎資料為證據，通過變更、調價、索賠等手段，爭取其理解、支持與同情，千方百計減少損失，增加利潤。

在目前的市場競爭環境中，工程項目多以低價中標，而且市場風險很大，有的甚至低于企業所能承受的成本價格，施工企業要取得利潤，除了加強內部管理和成本控制，在施工過程中進行二次經營，充分利用合同中的有利條款，以關系營銷為手段，通過各種策略，千方百計進行變更、調價和索賠，恐怕是施工企業在激烈的市場競爭中求得生存的重要手段。

例如，某城市高架橋項目中標價4630萬元，合同工期5個月，由于采用最低價中標，經施工單位測算，預計虧損120萬元。施工過程中，根據現場實際情況，通過對合同條款的分析，施工單位及時提出以下變更和索賠報告：（1）投標時業主提供的地質資料與實際鉆探結果不符，樁基礎的實際入巖深度增加，要求業主提高鉆孔樁的中價；（2）由于受交通組織和拆遷干擾，改變了原施工方案和施工順序，把原施工組織中的滿堂支架澆筑方案改為膺架澆筑，導致工期延長和費用增加，要求業主給予補償；（3）由于業主提供的甲供材料供應不及時，造成停工待料共計18天，要求業主承擔停工損失。

以上變更和索賠費用共計320萬元，由于資料翔實，事實清楚，依據可靠，經過大量的說服和談判工作，爭取了監理單位和業主的同情和認可，最終給予補償217萬元。通過項目實施過程中的二次經營，該項目基本持平，為企業挽回損失100多萬元。

四、結語

建筑施工企業通過有效地實施關系營銷，能夠擴大營銷業績，提高市場占有額，同時進一步提高企業形象，創立品牌，從而獲得建筑施工市場的長期競爭優勢，而關系營銷也必然會成為建筑施工企業新的經營戰略和營銷武器。

參考文獻

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