超市選址的商圈分析

導語：超市選址的商圈分析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、商圈分析的含義

商圈分析有兩個部分即：廣義商圈分析（經濟、人口、政府規劃政策等）、狹義商圈分析，在這里則探討的是狹義商圈分析。

所謂商圈分析是指顧客愿意到本專賣店購買產品的距離與相應的時間，通常情況與本店店面地址相距500m左右的距離為佳。如下圖：

為了確保商圈分析的有效性，還得對在商圈范圍內給予充分的調查。以下是對商圈進行調查時常關注的三大要點：人口、競爭品牌、基本費用等。

1.人口調查。人口調查的內容包括該區域的人口數量、人口結構、購買習慣、經濟收入、人流量的大小等。

人口數量與人口結構這兩個要點主要是調查該地的消費容量。如人口數量不及5萬，而且人口結構又是以一線打工者的郊區、工業區，首先就可以篩選出局。

購買習慣與經濟收入兩個要點主要是確定銷售的終端與產品的結構。如：沈陽、大連、北京、天津等北方地區的各個城市則以商場為主，東北地區由于大賣場VS小店鋪、時尚VS低收入、渠道空間狹窄市場進入門檻高、投入大產出小、區域小差異大對商場極度信任的現象。溫州、成都、株州等南方地區的各個城市雖也有商場，但是消費者對連鎖專賣店的消費信任遠遠超越了北方地區那種現象；另外中西部地區與沿海地帶的各個城市經濟收入有極大差距，因而在產品結構上有很大的不同，比如在鞋行業中西部地區的注塑鞋類有較大市場消費，而在沿海地區以長三角市場為例則更注重的產品款式和產品休閑趨勢。

人流量的大小調查主要是就地城市街區的氛圍營造，也是決定是否開店的主要因素。如溫州的五馬街商業區，同在一個街區不同地段因人流量的分流造成的營業額也就大不相同。著名品牌HQT的五馬街專賣店年銷額可達200多萬，而在勝利路、公園路一帶則只有70萬～80萬的年銷額。

2.競爭品牌。競爭品牌的調查主要以競爭品牌的數量、品牌結構、潛在競爭品牌等要素來進行分析。

競爭品牌數量、品牌結構的要素調查主要是調查當地市場是否飽和、競爭是否激烈，如果是同一個行業品牌數量極多、品牌結構比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個區域的市場容量，當然這是選擇的重要場所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百貨休閑少女裝區域共有30多個品牌，其中主要是國外品牌如ONLY等，國內品牌只有艾格這個品牌在當地市場的享有較高的商譽。

潛在的競爭品牌的分析，也將預示著未來的市場提升。如：長沙商業步行街的女裝連鎖專賣店在2005年之時主要有只有歌莉婭、浪漫一身等品牌專賣店，但后來其他品牌紛紛跟進相繼出現了淑女屋、江南布衣等品牌。

3.基本費用?；举M用調查的調查要素主要有：轉讓費、租金、物業管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。

二、影響商圈大小的因素

1.商業信譽。信譽好的商店,其商圈規模會比同行業其他商店大。

2.經營規模。商店的經營規模越大，商品經營范圍越廣，花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。

3.商品種類。經營日用品的商店的商圈較小，經營選購品、特殊品的商店的商圈較大。

4.競爭商店位置。相互競爭的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但是，有時相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。

5.顧客流動性。顧客流動性大，光顧商店的來源會更廣，商店的邊緣商圈因此會擴大，從而整個商圈規模會擴大。

6.交通地理狀況。商店位于中心商業區或交通便利的地區，商圈規模會因此擴大。

7.促銷活動。商店可以通過各種促銷手段擴大其知名度和影響力,吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧,從而使其商圈規模擴大。

三、確定商圈的理論方法

1.零售引力法則。零售引力法是商圈傳統定義的進一步拓展。該法則認為，城市的人口越多、規模越大、商業越發達，其對顧客的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結果。具體可用如下公式計算。

式中：d為城市A和B之間的距離；pa為A城市人口；pb為B城市人口；Dab為A城市商圈的限度。

2.商圈飽和度。測定特定商圈內某類商品銷售的飽和程度，可以幫助新設商店的經營者了解某個地區內同行業商店是過多還是不足。一般來說，在飽和程度較低的地區開店，成功的概率較高。商圈飽和程度可以用如下的飽和指數來反映。

式中：C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE為某地區每一顧客平均購買額；RF為某地區經營同類商品的商店營業總面積；IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

四、考察商圈的GIS技術

在選址時一般也利用GIS技術進行商圈的選址評估。目前國內市場上在零售選址中采用GIS技術的零售企業只有家樂福、沃爾瑪等極少數國際零售巨頭。其他國內外零售企業由于各種原因，尚未見有在選址工作中應用GIS技術，但有不少企業已經開始這方面的嘗試，例如上海聯華、北京物美等。

GIS是GeographicInformationSystem的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統。GIS是將計算機硬件、軟件、地理數據以及系統管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。

1.GIS選址分析的步驟。超市的選址問題是一個很復雜的綜合性商業決策過程，既需要定性考慮，又需要定量分析。通過分析、比較，我們得出了超市選址的一般性規律和解決途徑。即選址問題主要取決于店鋪位置的地形特點及其周圍的人口狀況、城市設施狀況、交通條件、地租成本和競爭環境等，其主要步驟有:

第一步，在深入研究之前先以專題地圖的形式對區域進行粗選，把明顯不符合選址要求的區域排除在外，選出大致合適的地區再做進一步分析。

第二步，根據對選址區域幾何和屬性信息的了解，利用評估預測計算程序進行商圈評估。若符合條件，則可以在此范圍內作出具體位置的預選。反之，可以重新選擇其他區域和其他位置。第三步，結合GIS的數據組織方式和地圖表達形式，對店址選擇相關的主要因素進行評價，主要評價因素如下：

(1)地形特點。①用地形狀（圖上表示的實際形狀）;②用地的可進入性（是否臨街）;③用地的視覺可見性（是否臨街、有無交叉路口）;④用地面積（可在圖上量算得到）。

(2)人口狀況。①家庭戶數;②人口文化程度（初等、中等、高等）;③常住人口數量;④人口密度;⑤人口收入狀況;⑥人口年齡結構（青少年、中年、老年）;⑦人均月零售消費支出。

(3)城市設施狀況。①學校（數量、學生人數、消費水平）;②中小企業（數量、職工人數、收入狀況、消費水平）;③政府機關（數量、編制人數、收入狀況、消費水平）;④娛樂場所（數量、人口保有量）;⑤大型車站（數量、運量）。

(4)交通條件。①車流密度;②人流密度;③停車場數量;④道路寬度（可在圖上量算得到）。

(5)競爭環境。①商店數量;②商店面積;③營業額;④消費人口保有量。

GIS的優勢在于它能將不同來源、類型的大量數據通過地理空間結構有效整合在一起，提供其他傳統分析方式不具備的空間分析能力、數據可視能力和空間決策支持能力，獲得常規方法難以獲得的重要信息。

2.利用GIS進行超市選址分析的優勢。

(1)決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分布、商業布局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進行科學的分析和決策。

(2)用戶可以通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進行分層和疊加，同時還可以自由設置這些要素顯示的風格和樣式，有利于決策的科學化。

(3)通過專題地圖的分析，用戶能夠快速發現可利用的市場空間；用戶在確定預選位置后，系統可根據用戶輸入信息的不同進行模擬分析和評估預測，找出優選方案，并以定性和定量的方式將結果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。

(4)用戶可以將地圖上的任意區域布局設置和打印，方便分發和使用。

超市的選址策劃具有重要的意義，在進行選址分析時要以便利消費者為首要原則，從節省消費者的購物時間、購買精力、購買費用的角度出發，最大限度地滿足消費者的需要，否則失去了消費者的支持和信賴，商業網點也就失去了存在的基礎?，F代社會的發展日新月異，商業經營環境變幻迅速，商家必須有效地掌握其變動才能生存。利用商圈進行超市選址分析，能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風險度。商圈分析已成為連鎖超市規劃選址必不可缺的利器。

參考文獻：

[1]張嘩清:《連鎖經營管理原理》.立信會計出版社

[2]李全程:《連鎖超市操作實務》.清華大學出版社

[3]姬中波:如何利用GIS進行超市選址.解放軍信息工程大學測繪學院

[4]卜凡羅小康:如何做連鎖專賣店商圈分析