物業監管論文：建立物業科學的財務監管機制

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本文作者：鄭皎工作單位：山西大學工程學院

國內物業公司財務管理現狀分析

筆者近來對國內一些物業公司進行了研究和分析，對目前我國物業公司財務管理的現狀做了如下歸納。(一)目前國內物業公司財務管理的現狀第一，財務基礎管理工作不規范。目前國內很多物業公司由于會計核算工作不規范，未按會計制度設置明細賬、會計資料手續不完備、會計科目使用錯亂等現象導致財務管理工作無法順利進行，甚至有些公司沒有清晰準確的財務報表為管理者提供分析材料。第二，財務管理制度不健全。從國內物業公司總體上看，企業內部的財務管理比較薄弱，整個行業至今沒有一套完整規范的財務管理辦法，導致很多企業內部沒有制定公司內部的財務管理制度。第三，投融資手段比較局限。長期以來物業公司受“物業管理不過是看大門、打掃衛生、水電維修”等之類井底之蛙的觀念影響，籌資困難是當前很多物業管理企業，尤其是中小物業公司的頭號難題。本身物業行業利潤率就偏低，再加上經營規模比較單一，這就導致在籌資渠道和籌資方式上的選擇余地非常小。沒有足夠的資金支持，物業公司就選不到好的投資項目。第四，營運資金管理水平較低。目前國內很多物業公司由于對資金管理不善，導致資金周轉周期變長，滯留資金多，不僅影響企業的盈利能力，也影響了企業整體的資金營運水平。(二)物業公司在財務管理中存在的問題第一，財務工作人員素質普遍偏低。很多物業公司的領導認為，物業公司對財會人員不需要太高的要求，只要會簡單的日常收支記賬足矣。這就造成物業公司財務工作人員素質偏低、水平不高，甚至無證上崗、沒有會計技術資格證的現象也普遍存在。第二，財務管理制度過于多元化。有些規模較大的物業公司擁有專業的財務工作人員，有能力制定較完善的財務管理制度供本企業參照執行。但是有好多物業公司由于組建方式不同，參照上級主管單位的財務管理制度也多種多樣，沒有一個統一完整的標準供參照執行。第三，投融資管理缺乏科學性。物業公司受自身經營規模和資質等級的限制，往往缺少好的投資項目，即使遇到好的投資項目，由于沒有專業的決策者進行客觀、科學的分析，大多是靠感覺進行決策，也沒有組建好的投資管理團隊，經常會導致這些項目面臨很大的風險。隨著物業管理需求的增大，物業管理也逐漸走向市場化和專業化，這就要求投融資管理者必須具備專業知識能力和項目管理能力。第四，資金管理力度不夠強。由于物業公司缺乏專業的財務管理人員，往往在項目的資金投入前沒有去做充分的調查研究等準備工作，缺乏項目在事前、事中、事后的控制，導致項目的資金回收期變長，甚至有的資金無法回收，造成資金的大量積壓或流失，影響了資金的使用效率，從而降低了企業整體的盈利水平。(三)有效解決存在問題的途徑第一，提升財務工作人員的素質。定期培訓是很多優秀企業采用的提高人員素質最直接有效的途徑。此外，公司還應按業務的需要合理配置財會人員，要求財會人員必須持證上崗，對日常發生的業務要嚴格按照國家會計制度和會計準則操作執行，有條件的企業還可以在社會上公開招聘有豐富經驗的專業財務工作者。第二，制定和健全財務管理制度。物業公司要想充分落實好理財的自主權，就必須建立一套科學的、完整的、規范的、適合本企業生存發展的財務管理制度和自我約束機制，只有這樣才能有效規范企業的財務行為。第三，拓展和開發新的投融資渠道。物業公司作為盈利性質的服務型企業，只靠物業費的收入是不夠的，必須拓寬服務經營的范圍，才可能創造更多的利潤。但是物業公司多為中小型企業，盡可能選取中短期投資，減少長期投資。另外，物業公司在做好內部籌資的同時也應該積極去探索外部籌資的渠道，例如，銀行貸款。第四，加強企業資金管理能力。資金是企業賴以生存的根本，企業沒有資金，如同人沒有血液。因此，首先，要提高企業的成本控制意識，要求勞動密集型的物業公司必須合理利用人力資源，減少不必要的成本支出。其次，物業公司應加強風險意識，建立科學的風險防范控制系統。最后，物業公司應配備專業的財務管理人員對資金進行有效管理，對利潤進行合理分配。

構建物業公司科學的財務管理體系

財務管理對于任何一個企業都是至關重要的，在物業管理企業中更是如此。目前很多物業管理企業都是微利經營，有的甚至會有虧損，這就要求必須構建一個科學的財務管理體系供物業管理企業、尤其是中小型企業參照借鑒。(一)物業公司科學財務管理體系構建的必要性第一，科學的財務管理體系是立足市場競爭的必要條件。目前物業管理企業財務管理的弱點就是財務管理體系不健全，這樣會導致決策層沒有科學的、準確的、能夠反映企業真實財務狀況及未來發展趨勢的第一手資料可以參考。隨著我國物業管理的發展，市場競爭越來越激烈，對物業公司財務管理體系的要求也越來越高，這就需要有健全的財務管理體系作保障。第二，科學的財務管理體系是加強企業管理的有效途徑。企業財務管理對企業的經營活動、投融資活動都有計劃、協調運作的作用，通過有明確職責、適當的風險控制機制來貫徹落實?？茖W的財務管理體系可以幫助企業實現自身設定的財務表現水平，同時還能不斷促進管理水平的提高。第三，科學的財務管理體系是避開財務風險的有力保障。企業的生存全靠資金，不管是籌資還是投資，都有一定的風險，要想科學的避開風險，就要有專業的財務管理人員和科學的財務管理體系，只有這樣才能在機遇與風險并存的市場環境下，保證企業的良好發展。(二)物業公司科學財務管理體系的構建原則第一，真實可信，實事求是。企業的管理者每做出一個決策都要用科學的態度，以事實和正確的信息為基礎，這就要求企業提供的各類信息必須是真實可靠的，尤其是各項財務數據必須是真實、及時、準確的。如果數據摻假，就會影響管理者和決策者的判斷，有可能造成不可挽回的損失。第二，系統管理，領導重視。在現代企業管理中采用系統的方法，就是將財務管理體系作為一個大系統，在管理的過程中要遵循其層次性、整體性、目的性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統也要進行監管。第三，利益兼顧，持續發展?？茖W的財務管理體系就是要兼顧投資人、債權人、經營者、管理者、政府機構和社會公眾等各相關主體的利益。實現可持續發展和倡導循環經濟已經成為當今企業經營活動的核心內容，因此，構建科學的、合理的、可持續發展的財務管理體系具有深遠的意義。(三)物業公司科學財務管理體系的構成要素第一，財務預算管理。預算管理是當今社會信息化對財務管理的客觀要求。目前國內很多物業公司掌握的信息比較滯后，信息反饋的能力也比較薄弱，使財務工作顯得很被動。要想改變這種狀況，就應該在預算管理上多下功夫，要在每個經營項目開始之前，就有計劃有步驟地實施財務決策，圍繞項目編制出與項目有關的各種預算表，組成一個完整的預算體系。第二，財務成本控制。成本控制在財務管理中起著重要作用。物業管理企業開展成本控制，可以事先限制各項費用和消耗的發生，有計劃地控制成本的形成，使其不超過預先制定的標準，達到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的時間不同，可以分為事先控制、事中控制和事后控制。第三，財務績效評價。物業公司的財務管理活動實施后，為了檢驗其實施效果，要對物業企業的盈利能力、資產營運水平、償債能力和未來發展能力四個方面內容作出評價，以能準確反映這四方面的各項定性指標和各項定量作為評價依據，并將各項指標與本地區甚至全國本行業的平均水平進行比較，得出一個客觀公正的評價結果。綜上所述，構建一個科學的財務管理體系在我國物業管理行業已是勢在必行，全面高效地建立以財務預算管理為前提，成本控制管理為重點，財務績效評價做保障的財務管理體系，為我國物業公司提供一個良好的借鑒。