物業發展論文：國內城市化與物業發展分析

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本文作者：湯鴻黃安永朱新貴工作單位：三江學院土木工程學院

中國物業管理行業可持續發展面臨主要問題

經過近30年的努力,物業管理取得了巨大的發展,逐漸得到了廣大人民的認可和支持。然而在其發展過程中也出現了諸多問題,通過綜合,我們不難發現我國物業管理行業發展所面臨的問題主要表現在以下幾個方面：1、物業服務企業的專業化程度不高目前,我國物業管理行業仍屬于勞動密集型行業,隨著管理規模的擴大,服務人員也越來越多,但其中多數來自下崗轉崗職工,高素質人才嚴重缺乏,高學歷人員占據行業人數比例太小,造成從業人員整體素質不高。2、“質價不符”導致物業服務滿意度較低圍繞著物業管理質價不符的矛盾迅速上升,業主對物業管理越來越不滿意。隨著業主的消費權益及參與意識的覺醒,要求物業管理質價相符、物有所值。但是,廣大業主對物業管理不了解,不清楚物業管理應該做什么事情,做到什么程度達到什么標準,許多物業管理企業也不清楚自己該承擔什么責任,服務到什么程度的服務標準不清楚。3、物業服務收費難且不規范從物業管理產生的那天起,“物業服務收費難”就一直困擾著物業服務企業,造成物業管理收費難的原因是多方面的,如：物業服務企業服務質量不到位；規劃建設環節遺留問題,業主存在僥幸心理；國家法律不完善、政策落實不到位等等。另外,物業管理收費還存在不規范行為。盡管國家頒發了《物業服務收費管理辦法》,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此導致物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。4、業主委員會作用未完全發揮作用由于業主大會和業主委員會組織建立難度大、業主委員會運作缺乏經費保障、業主委員會的人員素質得不到保障、對業主委員會缺乏有效的監督等原因,導致多數業主委員會的運作效率比較低,有效作用發揮不夠,少數業主委員會行為尚不規范,有亂作為情況。業主委員會作為業主自治組織,形式松散、責任重大,未能與物業管理的發展同步成長起來,業主自我管理、自我約束機制尚未形成。5、物業管理的招投標市場運行機制不完善當前全國各地大城市基本建立物業管理招投標市場,開展了一些物業管理項目招投標。但從實際效果及外界反映,并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在：物業管理招投標普及率不高,行政領導、企業單位干預大；物業管理投標市場化程度不足,暗箱操作,壓價不正當競爭時有發生；招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高,對微利服務企業壓力過大,企業缺乏積極性；物業管理招投標示范文本缺乏,一些單位不規范定位,使物管招投標缺乏公平、公正性。

中國物業管理行業未來發展的趨勢

1、本行業發展的必然趨勢,但許多地方的物業服務普遍存在監督缺失、質量無法保證,出了問題物業服務公司與外包單位互相推諉,逃避責任；專業化市場的培育、專業機構的成長也需要很長一段時間。綜上所述,未來一段時間內,將是一體化與專業化并存的局面。2、服務由粗放式向菜單服務轉變、由單一服務進入到設施管理隨著人們生活水平的提高和物業管理意識的增強,人們對物業管理提出了更高的要求,菜單式服務應運而生,這種方式擴大了業主的自主選擇權,業主可以按照個人的需要和承受能力選擇服務項目,物業服務也將更為人性化、個性化,并且隨著設施管理傳到中國,未來中國的物業管理也將步入設施管理時代。3、物業管理師開考,準入制度實施對我國物業管理的影響物業管理師制度對我國未來物業管理模式影響：品牌企業將高度重視物業管理隊伍的人數和質量；物業管理師可以注冊物業管理公司,擔任企業領導；物業管理師作為職業經理人,接受物業管理企業的雇傭,從事專業物業管理活動；物業管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業管理師事務所”；物業管理師可以專業人士的身份,受雇于業主委員會。4、《物權法》實施將會出現業主大會資質管理,并從社會上聘請專業化公司實行管理從2007年3月通過的《物權法》第八十一條第一款“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理“的規定可以看出法律既允許業主自行管理也允許委托物業服務企業或其他管理人管理,這就會產生不同的管理現象業。主通過業主大會和業委會委托各專業公司管理,也可將物業管理委托給小區內擁有物業管理相應職業資格的業主進行管理。當然,還可將各項管理服務委托給專業物業管理公司。5、政府將會進一步加強對物業管理規范和引導,品牌化、專業化特色服務凸顯物業管理是城市管理中的重要組成部分,它關系千家萬戶的切身利益,關系到社會的穩定、公共物業安全、秩序以及城市的發展。而物業服務公司又是一個的特殊的民事主體,它一方面根據服務合同對業主提供相應的公共服務,另一方面還擔負著對公共物業安全及秩序進行監管的職能,而且是全體業主所應承擔的社會責任在法律意義上的一種轉換。業主與物業管理服務公司也不可能獨立處置或面對因這種公共管理而產生的關系或后果,政府不可能也不應該置身干事外。政府應利用法律規范與行政監督等方式推動物業管理沿正確方向發展。通過立法明確雙方的權利與義務,加強對業主委員會、物業管理企業以及物業使用與維護的監督和管理。這樣物業服務企業在發展中將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變,這就驅使一些物業管理服務企業向品牌化企業的方向發展,品牌就變成了企業爭奪市場的重要手段。以品牌爭客戶的時代到來,將使物業服務企業合小為大,合弱為強,做響品牌,形成一批骨干企業,引領行業發展。綜上所述,我國物業管理行業自1981年誕生以來,取得了有目共睹的成績,對社會、經濟、環境作出了突出的貢獻,在我們的生活中扮演著越來越重要的角色。但不可否認,物業管理發展道路上還存在著方方面面的問題,制約著行業獲得更大的突破與發展。但這是在中國市場經濟發展過程中出現的問題,是前進中產生的,隨著中國經濟的發展,社會的進步,人們思想道德與法治水平的提高,這些問題必將會得以解決,中國物業管理行業將不斷發展壯大,進入良性的可持續發展的狀態,成為國民經濟中的“朝陽行業”。