地方物業行業拓展的探索

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本文作者：李國鵬工作單位：鄭州經貿職業學院

河南物業管理行業在發展中凸顯的問題

河南物業管理行業發展比較晚，起步比較低。鄭州作為河南的省會城市，是全省的政治經濟和文化中心，發展比較迅猛，城市建設規模比較大，房地產業發展十分迅速，極大地帶動了城市的發展，也推動了物業管理行業的迅速發展，為中原城市群發展起到了引領和帶頭作用。但由于中原城市群建設尚處于發展階段，集聚效應沒有形成，區域發展不均等原因，全省的物業行業發展良莠不齊，整體發展水平滯后，離中原經濟區整體發展要求還相去甚遠。總的來看，還存在以下一些突出問題：1、服務內容多限于常規化和低端服務項目，服務內容滿足不了城市建設日益發展和群眾生活水平日益提高的需要。目前我國物業管理發展迅速，物業管理類型多，涉及各個領域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等。但河南省多數地市物業服務僅限于少數幾種，甚至在一些地市，僅僅局限于住宅和賓館商業等物業形式。物業管理的服務項目仍主要是簡單的保安、保潔、維修等基本內容。2、物業管理還存在著覆蓋率偏低、地區間差距較大等問題。由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，河南省物業管理覆蓋率總體仍然偏低，而且地區之間發展不平衡。從實際情況看，鄭州、新鄉、洛陽等市以及一些城市開發區物業服務開展廣泛、發展比較快；而較偏遠的城市、區位優勢不明顯的地區及小城市推進的比較慢，物業管理服務意識和服務的提供都較落后。這種差異會造成觀念與服務內容和要素的錯位，增加市場資源配置成本。另外，地區差異較大，存在狹隘的地方主義；易造成市場分割，削弱整合優勢。中原城市群中城市間的合理分工、彼此聯系、協同作用，在空間形態上就要表現為一定地域范圍內系統的融合，從而實現城市間物業行業商品和要素跨區域的自由流動，即商品、人才、勞動力、資金、信息等要素在城市群之間的流動像在一個城市那樣，不因為流動要跨越行政邊界而增加額外成本或把這種成本降為最低。3、社會化、市場化程度低，運作不規范。隨著多年國有企事業單位的改革，有一定數量的行政、企事業單位開始擺脫后勤管理模式，逐步向社會化、專業化、規范化物業管理方向發展，并由一些大中城市逐步向中小城市過渡，目前多數地區已完成了這一過程。但在一些地方，仍存在部分產權單位后勤管理機構未取得物業服務企業資質，或者物業管理權限比較混亂，職責不清，權責不明，不符合市場主體的運行條件。另外，一些地區物業項目仍存在“誰開發誰管理”、“物業公司依附于開發商”的狀況，物業服務公司沒有以獨立法人資格自主運營，不具備走向社會承攬物業服務項目，進行物業管理的市場化、社會化運作的環境和條件。部分物業管理企業不具有獨立的締約和競價地位，物業管理資源配置的市場程度相對較低，公平競爭流于形式。雖然目前全國的大中城市已普遍推行前期物業管理招投標制度，但絕大部分是邀請招標，部分項目還存在陪標現象，市場競爭尚不充分。4、從事物業管理行業人員素質參差不齊，從業人員專業化程度不高。物業管理是新興的行業，人才儲備基礎薄弱，從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展，尤其突出地表現在稱職的職業經理人匱缺，現有部分管理人員與承擔的任務不相適應，職工隊伍的專業技能培訓也跟不上行業發展。河南是勞動力輸出大省，但相對于自身經濟發展的需要，又存在著留不住人才，專業人才短缺的矛盾。從業人員素質是影響物業管理企業發展的重要因素之一，盡快培養出一批高素質的行業管理人才，加快物業管理學學科的建設已成為當務之急。5、我國物業管理尚未形成一個適合我國國情的現代物業管理理論，在中原經濟區建設過程中，更需要一套完善的物業管理理論和法規指導中原經濟區的物業管理發展。《物業管理條例》的頒發已經五年多時間，但部分市地物業管理政策法規的立、改、廢工作仍顯滯后，目前沿用的法規有不少與《條例》精神相左，給物業管理的和諧推進帶來困難。例如，《條例》關于物業管理承接驗收制度規定“物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗”，但現在有的企業則將查驗重點放在對業主自用部位的工程質量逐項驗收上，從而介入到開發商和業主關于質量問題的糾紛中，承擔了不必要的責任和風險。對于成立物業業主委員會和建立專項維修資金制度仍然是目前一些矛盾發生的焦點，如何界定業主與物管企業的責權利關系，以及配套的法律法規及保障實行的有關制度尚待統一制定。物業管理政策可操作性較差也是物業管理公司面對的一大困境。物管政策可操作性較差則主要體現在市場定價機制和維權執法問題。物業管理公司制定收費標準要有法可依，對于個別業主惡意不交費問題上，須制定相應的保障實施措施。一些企業沒有認真學習和貫徹《條例》確立的各項制度，有的經理對《條例》的有關精神理解有偏差，至今仍然固守多年的習慣做法，運作中越位和錯位問題比較普遍。

河南物業管理突圍之路

物業管理是中原經濟區城市發展的重要軟環境，為促進中原經濟區建設的發展，針對以上中原城市群物業管理方面存在的問題，提出以下對策和建議：1、走精細化發展之路，提高服務的專業化。推進相應的高端物業管理服務，提升中原經濟區物業管理服務層次。改善目前服務比較單一的現狀，發展家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等多方面、多層次服務，不斷拓展物業管理服務內容，提高服務水平。從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從規范化到標準化，從大眾化到個性化，從“以企業為中心”到“以客戶為中心”；物業管理覆蓋面從原來單一的住宅物業向辦公樓、大廈、工業區、醫院、大學、商業街、市場等物業項目延伸，從小型配套到大型公建，從單一類型物業到綜合性物業，從純市場化的物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務等，發展更多的規范化物業管理項目，使物業管理拓展到不動產管理的所有領域。鼓勵高品質的物業管理商將服務引入到地市級城市，使高品質項目的物業管理服務成為當地的管理典范。鼓勵高端物業管理商進行全方位的介入并進行全程咨詢顧問服務，將高端物業在人力資源、管理經驗、管理技術、管理模式以及規范化的服務體系等諸多方面的優勢及實際管理運作中積累的經驗全程導入到當地管理商的運作之中，推動本土管理商向規范化、標準化企業發展，以合作項目的運作拉動本土物業公司人員綜合質素、管理技能、公司運作的整體跨越式提升。2、創造良好的市場環境，實現物業管理企業的優勝劣汰，加強物業企業的社會化服務功能。地方建設、房管部門等政府主管機構應倡導公開招標競爭。積極倡導物業管理項目的公開招標制度，將物業管理推向社會，通過合法競爭獲得項目管理權。政府應通過法律和行政的手段強制執行物業項目的招投標制度，并保障公開進行，公平競爭。同時，對競爭企業提出明確要求，如招標資格，投標格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等。招標主體可以逐步從建設單位擴大到業主大會、國家機關和企事業單位；對于中原城市群的中小城市也積極推進物業管理招投標。政府部門既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。業主在選聘物業管理企業過程中，要本著公開公正的原則，將招投標活動置于陽光下，加強監督，杜絕“暗箱操作”。按法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內（業主委員會成立前），開發商對其開發的項目有權決定物業管理公司。開發商要本著對自己、對廣大業主負責的態度，擇優聘用物業管理企業。要打破“誰開發、誰管理”的壟斷模式，積極推進分業經營，逐步形成公平、公開、公正的市場競爭機制。應盡可能創造條件，引入國際高端物業管理企業參與競爭，提升區域物業管理的社會化服務水平。3、提高物業從業人員素質，進行專業化培養。伴隨著物業管理的發展，需要一大批物業管理職業經理人和專業技術人員，全面提高隊伍素質。要加強職業資格考試制度，推進物業管理師考試注冊工作，加快建立職業經理人隊伍。強調物業管理專業人員應當具備的執業能力，明確物業管理專業人員的基本職責，并強調遵守物業管理法律、法規及有關規定和恪守職業道德。此外，還要注重企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓，建立一支具有良好敬業精神，恪守職業道德，具備熟練專業技能的員工隊伍，以適應行業、企業發展的需要。為加強專業物業管理人員培養和為物業管理發展儲備后備人才，應加強物業管理人員的職業化培訓和采取訂單培養方式，大力發展職業教育。促進職業教育規?；?、品牌化發展，加強示范性職業學院、職教實訓基地等建設，鼓勵學校突出自身優勢，興辦特色學校、特色專業，實現差異化發展，為中原經濟區物業管理的發展提供大量高素質的合格人才。4、加強區域物業管理的法律規章制度建設，建立完善的區域物業管理政府協調機制。以《物業管理條例》為準則，在中原經濟區范圍內開展全方位物業管理政策法規立、改、廢工作，既保證了地方政策和國家法規的協調統一，也使《條例》的規定更具可操作性。在執法層面上，各級房地產主管部門依照《條例》賦予的職責，指導和監督業主大會和業主委員會，督促建設單位履行前期物業管理的相關義務和監管物業管理企業。對于中原城市群城市間物業管理企業的排斥、整體的調控和必要的約束和限制。要站在全局、整體、長遠高度，改變傳統觀念，超脫本位利益，打破人為藩籬，打破行政區劃的束縛，用市場調節手段優化配置物業管理各類資源，為物業管理企業生產要素自由流動創造良好的環境。充分發揮行業協會的作用，開展與省外及國際同行的交流活動，推動中原經濟區物業管理行業與國際接軌。通過與區域外、國外同行的交流和合作，不僅有利于我們揚長避短、少走彎路、實現后發優勢，而且有利于提高河南省物業管理企業的整體素質和水平。促進中原經濟區內地區與地區、企業與企業之間的交流與合作，可由行業協會牽頭并組織區域內地區之間的工作交流活動，通過召開研討會、舉辦培訓班、組織互訪等活動，交流經驗，互相借鑒。中原經濟區建設將極大促進河南省的城市化進程，為未來物業管理巨大社會需求奠定了基礎；中原經濟區發展對物業管理的需求對于物業管理行業來講，既是空前的機遇，也是重大的挑戰。在這一歷史的進程中，推進物業管理行業持續健康地發展，不僅是物業管理企業的重任，也是每一個物業管理人的歷史責任。