現代物業招投標的標準狀況思索

導語：現代物業招投標的標準狀況思索一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：俞以平張曉工作單位：青島理工大學

根據《暫行辦法》規定，自行組織實施招標活動的條件是招標人須具有招標經驗，編制招標文件和組織評標的能力。根據這個條件來看，絕大多數開發商都不具有自行招標的條件。而現實中，絕大多數的前期物業招投標都是由開發商自己來組織的，因為不專業而導致招標過程中出現不少問題，嚴重的直接導致流標。而現在的招標機構，其主營業務是工程建設項目、采購等業務。和工程建設項目相比，前期物業招投標的標的較小，對招標機構而言，屬于雞肋型，這些機構一般不愿意為此費力。而開發商，一方面，由于對物業管理的無知和藐視；另一方面，不愿意花更多的錢去委托專業機構。投標保證金的千差萬別投標保證金是指投標人按照招標文件的要求向招標人出具的，以一定金額表示的投標責任擔保。其目的在于，投標人保證其投標被接受后對其投標書中規定的責任不得撤銷或者反悔。否則，招標人將對投標保證金予以沒收。從各地的前期物業招標公告中看到，投標保證金從幾千元到幾萬，甚至幾十萬不等。金額過低，起不到保證金應有的作用，而金額過高，給投保物業企業增加較大的財務負擔。

1．交易方式選擇的規范性《暫行辦法》將交易方式分為公開招標、邀請招標和協議方式。根據招投標法的精神，邀請招標的實施是因為以下情形：①項目技術復雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選在的；②受自然地域環境限制的；③涉及國家安全、國家機密或者搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的；④法律、法規規定不宜公開招標的。就前期物業管理招標標的項目而言，基本不存在以上范疇的限定。而選擇協議方式確定前期物業管理企業的做法，更是不得要領。由于協議方式往往是通過談判產生的，不便于公眾監督，容易導致非法交易，因此，我國機電設備招標規定中，禁止采用這種方式。即使允許采用議標方式，也大都對議標方式做了嚴格限制，往往是因為技術的保密性、涉及國家機密或在緊急情況。所以對于前期物業管理的招標交易方式，從公平、公正的角度來看，應該提倡公開招標，限制邀請招標，盡量杜絕協議方式。2．對公開招標錯位的規范性根據上文中對公開招標錯位現象的分析，產生公開招標成邀請招標化的主要原因是開發商的肥水不流外人田的觀念和政府主管部門的不作為甚至“推波助瀾”所造成的。根本無法保障前期物業管理招標投標的公開、公平、公正和誠實信用的原則。針對以上問題，可以從以下幾個方面入手：①加強對開發商公的觀念宣傳。常言道：政策好定，觀念難改。一項政策一旦頒布，就可以了，但觀念的轉變往往要經歷很長時間。前期物業管理的招投標是市場經濟發展的必要趨勢，同時，也是選擇最合適物業服務企業的最佳方式。內定方式，短期來看，有一定的便利性和利益性，“肥水不流外人田”，但一個真正的企業，害怕競爭，不敢于參與競爭，是無法獲得長期健康的發展。②加強評標過程的監控。評標過程中嚴格評審，針對一些涉嫌陪標的企業，重點審核其所提交的資信信息，包括管理經驗、認證體系、企業所獲得的榮譽的完整性，防止這些企業為了陪標而故意降低其綜合實力的信息。發現不正?，F象的蛛絲馬跡，要對“陪標”相關企業和責任人，給予相應的處罰，從而嚴肅招投標環境。③加強主管部門的自律，同時要加強對主管部門的監督。主管部門是招投標健康環境的創造者，競爭秩序的維護者，更是招投標活動的監督者。主管部門的自律主要是通過職業素質的思想教育，而對主管部門的監督，更多地來自于相關企業的投訴機制、上級主管部門的查處和社會媒體的曝光。3．招標組織的規范性缺失針對當前物業管理招標機構的缺少和參與意愿低迷，筆者認為，可以從兩個方面進行彌補：①短期而言，對招標人和物業服務企業進行招投標技術指導和培訓。政府主管部門和行業協會，可以根據當地企業的實際情況，加強招投標培訓和技術指導，并制定規范的招標文件，將招標流程規范化、招標內容規范化。②長期而言，逐步培育、建立有效的招投標中介市場。中介是推進物業管理市場化的重要環節?？梢哉邕x1～3家招標機構進行試點。畢竟對傳統的招標機構而已，物業管理項目招投標還是一個新興業務。在試點期間，政府主管部門定期、不定期對中介機構進行檢查和審核，逐步形成有效的招投標中介市場。4．投標保證金的數額規范筆者認為，對于前期物業管理招標的投標保證金數額的確定應遵循謹慎性原則，即在保障招標人利益的同時，降低投標人的經濟負擔。保證金的上限為標的項目年物業費用的2%，而下限則由招標人自行規定。理由如下：①20012年實施的《中華人民共和國招標投標法實施條例》第二十六條規定：招標人在招標文件中要求投標人提交投標保證金的，投標保證金不得超過招標項目估算價的2%。②上文中規定的標的是工程建設項目，而前期物業服務項目招標的標的項目費用估算主要存在一個服務時間的確定問題。根據《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。從謹慎性原則出發，可以按一年的前期物業管理時限為宜。

強調前期物業招投標的意義在于充分保護廣大業主的利益，而當前法規與條例是粗線條的，招投標有效執行的關鍵在于當地行業主管部門的監督與環境培養，在于招投標雙方市場競爭觀念的更新，在于評標專家態度的嚴謹和素質的提高。