物業管理業務分離移交分析

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摘要：職工家屬區物業管理業務分離移交是“三供一業”分離移交工作中難度最大、情況最復雜的移交工作。本文主要針對物業管理業務分離移交進行了分析，包括政策要求、移交中的問題以及移交模式等。

關鍵詞：物業管理；分離移交；物業管理公司；地方政府；業主自治

國有企業職工家屬區物業管理移交屬于“三供一業”（供水、供電、供暖/供氣、物業管理）分離移交工作范疇，是剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題工作的重要組成部分，是黨中央、國務院的重要決策部署，是國資委重點考核的專項工作。2012年，財政部、國資委先后在黑龍江、河南、湖南、重慶、遼寧、吉林、廣東、海南、四川、貴州10省（市）開展了“三供一業”分離移交試點工作，2016年在全國全面開展。

一、政策背景及要求

2016年3月國務院印發《加快剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》（國發〔2016〕19號），明確要求2018年底前基本完成“三供一業”分離移交工作，中央企業的分離移交費用由中央財政補助50%。2016年6月，國務院辦公廳印發《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見》（國辦發〔2016〕45號），進一步明確2018年底前基本完成，2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用；接收單位為國有企業或政府機構的，分離移交涉及資產實行無償劃轉。針對物業管理業務移交鼓勵探索移交途徑，國有企業職工家屬區的物業管理可由國有物業公司接收，也可由當地政府指定有關單位接收，支持實力強、信譽好的國有物業管理公司跨地區接收移交企業的物業管理職能。已經進行過房改的職工家屬區，也可在當地政府指導下，由業主大會市場化選聘物業管理機構，或者實行業主自我管理。2016年8月，財政部、國資委印發《中央企業職工家屬區“三供一業”分離移交中央財政補助資金管理辦法》（財資〔2016〕38號），明確中央財政補助對象為國資委履行出資人職責的國有及國有控股企業，補助的分離移交費用包括相關設施維修維護費用，基建和改造工程項目的可研費用、設計費用、舊設備設施拆除費用、施工費用、監理費用等，補助比例為符合補助規定分離移交費用的50%，接收單位為國有企業或政府機構。2018年2月，國資委、財政部辦公廳印發《中央企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作有關問題解答》（國資廳發改革〔2018〕7號），進一步明確，物業管理職能由國有物業管理公司接收，也可由當地政府指定有關單位接收，以房地產或物業管理為主業的中央企業專業化物業公司有意愿的可參與接收，不以房地產或物業管理為主業的中央企業，不能承擔職工家屬區物業管理職能。對于確實難以找到接收主體、現有物業管理人員較多的中央企業特大型獨立工礦區，可采取過渡性辦法，與地方政府或專業化物業管理機構合作，組成股權多元化的物業管理公司，并承諾限期內退出持有的物業公司股權；地方政府或專業化物業管理機構控股的，在簽訂分離移交協議的前提下，物業管理涉及的維修改造費用，可按現有中央國有資本經營預算“三供一業”分離移交補助政策申請支持。

二、物業管理移交面臨的主要問題

1.接收單位不明確。“三供一業”分離移交過程中，“三供”（供水、供電、供暖/供氣）業務移交，接收單位較為明確，分別是當地水、電、暖、氣專業公司，移交工作主要是與接收單位對接移交模式以及維修改造標準等。相較于“三供”業務，物業管理業務接收單位不明確，需要移交單位積極尋求接收單位，具體移交過程中，接收單位落實較為困難。2.維修改造費用超標。職工家屬區普遍比較老舊、設備設施老化、基礎條件差，根據各地方出臺的維修改造技術標準進行維修改造時，普遍存在維修改造費用超過費用補助標準的情況。為順利實施移交，建議移交單位根據接收單位要求和地方技術標準進行維修改造，補助范圍內的費用申請中央財政補助，超出范圍的部分由移交單位自行承擔，但是要做好維修改造工程的監督管理工作，確保維修改造后達到當地平均水平，避免超豪華改造，同時要確保依法合規。3.移交后接收單位盈利困難。目前國有企業職工家屬區普遍不收取物業費或物業費較低，移交后可能存在物業費收取困難或物業費價格低于服務標準的問題，造成移交后接收單位盈利困難。要加強政策的宣貫宣講，正確引導居民合理預期，以市場化為基本原則，建立相匹配的物業收費價格與物業服務標準機制，確保移交后接收單位能夠穩定運行。4.物業管理資產移交。根據《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見》（國辦發〔2016〕45號），接收單位為國有企業或政府機構的，物業管理相關資產可以實行無償劃轉。由于歷史原因，職工家屬區公共道路、綠化、電梯、圍墻、物業管理用房等資產仍屬于公司資產，在物業管理業務移交過程中，建議移交單位隨著物業管理職能的移交，要將物業相關資產一并移交，避免出現資產歸屬公司后續仍需發生相關的維修維護費用等違反政策規定的情況。5.住房維修基金。職工家屬區較為老舊，普遍存在住房維修基金未繳納或繳納不足的情況，建議移交單位根據地方有關規定足額繳納住房維修基金，為物業管理業務的移交創造較好的條件。

三、物業管理移交模式

由于物業管理業務移交存在上述問題，物業管理的移交更加復雜，移交模式更加多樣化，需根據職工家屬區具體情況選擇切實可行的移交模式。1.移交專業物業管理公司由專業物業管理公司接收職工家屬區物業管理業務，實現專業化管理、市場化運營，是最符合國家政策規定的移交模式。但由于職工家屬區普遍老舊，接收后盈利困難，專業物業管理公司接收意愿不強，該模式重點在于落實接收單位。接收單位優先選擇國有物業公司，其次選擇非國有物業公司，但根據中央財政補助有關規定，接收單位為非國有企業的，將不能申請中央財政補助。該模式適用于規模較大、基礎條件較好、具備一定物業管理條件的職工家屬區。2.由地方政府組織接收部分地方政府出臺政策，成立了統一接收平臺，由地方政府統一接收物業管理相關資產以及物業管理職能，再由政府統一委托物業管理公司接收職工家屬區物業管理職能。由政府統一接收、統一委托，有利于落實接收單位和實現規模化運營。但該模式可能需要將職工家屬區內公司房產等所有資產一并移交，對于中央企業只能無償劃轉物業管理相關資產，公司房產等資產的無償劃轉沒有政策依據。3.業主自治職工家屬區依法成立業主委員會，移交企業與業主委員會簽訂業主自治模式的物業管理移交協議，由業主委員會組織開展職工家屬區的物業管理，不再聘請物業管理公司。由于接收單位為業主委員會并非國有企業，該模式無法申請中央財政補助，適用于分布廣、規模小、無法尋求專業物業管理公司接收的零散家屬區。四、結論職工家屬區物業管理業務移交，有別于“三供”業務移交，移交難度大、情況復雜，要結合家屬區具體情況以及地方政策以實現物業管理職能移交為目的確定移交模式，實現移交的前提下盡可能滿足申報中央財政補助的條件，減輕移交企業負擔。優先選擇移交給專業物業管理公司，實現專業化管理和市場化運營；如果地方政府出臺統一接收政策，可以按照地方政府規定開展移交工作；對于無法移交專業物業管理公司或地方政府的零散家屬區，可以考慮采取業主自治模式實現移交。

參考文獻

[1]王友琳.國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交的若干問題探討[J].求知導刊，2017，（15）：76.

[2]李保慶.淺談國有企業做好“三供一業”分離移交工作應注意的問題[J].現代物業（中旬刊），2017，（z1）：20-23.

作者:詹友超 單位:中國海洋石油集團有限公司