新時期物業管理企業發展方向分析

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摘要：我國物業管理企業歷經30余年地發展，物業管理企業的數量、規模、從業人數等都得以迅速提升。在新時代，無論是宏觀經濟環境、政策和法律環境、技術環境、社會文化和自然環境，還是從物業管理企業內部發展的角度來看，物業管理公司正面臨著一系列的變化。面對阻礙物業管理公司取得進一步發展的各種因素，物業管理公司如何在新的發展時期尋找到適合自身發展的路徑值得企業思考。

關鍵詞：物業管理企業;環境發展;策略

在新時期，房地產業的發展也帶動了物業管理服務企業的繁榮。物業管理企業發展的水平影響到居民基本生活需求的滿足程度，影響到和諧社區的建設，甚至會影響到國民經濟發展的進程。

一、物業管理概述

物業管理自上世紀80年代引入我國，作為一種新型的管理服務，由于其所涉及的物業形態多樣性以及管理要求的復雜性，目前沒有統一的物業管理的定義。一般認為，物業管理是業主與物業管理方簽訂相關合同委托其對自有產權物進行地一系列管理和維護活動，包括物業所有人的各種不動產及配套設施地日常維修、養護，日常管理范圍內地秩序維護等。物業管理自引入中國以來經歷了三個階段：1981-1993年是中國物業管理的新興階段。此階段物業管理尚未與房地產業完全分離，物業管理公司仍不清楚其定位，業主對物業管理服務消費的認識尚未完全形成。1994-1999年，這是物業管理行業的快速發展階段?！冻鞘行陆ㄗ≌^管理辦法》明確規定了物業管理的內涵，由此催生了對物業管理服務的需求。發展較快的城市隨之出臺了系列物業管理條例或制度，物業管理模式逐步走向社會化、市場化和專業化。但在當時物業管理的有關法律法規還不完善，對于物業所有人及物業管理方的責任權利劃分還不明晰。1999年后，房地產行業進入了黃金發展時期，也帶來了物業管理行業的企業進入了新的發展階段，國家出臺了一系列物業管理相關的法律法規，物業管理的內容得到了很大的規范，物業管理行業的市場化進程得到了促進。在物業管理發展的進程中可以發現，物業所有人及管理方的權責越來越明晰，業主自治程度越來越高，資金管理的透明程度也越來越高，經歷了由最開始的開發商自管到由物業公司管理，再到合作管理，最后演變為業主自管的模式。

二、物業管理企業發展內外部環境

在新時代，物業管理公司的內部和外部環境發生了巨大的變化。從宏觀經濟環境來看，房地產業的快速發展推動了物業管理市場的不斷擴大。人民生活水平的不斷提高導致了物業管理服務需求的數量和質量的提高。人們開始關注個性化、優質的物業服務。除了小區住宅物業外，隨著政府改革的深入，政府機關部門、企事業單位以及學校、醫院等非住宅物業，也開始成為物業管理企業服務的對象。資本市場也開始關注物業管理公司。從政策和法律環境來看，自1994年頒布《城市新住宅小區管理辦法》以來，《物業管理條例》以及出臺的《中華人民共和國物權法》等一系列法律法規使得物業管理行業法律環境逐步完善，物業管理企業資質標準也不斷完善，規范了物業管理費定價標準，推動了物業管理企業上市進程。而且物業管理師從業資格制度被取消，企業注冊的難度降低，使得越來越多的人才被吸引到物業管理服務行業中。從技術環境的角度來看，隨著互聯網的廣泛使用，出現了大數據物聯網等新技術，推動物業管理企業深度挖掘企業價值，提升物業管理企業效率。移動終端、智能設備在物業管理企業中得以普及和推廣，這些促進了物業管理公司的專業化發展。從社會文化和自然環境的角度來看，目前大多數物業管理企業都位于經濟相對發達的中國東部地區，相比之下，中西部地區物業管理公司的發展規模和速度相對較慢。對于物業管理公司自身而言，外部環境的不斷優化推動了物業管理公司的快速發展。一些物業管理公司在管理規模、員工人數、企業收入和利潤方面都有所增加。但是物業管理企業的發展也面臨著一些問題，作為物業管理企業的上游，房地產開發商在房地產開發的過程中存在著一些短視的傾向，只注重短期的效益，不注重產品的質量和后期的管理問題，增加了物業管理企業后期管理的難度。而對于物業管理的下游，大多數業主目前還沒有培養出物業管理服務的消費意識，即使繳納了少量的物業管理費，也希望獲得超值的物業服務，缺乏對一些公共空間的管理意識，并質疑物業管理公司的服務內容和收費標準，使得物業管理公司很難收取物業管理費，而且產生了很多物業糾紛問題。對于企業本身來說，很多物業管理公司并沒有對自身形成一個良好的定位，與相關專業部門如市政、供暖、房管、環衛等沒有形成良好的社會關系，一些物業管理公司提供的物業管理服務種類單一，提供的服務質量較差。由于缺乏相關的物業管理專業人員，很難將物業管理公司的經營管理升級到很高的水平。

三、新時期物業管理企業發展策略

任何企業都存在于一定的宏、微觀經濟社會環境中，企業想要獲得可持續性的發展必須要熟悉自己所處的環境。物業管理企業作為一個與市場距離較近、終端黏性較強的企業，更應該對自己所處的各種環境有清晰的認知。只有在分析了內外部環境對自身的影響之后，才能幫助企業確定發展方向，找到適合自己的發展路徑，實現長遠發展。針對物業管理企業所處的環境以及面臨的一些問題，對于新時期物業管理企業的發展，本文提出了以下幾點建議：（一）明確市場定位。作為一種新型的服務模式，物業管理涵蓋了多種形式的服務內容。物業管理企業想要涵蓋所有形式的物業管理，在沒有合適的外部環境和足夠的自身能力的基礎上是不可能達成的。提供盡可能多的物業管理服務可能是物業管理公司自身實力或規模的體現，但是這需要企業投入相當多的人力、物力成本，在企業實力還不允許的情況下，全面覆蓋業務類型只會使得企業各類服務的質量都不高。因此，物業管理公司準確的市場定位可以幫助物業管理公司集中資源，發揮自身優勢。而對于提供相同或相似服務的物業管理企業來說，如何使企業在競爭激烈的市場環境中脫穎而出，需要企業找準市場定位，在某一個方面或多個方面具備其他企業所不具備的差異性優勢，才能快速的被市場識別，幫助消費者進行選擇。（二）規范經營管理。物業管理公司在開發過程中遇到的大多數問題，例如服務質量低、與業主關系不佳、收費難等，都是因為物業管理企業不具備科學的經營管理體系，物業管理企業想在新的時期取得進展，必須要走規范經營管理之路。物業管理企業需要結合自身的特點以及行業內外環境建立一套完善的企業管理制度，將企業內部的所有經營管理活動都納入進來，都需要按照制度進行。對于物業管理公司與業主之間產生的糾紛問題，也可以通過完善物業管理公司的經營管理得以改善。健全的經營管理體系闡明了物業管理公司與業主之間的權利和責任，尤其是收費問題，按照規范化的管理流程以及與業主簽訂的業務合同，將物業管理公司的經營風險降到最低。同時，規范化經營使得物業管理公司可以在提升管理規模的同時幫助企業降低成本，提高服務質量，提升經營效益，幫助企業構建品牌價值，成為更多客戶選擇的對象，提升市場競爭能力。（三）加強新技術應用。隨著互聯網的推廣，科學技術成為引領產業發展的動力之一，物業管理企業也需要跟上時展的潮流，加速新技術在物業管理服務中的應用。物業管理企業可以引入“互聯網+思維”，通過互聯網平臺可以將各種服務鏈接起來，打造物業管理企業的新業態，構建互聯網+房地產生態系統，拓寬物業管理公司的服務范圍?，F有物業管理企業中大多數員工為基層的清潔工和秩序維護員，對于這類員工不需要很高的知識水平和技術能力，物業管理公司可以引入機器人來取代這部分人力資源，降低人力資源管理的成本。物業管理企業還可以運用大數據、物聯網、云計算等多種技術進行智能化管理，為業主提供安全舒適、智慧化的生活環境。此外，物業管理企業還需要建立信息化管理系統，運用計算機技術將企業的各種信息進行及時的更新和管理、交互，方便企業人員溝通和使用信息，提高物業管理公司的管理效率。（四）吸引、培養優秀人才。任何企業的發展都離不開人的作用，體現了優秀人才對企業的重要性。想要在市場競爭中實現可持續發展的物業管理公司必須擁有高素質的人力資源。一方面在人才引進中，物業管理公司要舍得投入，對于優秀的人才一定要把握住機會吸納進公司。另一方面，在物業管理公司的現有員工中，有必要增加員工的培訓投入。在日常經營管理中注重對企業員工必要技能和素質的培養，可以聘請專家對員工進行培訓，定期對員工培訓的情況進行考核。除了對員工專業方面的技能進行培養外，還需要注重對員工全方位能力和素質的提升。根據物業管理公司自身的實際情況，盡可能制定科學的績效考評方式和有競爭力的薪酬管理體系，對優秀的人才可以給予部分股權獎勵，增加員工對企業歸屬感和忠誠度，造就一批高素質的物業管理團隊，提高物業管理服務的客戶滿意度，從而提高企業的競爭力。

物業管理公司歷經30年的發展，從一個房地產企業的部門成為一個發展前景廣闊的行業，它在提高人民生活質量、促進城市經濟發展方面發揮了重要作用。面對物業管理企業發展的黃金時代，物業管理公司所處的宏觀和微觀環境都發生了巨大的變化。企業在發展的過程中也出現了各種問題，但是相信企業憑借自身的不懈努力，在明確自身市場定位、規范經營管理、加快新技術應用、積極吸引培養優秀人才后，一定可以把握住時展的機遇，推動物業管理行業實現質的飛躍，更好地滿足人們對于美好生活的追求。

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作者:牛志偉 單位:山西能投基礎設施投資開發有限公司