談生態城綠色物業發展之路

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從2008年中新天津生態城立項，到2011年首個綠色住宅小區交付使用，再到2020年發展到19個社區57個小區人口10萬+的規模，中新天津生態城從一片鹽堿之地，經過蒼海桑田的變幻，如今已是一座繁榮美麗的宜居宜業宜游的幸福之城?！笆奈濉逼陂g，中新天津生態城將全面實現雙輪驅動，全力打造綠色發展示范區。住宅物業服務事關群眾生活品質、城市運行和社會穩定，已成為城市社區綜合管理必不可少的重要組成部分。從中新天津生態城建設伊始，每一個環節都要求高標準高品質，所有住宅小區推行綠色建筑理念，倡導綠色環保。自2011年第一個生態小區建成投入使用，中新天津生態城一直全面推行綠色物業服務。2014年形成中新天津生態城住宅小區綠色服務標準（1.0版），2017年出臺地方性物業規范《中新天津生態城住宅物業管理規定》，之后又陸續出臺一系列配套政策，包括《中新天津生態城住宅物業考核辦法（暫行）》以及《中新天津生態城房屋修繕管理辦法（暫行）》，將綠色物業服務理念進一步提煉升華并不斷付諸實踐。下一步，中新天津生態城將升級綠色物業標準，創建綠色節能的新型智慧社區，為實現產城融合、建設智慧城市，倡導形成綠色生活方式而努力。以下就綠色物業在實施過程中面臨的問題進行探討及思考。

1綠色物業理念

物業服務與居民日常生活密切相關。綠色物業理念的形成，建立在不斷積累和創新實踐的過程中，建立在市場主導環境下企業高度認可認知持續優化實施中，建立在居民普遍參與、服務效率不斷提升中，而不是只談標準而不注重過程，只疏于外在而忽略內涵。綠色物業與傳統物業服務有所區別，是從全生命周期管理角度出發，以人為本、智能應用、持續可復制的為業主營造安全、環保、舒適、文明、智能、共治、共享、和諧的社區物業公共環境。

2當前住宅物業服務面臨的問題

通過十年的總結與積累，對中新天津生態城各小區綠色物業發展略有感悟，一方面得益于濱海新區良好的營商環境，另一方面來自于區內企業、社區物業相關部門以及廣大業主的積極支持參與，但與真正持續健康發展的綠色物業服務仍然差距明顯。

2.1傳統物業模式仍占主導

近幾年，隨著物業服務不斷升級，行業發展已經步入高速發展階段，企業之間的收并購規模加大、服務和產品不斷升級迭代，市場活躍度持續提高。但物業服務模式仍然以人員密集型、服務基礎型、產品粗獷型為主，急需進一步更新升級，注入市場活力。目前，物業服務企業中占主導的仍然是開發企業關聯下的前期物業行為，市場仍需進一步放開，相應的規范需進一步完善。

2.2綠色運營持續投入不足

目前，中新天津生態城住宅小區物業服務費價格2.4~4.5元/平方米不等，大部分在3元/平方米左右，人工成本和能源成本仍占物業費支出主要部分，有的甚至占到收入的90%，留給設施設備智能優化、環境品質持續提升、社區文化氛圍營造等方面的空間已十分有限。一方面，企業要實現利益最大化；另一方面，居民的服務需求不斷增加，加大了供需矛盾，物業經營模式急需調整。

2.3物業從業者技能有待提高

2020年，全國物業行業從業人員增加30萬人，中新天津生態城住宅物業人員隊伍也已達到2000人，這說明企業規模和行業發展在壯大。但作為一個人員密集型行業，如何讓員工快速理解掌握物業標準并落地實施，一直是整個行業發展面對的癥結之一。2.4居民自治能力需要加強對于居民來講，確實是花錢買服務，但物業服務本身與其他服務產品不一樣，更多地需要居民參與支持，現在小區居民的從眾心理仍然十分明顯，應健全業主委員會治理結構、發揮社區居民自治作用，讓全員真正參與，實現共建共治共管共享的新格局。

3綠色物業關鍵指標及思考

幾年前，深圳、北京等地陸續推出綠色物業項目管理評價相關的標準，詳細地確定了評價內容和標準。中新天津生態城住宅物業綠色運營標準以及住宅物業考核評分標準也進行了一些探索，在此只就關鍵指標的理解進行分析。

3.1公開透明、便于監督

這將是物業行業市場不斷優化的必經之路。居民維權意識和對服務的要求大幅提高，對于物業服務的內容和要求也越來越明確。綠色物業持續發展的環境，應該從物業的前期發展規劃、招投標程序、定價依據、服務標準、收支明細、公共收益、監督管理等各個環節進行公開公示，引入第三方評價、審計、考量機制，讓物業服務在“陽光”下健康運行。

3.2智能管理、科學用能

居于物業成本支出第二位的小區公共水、電、暖等能源費用是考量一個項目精細化管理程度的重要標尺。綠色物業運營不應該是能源消耗越少越好，而是要有一個穩定的平衡點，如果一味地限制使用能源，簡簡單單地多關閉一些路燈、少開啟一些噴泉、少澆幾次綠化水，必然會拉低服務水準，造成客戶滿意度下降。要通過熟悉掌握小區設施設備自身需求，從每一個細節挖掘，根據季節變化調整路燈照明時段，根據天氣變化調整綠化澆水量等一系列措施，找到項目合理科學運行的平衡點達到智能化管理。

3.3綠色氛圍、融于生活

中新天津生態城的美來自于精細的綠化景觀、整潔的城市環境，這是最直觀的感受。中新天津生態城整體綠化率超過50%，小區平均綠化率40%以上。市政路是生態城“大家”的路，小區的路是體驗回家感覺的幸福之路。如何讓回家的路變得舒適、幸福、有感覺？要通過物業人的匠心精神，打造四季有特色、秋冬有溫度的回家路。

3.4服務場景、親近居民

物業服務的根本還是要溯源到服務。人與人之間、服務者與被服務者如何和諧共存，相互支持和理解，需要將物業服務更貼近于居民生活，服務于居民生活，體現出生態城的“心件”。物業服務應當進一步優化服務場景，讓員工感受工作環境的舒適，讓居民感受家一樣的美好，讓人與自然充分融合。門崗微笑而嚴謹的態度、服務中心熱情而周到的氛圍、園區干凈而整潔的環境、節日歡樂而祥和的布置，每一處場景都需要精心打造、用心維護。經過文明城區創建、疫情防控、垃圾分類等工作的洗禮，中新天津生態城的綠色物業服務內容和要求更加清晰，應在加快綠色物業服務標準升級、推動智慧物業平臺建設中，形成可持續可復制的綠色物業服務模式。

作者：宮紅專