物業管理與構建和諧社會研究論文

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在建設和諧社會的今天，提高人民群眾生活質量，消除社會矛盾，加強精神文明建設，可以說是構建和諧社會的重要內容。作為城市管理的一部份，物業管理越來越為人們認同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會方面有著不可低估的作用。

一、物業管理對和諧社會主要有有以下三方面社會功能：

1、它具有教化和益智的社會功能。

現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。這樣的物業管理，能增長住戶的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養。

2、具有促進居民身心健康的功能。

在衣食無憂的現代都市人群中，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質量。

3、具有社交和繁榮文化的功能。

物業管理作為一種消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進住戶的交流，繁榮社區文化，推動人與人之間的信息和情感交流。因此，物業管理消費促進了居民的社會交流和情感交融。

以上三方面主要社會功能，無一不有益于和諧社會的建立。

二、物業管理行業存在的主要問題：

1、企業規?？傮w偏小。

由于房地產開發規模普遍較小，開發方大多自行組建物管公司或成立物業管理處等，直接形成了一般物業企業難以快速實現高規格和大規模發展，企業規?？傮w偏小。

2、物管投訴多，社會認可程度低。

物業投訴產生的重要原因，一方面是物管企業提供的服務和住戶期望與理解產生了一定差距。另一方面是開發方沒有足夠重視所建物業后期管理須要的客觀條件與運作成本。還有政府未下力氣引導群眾對物業管理消費形成正確認識，造成其社會認可度偏低。

3、相關政策配套法規規定實施細則滯后，物管企業競爭意識不強，競爭無序。

市場經濟需要完備的“游戲規則”，配套法規出臺少，出臺的也不細，大多不具有較強的可操作性，這就造成出了問題難以統一思想與認識，并逐步使分歧加大矛盾加深，個案不能得到很好解決，時間推移則形成面性問題。

4、物管企業自我發展能力不高，后勁不足；

有研究人員指出，規?；l展也并不等同于規模效益。很多物管企業因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運營不下去，再加上整個行業面臨的共性現實困難問題，一些急劇擴大規模的物業公司其物業管理主業大多出現虧損，不得不退出部份樓盤的管理。

5、融資困難；

6、特色企業文化未形成。

三、產生以上問題的原因主要有以下三方面：

1、觀念落后，認識錯誤：

A、關于物業管理：

物業管理是針對物業產權多元化發展狀態而產生的，業主自管則不在《物業管理條例》調整范疇，不屬于條例規定和承認的物業管理。

B、關于物業收費標準：

由于各類物業的類型不同，其管理服務的項目有所差異，需要管理服務的內容和管理服務的難度、深度及細度也不盡相同。不同物業的收費標準應根據不同類型的物業，不同管理服務項目，不同物業管理服務標準，按照國家計委、建設部等有關規定，分別測定出不同物業項目管理服務費的收費標準，報當地物價行政主管部門備案后施行，這才是最科學的收費標準。

C、關于業主和業主委員會：

近年來，一些業主的非理性維權，使物業管理的糾紛隨之增多。究其原因，主要是業主不了解物業管理，他們對“物業管理”認識上的誤區導致了許多不必要的麻煩。

業主委員會不是獨立法人單位，不具經營管理物業的營業資格。其做為一個非經濟組織同經濟實體的物業公司訂立委托管理合同在法律上不對等，表現在業委會對其他住戶與物業公司造成損失時無賠償責任和能力。另外業委會的自治組織職能同業主自律應結合，并須在政府的監管下進行，這才能真正提高自治管理能力。

2、配套法規政策規定實施細則嚴重滯后。

由于配套政策規定實施細則嚴重滯后，使現實中出現的很多問題沒法快速裁判。物業管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據的配套法規與細節難以出據權威意見，造成公說公有理婆說婆有理。

四、解決物業管理現存問題，推動和諧社會的建立。

依據物業管理法律的指導思想，以及物業管理行業的特點和物業管理的現狀，當務之急是解決物業管理面臨的觀念認識錯誤與法規滯后二大主要問題，推動和諧社會的建立。

A、從以下10個方面引導形成正確觀念和認識，化解矛盾。

1、業主與物業管理企業是平等關系。

在物業管理工作中，物業管理企業受托對物業實施管理，給業主和使用人提供服務，物業管理服務合同一簽訂，雙方就是平等的合同關系，沒有主仆這種帶有奴性的錯誤區分。

2、業主委員會與物業管理公司應當目的相同。

業主委員會與物業管理公司目的應是一致的，即共同管好小區。

3、物業管理企業不是什么都管。

物業管理公司終歸是企業，職責是以合同的形式約定的，很多社會問題物業企業根本沒有能力解決。

4、住戶對物業管理的咨詢不等于是對物業管理投訴。

有關部門把住戶對物業管理的咨詢也當作“投訴”，導致物業管理誤被列為當前消費投訴的熱點之一。經了解，有關物業管理咨詢投訴情況，其中認為配套不齊全、規劃不到位、質量有問題等所占比例較大，屬對物業管理企業不作為的有效投訴并不多。

5、物業管理服務不是“免費的午餐”。

不少人習慣于過去住房的福利型政策，對物業管理“誰受益，誰付費”原則不理解，甚至持抵觸態度，拒交管理費。其實，業主在享受物業管理提供服務的同時，就有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。

6、物業管理服務費并非越低越好。

業主普遍認為物業管理費越便宜越好，物業管理招標的宗旨也是“價低者贏”，事實上物業管理公司實施物業專業化管理，為業主和使用人提供服務，是需要投入成本的，物有所值是最簡單的道理。

7、物業管理治安防范不是看家護院。

物業管理公司給住戶、使用人提供的是安全防范服務。物業管理公司主要是按照服務承諾落實相應的防范措施，住戶、使用人不能認為交了物業管理費用，就可以放松警惕性，應以積極的態度做好個人和家庭的安全措施，防患于未然。

8、物業管理企業不是水電供應商。

由于歷史的原因，物業管理企業普遍一直為水、電等公用事業部門無償向業主、使用人代收水、電費用，甚至承擔因業主、使用人拖欠、拒交水電費而墊付，物業管理企業“賠了夫人又折兵”。

9、物業管理企業應當依法維權。

對于物業公司來說，業主、業委不一定就是弱勢群體，實踐中住戶往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務費，而物業企業卻沒有很好的辦法應對解決。另外，一些部門、機構人為導致增加物業管理企業負擔。因此，物業企業也應當依法維權。

10、在物業管理區域內不光是物業管理公司說了算。

個別物業管理企業因缺乏有效學習而沉醉在理所當然的“管理者”角色里，沒有依照相關規定，自己想怎么干就怎么干，成為物業管理行業的害群之馬，這些則應由主管部門查處糾正。

B、針對配套法規規定與實施細節滯后問題，政府應盡快著手修訂、制定。在各項配套法規與細節未出臺前，則可以考慮先由政府行業主管部門，以文件形式指導解決相關問題，避免矛盾的進一步發展與加劇。

總之物業管理行業問題的解決，無疑有助于文明和諧社會的建立，但最重要的還是依靠法制，最終使物業企業與住戶實現依法依合同辦事。