房地產投資信托基金論文

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內容摘要：本文結合我國房地產企業融資現狀，針對國內房地產企業在融資方面的現存問題，如貸款方式單一、企業融資比重偏小等問題進行了詳細的分析，提出了房地產證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，并指出現階段應該在我國的宏觀政策基礎上構建以銀行業為主的多元化融資體系。

關鍵詞：房地產融資多元化

為了抑制房地產過熱，規范房地產金融市場，我國采取了一系列的宏觀調控政策，提高國內房地產開發的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業之一的房地產業，資金瓶頸對企業發展的嚴重制約日趨明顯，如何解決好房地產融資問題已經成為房地產企業的當務之急，探討房地產企業融資模式對房地產業的健康穩定發展具有重要的意義。

房地產企業融資現狀

近幾年來我國房地產企業融資結構變化圖。從可以看出，自1998年以來，我國房地產投資來源的最大變化是預算內資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產業的相對規模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產投資來源的三個基本部分中，1998一2003年，直接來源于銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出臺后，各商業銀行從嚴發放房地產貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產業自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。

根據央行剛的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》的統計，35座大中城市房地產信貸和開發投資增速持續下降，上半年的房地產開發投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數據顯示，面對炙熱的房地產固定資產投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產行業進行嚴厲調控，許多房地產企業在國家宏觀調控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產企業拓寬融資途徑和創新融資方式已經迫在眉睫。

房地產企業融資面臨的問題

貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：房地產開發流動資金貸款，主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。具體的融資體系如所示。

直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升的態勢。商業銀行房地產方面貸款的增幅已達25%以上。我國內地房地產企業79%以上的外部融資來自于銀行，在個別年份和個別地區這一比率甚至高達80%～95%以上。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不合理。

各種融資方式具有局限性。商業銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求；其它融資方式現階段的表現也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較?。涣硗?，由于國內產業基金無法可依，暫不允許存在，養老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。

相關法律法規不完善。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。此外，受金融政策環境影響，房地產金融創新力度不夠。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產的資產權益進行房地產資產和房地產企業股權式投資。然而，房地產投資基金自20世紀90年代在我國出現以來，一直處于走走停停的狀態，且直到現在我國還沒有出臺產業基金法，多數基金公司是依據《公司法》采用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。

房地產企業融資對策

（一）大力推動房地產證券化

有關證券監管部門盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。

房地產信托（REITs），就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，獲得既定的收益。

（二）建立長期投資基金組織

房地產投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。同時，應盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產投資基金處于無法可依的狀態。同時，國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是工業化加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信托聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應借鑒市場經濟較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。

（三）引導國外資金進入

2002年，我國房地產開發資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助于金融體系的發展和完善，為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。

（四）推行融資租賃方式

融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。

（五）完善個人消費融資體系

為了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠遠低于國際上20%～40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業務；金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發展住房信貸業務。公積金貸款是發展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。

總之，在現階段，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新融資工具，大力發展房地產信托業務，推行房地產證券化，構建房地產業多元化融資體系。同時，房地產業作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。

參考文獻：

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