深究國內保險資金投資房地產市場意義

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一、我國保險資金投資房地產的有關規定及投資現狀

2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式?！迸c之前的有關規定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規定進行。

作為保險資金運用法規的基礎性總綱，已交保監會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發。在此法規出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業政策的規定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規范，同時確定業務流程和操作程序，強化信息披露。

與保監會的審慎態度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在外圍運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業區一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。

此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。

二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響

(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資

與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9中國論文聯盟整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數目的增加而獲得分散投資在降低非系統風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。

(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力

在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業的資產組合中大約80％的保險資金配置在固息產品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環境下，投資包括房地產在內的實物資產，不失為對沖通脹的一種可行手段。

(三)有助于提高投資收益

一方面，在低通脹的環境下，不動產投資可以作為固息產品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業地產投資為例，如果不考慮房價本身變化?，F在國內一線城市中商業地產的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數固息產品好。另一方面，保險資金投資保監會規定的房地產項目，特別是廉租房、養老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。

(四)有助于改善保險資產錯配風險

保險企業通過投資房地產，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是有助于保險資產的優化配置。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產，可以匹配長期負債的資產主要為金融機構的長期金融債券，但這類金融債券的規模有限且流動性不高，因此，長期性負債就有了資產匹配多元化的要求。包括房地產在內的不動產投資所具有的投資周期較長、抵御通脹風險的特點，與保險資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險公司資產錯配的風險，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。

三、保險資金投資房地產對其他方面的影響

鑒于保險公司在房地產投資領域的生疏和缺乏專業人員的現實，證監會在制度建設上一切以有效防范和控制風險為前提，對投資主體、投資方向、保險資金可以投資不動產的比例以及投資模式等都將做出明確規定。在投資比例上，5％的最高限中不僅包括房地產，還包括基礎設施建設投資，而在房地產過熱經成為現實的情況下，以安全、謹慎投資為宗旨的保險資金，實際用于投資房地產的資金數量比理論上可以投資的數量還會少得多。在具體的投資方向上，盡管《保險資金投資不動產試點管理辦法》尚未出臺，保監會有關負責人已多次在公開場合表示，保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等。保險資金不允許投資住宅類物業也就是居民住房、不允許直接投資商業房地產、不允許參與房地產開發，即“三不原則”，和媒體熱炒的“保險資金進樓市”完全是兩碼事。很顯然，在《管理辦法》指導下的保險資金投資房地產對房地產價格特別是人民普遍擔憂的居民住房價格的影響微乎其微，更多的可能只是心理層面的影響。