深究保險資金投資于房地產方式以及風險預防

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一、投資于房地產的必要性

不動產是指不能移動或者如果移動就會改變其性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。在《保險公司不動產投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產”被定義為建筑物、構筑物及其附屬設施,以及該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的土地使用權。而“不動產投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產金融產品或以物權、股權、債權等方式,投資不動產的行為。因為動產和不動產有時是可以互變的,而房地產業是不動產中性質較為穩定的一項,最為符合保險資金投資特點。

保監會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示,“在中國目前保險業處于初級發展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業健康持續發展、防范風險、做大做強,具有非常重大的意義”。

國外統計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經營才能進入良性發展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產后,收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產業

按照保監會公布數據,截止2009年底,中國保險業的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業在房地產的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩定性、累計性、負債性。而房地產業的流動性較低,短期內不易變現,投資規模大、期限長,比較符合保險資金穩健投資的特點。

二、房地產市場發展空間分析

2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產富豪有8位。房地產富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關,08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產市場發展的措施后,市場反應比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產業調控措施形成鮮明的對比。

(一)房地產行業近況

根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況。2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產開發景氣指數為103.66,比11月份提高0.88點。

其中,由數據我們不難發現在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下,今年我國房地產市場表現遠好于預期,出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求,是指商品供求關系中受價格影響較小的需求,房產也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經濟基礎之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發展,我國的家庭規模也逐漸減小由原本的四世同堂變為一個個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐,促使其價格提高。

2.土地資源稀缺

根據最新一輪的土地變更調查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產價格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續在一個高水平上,房價就難以下降。

相比較發達國家房地產業的發展歷程來看,中國房地產業的發展歷程,其總體發展水平還處于產業的成長階段。而且,很多發達國家的房地產價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發展中國家來講于中國經濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結構進入轉型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產行業發展提供強勁動力。因此,在房產業還存在很大的發展的空間,在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產產業的蓬勃發展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產是可行,可以獲取一定利益

三、保險資金投資房地產的物業類型

房產的交易形式主要有:房產買賣,其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣;房屋租賃;房產互換;房產抵押。根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況,全國商品房銷售面積93713萬平方米,同比增長42.1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%;商業營業用房銷售面積增長24.2%。去年商品房銷售額43995億元,同比增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

住宅是目前比例最高的物業類型,住宅項目隨城市擴張升值潛力很大。中國正處于城市化迅速發展過程中,而且中國人對擁有自己的房子的思想遠重于外國人。但由于住宅市場波動太大,漲得迅速跌也容易,而保險資金更要求“保險”,存在不穩定性,現在居民住宅資金存在過?，F象,保險資金再度介入,可能會導致其價格再度高漲,這不是政府所希望的,因此投資于此的可能性不大。