房地產投資與GDP關系綜述

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房地產業伴隨著近幾年我國經濟的飛速發展已成為國民經濟的基礎產業。從產業自身來看，房地產業具有產業鏈條長的特點，它的波動會通過很多途徑影響整個宏觀經濟的運行。從支出法核算國內生產總值（GDP）的角度，以及推動經濟發展的“三駕馬車”對我國經濟發展的作用來看，房地產投資占有著重要的地位。因此，文本搜集了我國1995年至2011年房地產投資與國內生產總值（gdp）的年度數據，運用協整分析，格蘭杰因果關系檢驗等，對我國房地產投資和GPD的關系進行分析，為政府宏觀經濟調控和決策提供參考。

一、數據來源及研究方法

本文選取我國1995年至2011年的房地產投資（RI）和國內生產總值（GDP）作為樣本數據，其中RI作為解釋變量，GDP作為被解釋變量來分析二者之間的關系。為消除數據中可能存在的異方差，并將其轉化為線性，對兩變量取對數。分別表示為LnRI和LnGDP，ΔLnRI代表對LnRI進行一階差分后的序列，ΔLnGDP代表對LnGDP進行一階差分后的序列，結果如表1所示。

二、變量的平穩性檢驗

（一）單位根檢驗為了避免時間序列數據之間產生“虛假回歸”現象及保證時間序列的平穩性以便后續研究，本文需要對我國房地產投資RI和GDP進行平穩性檢驗，采取ADF方法對序列進行單位根檢驗來驗證其平穩性，利用Eviews3.0對ΔLnRI和ΔLnGDP，Δ2LnRI和Δ2LnGDP，兩組對應序列進行ADF檢驗，其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分別表示對LnRI和LnGDP進行二階差分后的序列，ADF檢驗結果見表2。對變量的ADF檢驗結果表明，對于LnRI和LnGDP序列，滯后階數采取SC準則確定為1，ADF檢驗輸出結果表明，對于LnRI滯后系數為1時，t值0.678297大于5％顯著性水平下的臨界值，因此不能拒絕原假設，表示非平穩。對于LnGDP滯后系數為1時，t值2.028265大于5％顯著性水平下的臨界值，因此不能拒絕原假設，表示非平穩。對序列LnRI和LnGDP分別采取一階差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP，對其再做ADF檢驗，結果同樣顯示該組序列不平穩性。接著再進行一次差分，得原序列的二階差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP，它們做ADF檢驗得出的t值均小于5％顯著性水平下的ADF臨界值，如表2所示，因此，拒絕原假設，認為序列LnRI和LnGDP經過二階差分后為平穩序列，可對其進行協整分析。

（二）變量的協整分析利用1995年至2011年我國國內生產總值（GDP）為因變量，房地產投資額（RI）為自變量，對這兩個變量運用OLS法構造一元回歸模型，然后檢驗其殘差的平穩性，如果是平穩的，則說明兩者存在協整關系，反之，則是不協整的。運用Engle-Granger檢驗法對LnRI和LnGDP進行協整回歸和協整檢驗，得到：LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei（1），R2=0.989002，F=1348.867，DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei為該方程的殘差序列，即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若變量LnGDP和LnRI存在協整關系，（1）式中的ei應具有平穩性。對殘差序列ei做單位根檢驗，結果為：殘差序列檢驗t值為-3.410086，小于5％顯著水平下的ADF臨界值-3.0818。因此，在不經過差分的情況下，殘差序列ei為平穩時間序列，即ei是為0階單整序列。因此接受變量LnGDP和LnRI的協整假設，即我國經濟增長和房地產投資之間存在一種長期動態均衡關系。這說明1995年至2011年的房地產投資（RI）和國內生產總值（GDP）雖然不是平穩的時間序列，但是二者的變動趨勢在長期內是一致的，因此二者的線性組合是平穩序列。

（三）格蘭杰因果檢驗協整檢驗是檢驗變量之間是否存在長期的均衡關系，但由于時間序列常出現偽相關現象，為了消除為相關性，進一步驗證長期均衡關系是否構成因果關系，本文采取格蘭杰因果檢驗作進一步的分析。由于模型的檢驗結果敏感地依賴于滯后期的選擇，因此，對于此檢驗按以下法則選取滯后期：首先根據AIC和SC準則，在不能確定的情況下，根據內曼-皮爾遜提出的似然比（LR）統計量來確定滯后期。LnRI和LnGDP關系的格蘭杰因果檢驗結果如表3所示。由表3可知，當滯后期取1時，在95％的置信水平下，我國房地產投資（RI）變動是我國國內生產總值（GDP）變動的格杰原因，但我國GDP變動不是房地產投資（RI）變動的格蘭杰原因；當滯后期為2時，置信區間仍取95％，難以確定兩者之間的格蘭杰因果關系；當滯后期為3時，我國房地產投資（RI）變動是我國國內生產總值（GDP）變動的格蘭杰原因，但我國GDP變動也不是房地產投資（RI）變動的格蘭杰原因；當滯后期為4時，我國GDP變動是房地產投資（RI）變動的格蘭杰原因，但我國房地產投資（RI）變動不是我國國內生產總值（GDP）變動的格蘭杰原因。這表明，在短期內，我國房地產投資對國內生產總值有顯著影響，但這一影響的趨勢會逐漸減弱后再增強，成波動型。而我國國內生產總值對房地產投資的影響在短期內并不顯著，隨著時間的推移會逐漸增強。由此可得出，我國房地產投資和國內生產總值GDP是相互作用并影響的，從短期看，主要體現為我國房地產投資對國內生產總值的影響；在中期時，二者的互相影響都十分顯著；從長期看，主要是我國國內生產總值對房地產投資的影響。

三、結論與政策建議

本文以利用協整檢驗、格蘭杰因果檢驗等計量方法分析了1995年至2011年我國房地產投資和國內生產總值的年度數據，結果表明：

1．房地產投資和GDP之間存在協整關系，即兩者之間存在長期穩定的均衡關系。房地產投資增加1％，GDP增加0.628466％，可見房地產投資對我國經濟有很大的拉動作用，所以要充分利用房地產業的長產業鏈條，帶動機械、建材、五金等相關產業發展，并利用房地產投資帶動消費，如家電、物業等，房地產行業的快速發展也為我國就業問題的解決提供了幫助，有利于宏觀經濟目標的實現。因此，要以適度的房地產投資帶動經濟發展，避免投資不足和過度。

2．在95％的顯著水平下，從短期看，我國房地產投資是國內生產總值的格蘭杰原因；從長期看，我國國內生產總值是房地產投資的格蘭杰原因。從宏觀經濟發展對房地產投資影響的角度看，我國經濟的增長促進了房地產業的迅速發展。因此，繼續保持經濟平穩健康快速的發展，為房地產業提供良好的政策、金融環境。同時，要進一步降低經濟對房地產業的依存程度，調整產業結構，落實對房地產業的宏觀調控政策，使房地產業的發展規模與經濟增長協調一致。