區域經濟增長地產投資研究

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摘要：在過去較長的一段時間里，各個地區的房地產投資成為了拉動當地經濟增長的主要力量。鄭州市作為我國中東部地區經濟發展最快的省會城市之一，房地產行業在其經濟快速增長過程中的拉動作用不容忽視。因此，系統地研究房地產投資與經濟增長之間關系的研究具有一定的理論和現實意義。

關鍵詞：區域經濟；鄭州市；房地產投資；經濟增長

一、鄭州市房地產市場投資額增速驚人

近年來，鄭州市房地產業投資額也始終保持較高的增長速度，2011年房地產開發投資額為926.31億元，第一次接近千億大關，在全國主要的35個城市中排名地13位。之后，該數字從2012年的1095億元、2013年的1445.3億元、2014年的1703.4億元、2015年的2000.2億元一直保持高速增長至2016年的2779億元，鄭州成為了房地產業投資額僅次于北京、重慶和上海的第四個城市，具體的數據和增長比例如下表所示。

二、鄭州市房地產市場投資額在GDP中所占的比重逐年增加

鄭州市自2011年開始，GDP總量和增長比例始終保持在一個較高的位置，具體如下表所示。同時，鄭州市房地產業投資額在鄭州市的GDP中所占的比重也越來越大，從下圖中可以得到明顯的體現。

三、房地產投資波動與GDP周期波動之間的關系

表中為鄭州市2011年至2016年的GDP變化從下圖可以發現，藍色曲線代表的房地產開發總額的增長比例和紅色曲線表示的的鄭州市GDP增長率之間，呈現出一定的關系。以2012年-2014年為例，這三年期間，鄭州市GDP增速下降，房地產市場的投資增長率也緊跟出現下調。在2014年到2015年期間，鄭州市GDP增速開始上升，2016年的房地產市場投資總額立刻呈現出大幅度的上漲。兩者之間存在一個時間差，即房地產投資波動的波動滯后于GDP的波動，且后者的波動幅度要遠大于前者。這表明，房地產投資的彈性遠大于GDP的彈性，也就是說后者更為敏感。同時，房地產投資波動與GDP之間可能存在一定的關系。

四、鄭州市房地產投資與GDP增長關系的數學分析

為了直觀反映房地產投資額與GDP的關系，將兩者放入一個坐標系中進行描點，畫出二者之間的散點圖，兩者之間的正相關關系得到了明顯的表達。通過圖中的圖形情況可以發現，兩個變量之間存在這非常強的正相關關系，即鄭州市房地產投資變動與經濟增長變動是同方向的。但是這種基于散點圖只能將兩者之間的關系進行簡單的描述，需要更近一步應用統計學工具，才能對兩者之間的正相關關系進行詳細的數據分析。

五、結果分析

基于以上檢驗結果，能夠得出結論變量房地產投資變動和GDP變動具有正相關關系，這表明鄭州市房地產投資與經濟增長存在長期穩定的動態均衡關系。多年來持續繁榮的房地產業也的確對鄭州市的經濟增長功不可沒。然而，在鄭州市房地產業風光無兩的表象背后卻也有著諸多隱患，基于鄭州市省情以及之前的分析結果，針對全省房地產市場，能夠總結出以下問題：一是泡沫化較重，存在隱藏風險。尤其在2016年，鄭州市房地產開發投資額增的年平均增長率高達38.95%，這種驚人的投資增長速度在除了北京、上海、重慶這樣的直轄市，在省會城市中非常罕見。因此，泡沫化的問題必須引起足夠的警惕。目前，鄭州市的房屋價格已經偏離其真實價值，根據計算，一套100平方米的房子，如果靠出租想要收回購房成本的時間，已經超過了70年。同時。目前高位運行的房價，也遠遠超過普通居民的購買能力。在2106年全國性房地產市場不景氣的情況下，鄭州市的房地產價格竟然呈現出如此大的泡沫，這個問題的出現，值得政府和整個行業思考。二是鄭州市的GDP增率，還沒有擺脫房地產投資的拉動。從前文分析來就看，鄭州市的房地產投入，在GDP的總量的占比并沒有減少的趨勢。如果一味繼續依靠地產投資來對整體經濟進行拉動，必然會造成大量的資源浪費。同時，近些年來，各地的城市都在努力拜托房地產經濟對整體經濟的綁架，鄭州市一定要考慮其他行業，尤其是傳統的生產制造行業的發展，只有制造業資金投入充分了，區域經濟的發展才能有堅固的基石，經濟發展才能有更強、更持久的動力。三是房價畸高，成為重大民生問題。鄭州房價的持續快速上漲，一方面可能受到河南是全國第一人口大省，而鄭州市是河南省省會的因素影響，大量河南省其他地市的居民開始進入鄭州；另一方面，社會大量的資金沒有更好的投資方向，將房地產作為資金保值、投資增值的唯一方法，進一步人為炒高了房價，使消費者產生了房價只漲不跌的預期，非使用性質的購買已經遠遠超出了實際的住房需求。不僅減少了市民對政府調控房價的信任，更可能引發一系列不良的社會現象，從長遠考慮，不利于和諧社會的建設。

六、決策建議

基于本文的上述研究，筆者提出如下建議：第一，加大調控力度，控制房地產這樣的高杠桿行業的發展水平和規模，嚴格控制對其投資在鄭州市GDP總量中所占的比例，防止出現房地產市場過度增長對其他行業的擠壓和對城市勞動力的擠出。第二，證實房地業的泡沫，采取防范措施。利用稅收、金融等手段限制，對房地產一級市場、二級市場存在的大量非居住需求的購買進行限制，尤其是市場中存在的投機行為進行打擊。而不僅僅是利用限購、限賣的簡單的行政手段進行調整。第三，著力提高廉租房的供應，推進租售同權的落地。加大廉租房的供應，盡管不能對房價進行有效限制，但是可以幫助完善社會保障制度，給社會底層堅實的保障，滿足起碼的居住需求，實現“居者有其屋”。

七、結論

無論是什么行業，政府都要時刻保持能夠對其進行有效、有力、合理調整的余地，而不是僅僅因為看重其對經濟的貢獻比重而一味縱容。只有這樣，才能防止由單一產業衰退而造成的整體經濟下滑。鄭州市具有非常好的經濟優勢、人力資源優勢、地域優勢，具備在逐步降低房地產業對經濟貢獻比重的同時，保持區域經濟健康、持續發展的條件，一定可以走出一條適合本地區情況可持續發展的道路。

作者:陳張華 單位:鄭州市明新中學