不動產保險資金投資問題探析

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一、政策先行，允許保險資金投資不動產

為規范保險資金的用途，確保資金的安全性，國務院和保監會都對保險資金的運用范圍進行了嚴格的限制。1995年，我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產。2002年對《保險法》進行了修訂，修訂后仍未提及保險資金可投資不動產，事實上保險資金仍禁止投資不動產。2006年經國務院批準，保險資金允許投資基礎設施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎設施項目，但對投資范圍做了明確界定，主要包括通訊、交通、能源、環境保護、市政等國家級重點基礎設施項目，有關投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進入不動產領域，這是對保險資金運用領域的一次擴展，這也是我國保險資金投資能力的進步和保險監管逐漸理性的重要標志。2010年9月《保險資金投資不動產暫行辦法》進一步規范了不動產投資的具體要求,主要包括四個方面：一是要求投資主體是保險公司。二是規范了投資標的的范圍，保險資金只能投資成長期或成熟期的企業股權；創業期的風險投資基金，高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現金回報較差的企業股權、商業住宅等不能涉及，并且不能直接參與房地產開發、投資設立房地產企業；三是規范了投資方式，既可以直接投資也可以間接投資；可以直接投資不動產和企業股權。四是加強了風險控制機制。2012年保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強了風險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制，從2006允許間接投資基礎設施項目，到2012年允許間接投資不動產，六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴大，尤其是在不動產投資方面。

二、保險資金運用發展

保險業是我國國民經濟中發展最快的行業之一。2013年我國保費收入已達到1.72萬億元，同比增長11.2%。保費規模已躍居全球第四位，并且與第三位十分接近。全國共有保險集團公司10家，保險公司143家，保險資產管理公司18家，其他公司3家。與保險業快速發展相伴的是保險資金積累量的不斷增長，2007年到2013年，我國保險業總資產以及保險資金運用余額連續快速增長，從27000億增長到76900億，增長2.85倍，這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產和保險資金運用余額的快速穩步增長，投資收益差強人意。保險資金運用發展經歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續走低。2003年以后,為了緩解這種局面，保險資金的投資渠道逐步被放寬，政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機爆發,全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結構的調整下,投資收益率又有所提升,恢復至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創下了金融危機以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益，資金運用收益率率達到6.3%，是2010到2014五年來最高收益。保險業務利潤和保險資產投資管理收益是保險業收入的兩大主要來源，并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業快速健康發展是意義重大的。然而相對國外發達保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低，發達保險市場的保險公司資金運用率可以達到90%以上，而我國僅為30%-40%。發達保險市場保險公司的投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等；而我國保險資金運用限制多，法定投資渠道窄，這些都限制了保險資金運用發展。

三、保險資金進入不動產

目前大多保險集團仍然依靠保險業務收入產生的利潤，而投資收益較低。保險資金涉入不動產領域為我國保險行業完善資產管理提供了新的途徑。分析國外發達的保險市場，發現經濟波動、法律監管、公司資產負債結構等多種因素對保險資金在房地產的配置受有較大影響，并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產投資的比例較低僅為1%到4%，英國的比例較高，在4%至8%的范圍；亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監管要求有關，美國對保險資金直接投資不動產有嚴格的監管并且在投資方式和投資方面也有嚴格的限制，要求投資占總資產比例不高于10%。英國則較為寬松，并沒有明確規定投資的范圍和比例。此外，保險資金投資不動產比例還會受到行業景氣度和經濟波動影響。一般來說，房地產行業快速發展期，各國保險資金都會加大不動產的配置；而在蕭條期，則主動降低房地產投資比例。例如美國房地產行業在經歷過快發展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產市場促使美國主要的保險公司降低房地產的資產配置。而亞洲作為新興的經濟體，房地產市場發展前景較為廣闊，近年來的飛速發展帶動更多的機構資金涌入，保險公司不動產配置比例的加大正是上述因素驅動的結果。我國保險資金用于不動產投資，起步晚增長快。2010年放開不動產投資政策后，投資規模增長迅速，2011年保險資金用于不動產投資的資金為330億元，占投資總額的比例為0.59%；2013年增長為689億元，占比為0.90%。

四、我國四大險企投資房地產情況

我國四大上市保險企業2014年投資性房地產金額為269億元，較2013年微降3%。雖然投資額有所下降，但是涉房子公司數量卻翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產的金額，但涉房子公司數大幅增加，可見在戰略上仍是計劃在不動產投資領域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產的金額，但在地產股權投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是，2014四大上市險企在投資性房地產金額的減少與保監會的在2014年出臺的監管政策有很大關系。2014年6月保監會下發《關于清理規范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》，要求保險公司已經采用公允價值計量的投資性房地產，以2014年3月31日賬面余額為基準，不得再確認新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產投資的金額確認，使得賬面上用于房地產投資的金額減少。

五、建議

保險公司經營性質是負債經營，這決定了保險資金的運用安全第一，收益第二。因此為保證保險公司經營的穩健性，控制風險很重要，大多數國家或地區的法律對保險資金投資不動產都有比較嚴格的比例限制。但是也有較少數的國家沒有限制投資房地產的比例，比如英國。從美國來看，隨著經濟發展保險資金的運用日益成熟，這種比例限制是逐漸遞減的,也就是說對于投資范圍、投資方式、以及投資比例都是在逐漸放松的。比如美國對保險資金投資不動產的限制也是一個不斷放松的過程。但是在經歷重大挫折之后往往又會限制投資，比如2008年的經濟危機美國因房地產泡沫引發的次貸危機致使其調整了保險資金投資不動產的比例。事實上,近十幾年很多發達保險市場上的保險公司投資不動產的比例是有所下降的。究其原因，是發達的保險市場往往也意味著完善發達的資本市場,資本市場上有種類豐富的金融工具，并且相對不動產收益更高，流動性更好好,比如股票和債券。不動產的投資回報周期更長,有一定的流動性風險,因此不動產的投資需求減少了。以財險為主的保險公司相對壽險公司對資金的流動性要求較高，為了確保保險公司的穩健性,有時會降低不動產的投資比例。借鑒發達保險市場中保險公司的投資歷程可以猜想，在我國保險資金進入不動產投資的初期,各家公司必將表現出較大的熱情,但是在政策、經濟的不斷調整、波動下會逐漸趨于理性。不動產投資是保險資金運用管理的新渠道，很好的平衡了股票、債券等風險高的特點，對于保險公司的穩健發展有十分重要的意義。因此我建議逐漸放開保險投資范圍，加強對國外投資經驗的研究，注重培養專業人才，加強投資不動產的風險管控。

作者:張夢佳 單位:對外經濟貿易大學