個人住房信貸風險分析論文

導語：個人住房信貸風險分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況和發展前景

（一）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況

我國住房消費信貸業務的發展經歷了三個發展時期：第一個階段為20世紀80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業務的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構開始嘗試發放城鎮居民住房貸款，住房消費信貸進入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業務的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業銀行住房消費信貸業務的試點工作。1999年2月，中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》，正式要求各金融機構，開展面向廣大城市居民的消費信貸業務。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業務進入迅猛發展的階段。個人住房消費信貸業務的發展有利于商業銀行資產結構的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產質量較好業務種類，成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。

（二）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展前景

根據國際經驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產業發展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進入了房地產業飛速發展的時期。與此同時，國家確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發展的戰略。據預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發揮重要的促進作用。

二、我國商業銀行個人住房信貸存在的風險分析

（一）個人信用風險

目前，在商業銀行個人住房貸款業務中，普遍存在著個人信息與商業銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業銀行個人住房貸款業務中存在的個人信用風險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能根據自己想購買的住房在單位開出相應的收人證明，甚至快倒閉的企業或事業單位也能為下崗職工開出相應的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發生，這很大可能邊變為商業銀行的信貸風險。第四，目前，個人住房貸款業務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現違約現象。

（二）政策風險

第一，宏觀經濟環境變化帶來的風險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經濟宏觀環境必然發生變化。目前，我國宏觀經濟還處于快速發展的時期，房地產業作為一個支柱產業得到了政府的扶植，一旦宏觀經濟發生變化如出現滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產生巨大的影響。失業率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口等的深入研究與分析，導致缺乏符合實際的理論和對策指導，對政策的把握和應用不能夠隨機應變，行動存在盲目性。

（三）流動性風險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經濟條件下，很多人并不傾向于把錢存進銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業務規模的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產的流動性。而隨著個人住房信貸業務的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發展的結果必然會使發展迅猛的個人住房信貸業務難以持續。

（四）銀行的操作風險

1．審查把關不嚴，疏于客戶還款能力調查。個別銀行貸前沒有認真調查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監控。目前，個人住房貸款業務的市場競爭非常激烈，不少商業銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經營風險。

2．評估風險已成為銀行操作風險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據，沒有有效的抵押率認定方法。故在個人住房貸款業務中存在著較大的估價風險。估價風險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風險。從銀行關于信貸經營管理方面看，其制定的制度、規定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經營的實際結果來看，效果卻不佳。其原因主要是內部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執行，落實不到位。目前商業銀行普遍存在的一個現象就是：在各銀行中，在信貸業務經營方面，因信貸經營違規或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。

（五）法律風險

個人住房消費信貸業務在我國發展的歷史不長，銀行從業人員缺乏控制和防范風險的經驗，法律意識不強，在業務操作中存在不合規情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至會出現違章違規操作現象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。它包括：一是個人住房貸款手續是否合法有效。二是按揭住房是否存在權利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預期風險

不可預期風險主要有抵押物價格風險、購買力風險、意外風險和利率風險。至于利率風險方面，商業銀行可以通過改進貸款產品來減少其帶來的損失。但其他風險銀行一般無法規避，當各種災害造成財產損失或借款人出現意外時，所產生的損失就要由銀行單方面承擔。

三、我國商業銀行個人住房信貸業務的風險防范措施及對策

（一）改善個人信用風險的識別環境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，金融機構將信用消費者日常在金融機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用情況，并據此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機構的還未建立好，銀行為了化解信用風險，必須扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業化、規范化、初具規模的數據庫，這為信用管理打好了基礎，并應盡快實現個人信用信息在金融機構之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預測，建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。

（二）加強政策研究

房地產業的發展在國民經濟發展中占有重要的作用，它既是擴大內需、拉動經濟增長的支柱產業，又是容易出現過熱和泡沫而影響經濟穩定發展的產業，因此，國家會在國民經濟發展的不同時期對房地產業采取不同的宏觀調控政策。故各銀行要加強政策和市場跟蹤與研究，及時根據形勢的變化發展制定合理的個人住房貸款業務發展戰略和對策。關注國家對房地產市場加大宏觀調控以及對房地產金融業務加大監管力度的政策形勢，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風險

商業銀行應采取市場化的手段轉移流動性風險，推進資產證券化市場的發展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風險。其次，應把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強信貸管理，防范經營風險

1．應加強貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環節，應綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數限制，根據借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔保條件，根據貸款額度不同建立分層次的審批授權體制，認真調查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強對借款人的還款能力調查。在貸后管理方面，首先要對借款人進行跟蹤調查和分析，及時發現借款人在借款周期內的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經發現要及時采取補救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險。最后，要加強言傳，堅持正確輿論導向，強化借款人還款意識。

2．建立科學的資信評估指標體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保品（Collateral）和行業環境（ConditionofBusiness）?！?C”原則是一套經過了時間和實踐檢驗的、科學的評估原則。我國正處于經濟結構調整期，應不斷對“5C”模型進行統計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業務的個人資信評估指標體系。

3．加強銀行內部操作人員的責任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業務經營方面，才能防范和控制信貸經營違規，預防信貸人員的不作為，更好地規避信貸經營風險。

（五）加強法律跟蹤，防范法律風險

目前，在我國因客觀原因導致職工下崗、失業、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權，但由于現階段我國房地產二級市場還沒有完善，處置抵押物的執行機構也不明確，沒有一個較好的法律環境，收回的房子也較難變現或足值變現。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產金融業務中的職能，加強與律師的合作，增強業務操作在技術上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風險。

（六）健全個人住房貸款擔保制度

為降低個人住房貸款業務的風險，在我國各地先后出現了為個人住房貸款提供擔保的機構，這些機構在房地產信貸風險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業務的金融風險，應該要大力推動國內住房貸款擔保行業的發展，完善并創新住房貸款擔保業務機制，建立健全個人住房貸款擔保制度，加速完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本。住房貸款擔保機構必須嚴格按照國務院近期頒發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔保體系建設之中，建立健全住房貸款擔保機制，并在擔保機構之間建立穩定的業務交流機制，規避個人住房貸款市場的金融風險與擔保機構的自身風險。

【參考文獻】

[1]何五星．銀行風險與管理[M]．成都：西南財經大學出版社，2000．

[2]吳騰華．現代金融風險管理[M]．北京：中國經濟出版社，1999．

[3]黃晶薇．商業銀行消費信貸風險分析與對策研究[J]．理論縱橫，2005，（4）．

[4]蔡晶晶．我國住房信貸的現狀及防范措施[J]．科技情報開發與經濟，2005，（8）．

[5]茹曉峰．個人住房貸款業務風險狀況及政策建議[J]．西安金融，2005，（10）．【摘要】文章從我國個人住房貸款業務的發展狀況和前景出發，分析了我國商業銀行個人住房貸款業務存在的風險，根據實際情況提出了一些防范和規避商業銀行個人住房貸款業務風險的對策。

【關鍵詞】商業銀行；個人住房貸款；風險；防范