房地產市場信貸現狀分析論文

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【論文關鍵詞】房地產市場；房地產信貸

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業的深層次發展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發展契機。

2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。

經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。

一、房地產市場現狀分析

1、全國房地產市場現狀

2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產市場現狀

2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。

②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發和交易市場異常火熱，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。

二、房地產信貸現狀分析

1、全國房地產信貸現狀

2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。

2、西安市房地產信貸現狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。

房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。

三、西安房地產市場存在問題的因素分析

西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產發展相關啟示

長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：

1.繼續加大普通住宅的土地供應

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔

住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業稅，穩定房價

從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。

4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費

通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。

6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道

商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。

五、結束語

隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。

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