預防房地產稅收風險
時間：2022-09-18 10:53:00
導語：預防房地產稅收風險一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。
房地產業的特點是：發展速度最快、行業的平均利潤率最高、造就的富豪最多、涉及的稅費最多、接受稅務機關專項檢查最多……連續三年成為進行稅收專項檢查的重點行業，說明“這個行業肯定存在著比較嚴重的涉稅問題”，經調查分析發現，房地產業通過各種手段少報銷售收入或拖延納稅，偷逃、占用稅款主要表現在：
（一）收入方面
1、預售房款未按規定預繳稅款
（1）將預售收入記入“其他應付款”貸方，未按照國稅發[2003]83號（2006年1月1日后為國稅發〔2006〕31號文）文件的規定將預售收入乘以15%利潤率計算出預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額統一計算繳納所得稅。
（2）把預收購房款變為購房訂金，或者墊付款項，不確認預售收入。
（3）混淆預售收入與銷售收入的概念，選擇預售收入轉銷售收入的時機，達到拖延納稅的目的。
（4）采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。
2、銷售收入確認不及時
（1）對已辦妥移交手續，按合同協議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業稅、企業所得稅。
（2）企業將已完工的產品出租或是自用，不按規定做視同銷售行為的收入確認，并將實際取得的租金或營業收入在帳外循環或記入關聯企業。
3、隱瞞收入，收入計算不準確
（1）虛開發票，實現“雙偷”
開發商和客戶為減少產權過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協議少開或不開發票的手段，實現“雙偷”。
（2）低價開票，少計收入
房地產開發企業在銷售房屋開票時，不按實際銷售價格開具發票，而是低于實際價格開票入賬，另一部分房價款開自制收據不入賬，以此達到少繳稅款的目的。這種手段多發生在個人承包開發經營的房地產項目。
（3）提供虛假或不完整的銷售面積
銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。
（4）以收抵支
①以商品房抵付施工單位工程款。房地產開發公司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款”等往來科目，抵減應付工程款，從而達到少計收入，偷逃企業所得稅的目的。
②以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款。房地產開發企業沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一部分房地產抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續申報納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發生在小型開發商和承包工程的個人身上。他們的開發資金不足，往往向銀行貸款，向民間個人借款或拖欠承建人工程款。
③以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產等等。
④以完工房地產抵付職工獎勵支出。近幾年房地產開發企業經濟效益較好，企業職工收入可觀，特別是中層以上人員收入更高，個別企業以應支付職工獎金的多少確定不同的價格由個人進行銷售，其差額作為收入的發放，從而少繳了營業稅、所得稅、個人所得稅等。
⑤以完工房地產抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產的企業或個人為房地產開發企業提供了貨物或勞務，房地產完工以后，房地產開發企業就按“優惠價”向其出售房地產，用市場價與“優惠價”之間的差價來抵付應付款項，雙方都少繳了稅款。
⑥房地產企業在拆遷環節為避免大量的現金流出，同拆遷戶達成協議，用購房價格上的讓利抵頂拆遷賠償款。
（5）收取價外費用不計收入
不少開發商在售房后，以各種理由收取水、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業收入申報納稅。為客戶提供的額外服務，如防盜門、封閉陽臺等相關收入委托物管部門結算且長期掛帳，企業就合同房款作收入，形成帳外循環。
（6）內部預售再轉售，轉移利潤。
一般情況下，房地產銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業賬外收入。由于房產價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉移現象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據。
（7）收取廣告管理費、房租收入未按規定納稅。
由于房地產項目開發周期較長，往往有讓廣告公司在開發地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進行出租取得租賃收入，這些收入都未計入企業所得稅應稅收入申報納稅。
（8）利用關聯方交易進行利潤轉移。
目前房地產開發企業很多都有若干個經營內容不同的公司，如：建筑設計公司、咨詢公司、商貿公司、建筑施工公司等等，通過與這些關聯公司之間的交易，將開發房地產利潤轉移，造成房地產開發項目虧損或微利。將開發的商品房低價賣給股東、關系單位、或關系人。
（9）因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應付工程款。
（10）掛靠企業開發，不申報納稅
一些個體經營者或單位為了獲得房地產開發資格，往往采取掛靠某個房地產開發企業，上交一定管理費的方法開發房地產。他們既不合并作賬，也不單獨申報納稅。這類開發商偷逃稅的手法靠“三快”：一是組建快；二是運作快；三是解散快，造成漏征漏管。
4、假代建、真開發
這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發方代墊，實際是開發企業以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權。雙方均發生了納稅義務，一方為銷售不動產，另一方為轉讓無形資產。
對假代建的檢查要以合同協議為主，嚴格執行代建的四個條件即：
（1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；
（2）與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；
（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；
（4）不以受托方的名義辦理工程結算。
（二）成本費用方面
1、利用虛開、代開發票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得。
（1）不合規發票是房地產開發企業在期間費用方面存在的最大問題。
如會議費、出國考察費、差旅費、場地租金、水電費等。
（2）取得的拆遷補償費支付憑證一部分不符合規定。
如企業單位開具行政事業單位發票；村委會開具農、林、牧發票；資金往來發票、商場購買的收據，個人開具的白條等。
（3）額外攤派亂列支。
房地產開發企業的成本當中經常會出現被征用土地的所在鄉鎮或單位向該企業額外攤派一定的費用，收取這些費用大多使用銀錢收據，并多以公益發展基金、各種補償費名目開具。
2、利用成本核算特點虛增成本
目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。
由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。
3、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。
例如某房地產公司將自建自用的辦公樓成本43萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。
4、超標準列支費用
利息支出問題－－未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。
高利率融資存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。
5、成本費用重復入帳。
企業利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業性強的行業特點，重復列支費用。
（1）企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發票重復進入開發成本。
（2）企業將開發項目全部發包給建筑施工企業，且合同中明確規定建筑材料由承包企業負擔，但仍將為施工企業購買的建筑材料的票據在開發成本中列支。
6、虛假列支成本費用
（1）舊城改造土地出讓金優惠列入成本
房地產開發項目如屬于舊城改造，該項目在土地出讓金方面是有一定優惠的，而且這種優惠幅度是很大，具體的操作模式是開發公司先全額上繳土地出讓金，然后地方財政再按一定的比例返還，然而有的開發公司在上繳土地出讓金時記入開發成本，在取得返還款項時并不沖減成本，造成企業虛增成本。
（2）人為加大期間費用問題比較嚴重。
例如：大額或巨額送禮費用的發票內容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數，提高稅前扣除工資限額；采取非法手段獲取發票或取得與本企業無關的各種票據在期間費用中列支等等。
（3）預付款大大超過合同價款
除了改變原設計規模，增加樓層面積等正常因素外，有的企業付款后以現金取走；有的利用同屬一集團的關系，預付款與往來款混同，而建筑公司又歸地稅管征，難以查證；有的企業干脆直接領取現金作為預付工程款的原始憑證。
（4）利用建筑安裝發票監管不嚴密的漏洞，虛列土建安裝工程成本
由于稅源緊張，少數地方把建筑業發票作為“引稅”的主要工具，實行由稅務征收管理部門或發票管理部門代開發票，只要繳納營業稅及其附加便可開具，有的是以房地產公司名義直接開具，有的是以虛構的建安企業名義開具。
利用建安發票虛列成本的，房地產公司只要支付3.3%的營業稅及附加,便可偷逃33%的企業所得稅和個人所得稅
重點要檢查開發成本中由稅務機關代開發票建安業務是否真實。
（5）關系單位虛開發票，虛增企業成本
房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。
7、利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤
房地產企業“婆婆”多，企業規費負擔重，問題相對集中，大到政府部門、行業協會，小到街道居委會，形成文件明確規定的收費就有上百個，如，土地出讓金、征地補償費、土地配套費、商業網點費，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設施配套費等費用。
從房地產業項目開發管理審批流程可以看出，各行政管理部門之間的工作銜接得相當嚴密，沒有上個環節的審批、許可、費用繳納手續，下一個環節的管理部門就不會再辦下去，房地產開發項目就會中斷。因此，正常情況下，房地產開發企業不可能存在拖欠規費問題，但實際情況并非如此，房地產開發企業大都存在預提各項規費數額大，有的配套工程已經完工驗收之后也不及時結轉工程成本，而是長期掛賬，滾動使用，形成的原因主要有幾方面：
一是政府各部門已經清理不再收取的費用，開發企業照樣計提掛賬。
二是：規費抵免收益
地方政府在加快當地城市建設步伐中，為減輕財政支出的壓力，往往在招標房地產開發項目上附加一些配套開發建設項目，由房地產公司無償為有關部門承擔“形象工程”、“領導工程”等，承擔這些工程可以按規定享受“規費抵免”，政府不用給房地產公司工程款，對房地產公司應繳的地方性收費項目給予減免或降低收費標準，對無權做主減免的規費，則“暗箱”操作，給予私下“照顧”，不再收取，但房地產公司對上述已經不用再支付的規費仍按規定的標準預提掛賬。
三是由于房地產開發企業在地方經濟中占據重要位置，企業與政府之間的“關系”較近，加上政府的各項規費征收隨意性較大，通過疏通各種關系長期掛賬（實際已不再支付）。
如某房地產開發有限公司2005年按照政府有關部門的收費文件，預提政府配套、水電暖安裝、房產交易費、人防費等920萬元長期掛“預提費用”科目，納稅人已通過各種關系或優惠政策的許可，實際已不用再支付，未按規定沖減開發成本，這種情況在房地產業比較普遍。
檢查過程中，應重點審查各項費用計提是否有政府文件規定，是否按規定標準計提；查明各項規費未正常繳納的真實原因，如：規費收取的有關部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基礎上，根據企業所得稅真實性原則、據實扣除原則、合法性原則，從嚴掌握稅前扣除范圍和標準。
8、成本核算混亂，收入與支出不相匹配
（1）跨時間、跨地域滾動開發房地產項目，人為將應由以后開發項目負擔的成本、費用記入已完工的開發項目。
（2）混淆分清成本負擔的對象，年終把當年度成本、費用全部列入已完工產品成本。
（3）自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔，造成成本結轉不實。
9、銷售費用列支問題
（1）銷售人員的人數以及工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。
（2）虛增費用
由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。
（3）廣告費、業務招待費超支
超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。
按照“預售收入”計算扣除廣告費、業務宣傳費和業務招待費。
二、如何進行房地產企業的稅務稽查
(一)稅務稽查方法
1、從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。
房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。采用項目檢查法，以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。
2、拓展和完善調查取證的渠道和方法。
為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。
（1）從計委、建委、土地局、規劃局、房管局、銀行了解相關信息，掌握房地產開發企業的有關信息。
（2）要求企業提供一些與項目基本信息有關的證件資料。
（3）要收集納稅人的基本信息
3、收集企業基礎資料、數據
基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。
房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表等。
通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。運用數據間的邏輯關系分析方法，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；
建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。
4、運用整體測算法分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。
由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。
（1）各規費支出的依據和比例
土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；
土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】；
房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；
配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括）
人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】；
市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】；
墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】；
公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】；
渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】；
熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】；
煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】；
規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；
房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；
代收業戶維修基金【房屋價格的2％】
（2）通常建安成本比例
目前房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為650-750元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。
（二）房地產企業收入的檢查
1、收入檢查的基本思路
（1）將從外部取得的有關開發項目分析信息，與企業的收入、成本等項目核對，確認申報的開發項目。
（2）從房地產主管部門和相關部門，收集各項目的建筑面積，與企業帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。
（3）收集企業銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄，分析比對，并將結果與申報、帳上記錄進行核對,以確認銷售（收入時間、數量、金額）準確性、及時性。
（4）深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。
（5）房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。
2、稽查收入確認時點應注意的問題
（1）、首先要正確區分銷售收入與預售收入的區分。企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。收入確認問題是指已完工開發產品的收入確認，開發產品經過有關部門驗收合格后即作為完工（以下的“完工之日”，亦指驗收合格之日）。銷售未完工開發產品收取的價款（包括定金）作為預售收入，開發產品完工后按照售房合同有關條款辦理移交手續后應確認銷售收入實現。企業在開發產品未辦理移交手續前，所獲得的分期預收款，不適用分期付款方式確認收入的規定，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業利潤。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。
符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：
①竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；
②已開始投入使用的開發產品（成本對象）；
③已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。
（2）、收入檢查的內容
開發產品出售后是否嚴格按照稅法規定的原則確認收入的實現；
預售收入是否按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅；視同銷售行為的收入是否按照稅法規定確認收入和利潤計算繳納所得稅；代建工程和提供勞務收入的確認是否正確；合作建房收入的確認是否正確；開發產品的出租收入的確認是否正確；關聯企業之間的銷售價格是否按獨立企業之間業務往來的價格收取或者支付款項；客戶放棄的購房定金有否及時轉作其他業務收入；商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業務收入；房地產開發企業應付施工單位的工程尾款、質量保證金，超過合同、協議規定的支付時間三年以上沒有付出的，應作為其他收入處理，以后年度實際支付時可稅前扣除。
(三)房地產企業成本費用的檢查
1、是否準確區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，有否虛列、重列有關的成本、費用。
2、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。
3、銷售成本的結轉是否正確，同一企業有多個房產開發項目，其發生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積；
4、為代收的開發產品公共部分、共用設施設備維修的維修基金是否作在稅前扣除；
5、土地閑置費的稅前扣除是否符合政策的規定；
6、成本對象建造過程中發生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除；
7、為房地產開發而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，是否計入有關房地產的成本；
8、“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞帳損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況；
9、未按規定轉作本企業經營性資產以及臨時出租的待售開發產品，是否也計提了折舊；
10、是否將未結轉入銷售收入的預收款所涉及到的營業稅及附稅一并結轉到當期銷售稅金，有否重復列支稅金；
11、固定資產改良支出支出和修理費用，是否按稅法有關規定進行稅務處理；
12、一些特色扣除項目的處理是否符合規定；
（1）白蟻防治費
（2）竣工獎等各類給施工單位的獎金
（3）延期交房違約金
（4）應付施工單位的工程尾款、質量保證金
（5）墻改基金
（6）人防費
13、銷售費用和廣告費、業務招待費的劃分是否正確；
14、一些限制性扣除項目是否已作納稅調整；
（1）工資及三項經費
（2）勞動保護費
（3）保險（社會保險，財產保險，補充養老保險等）
（4）公益救濟性捐贈等
15、按規定不得扣除項目是否作納稅調整。
（1）有否將購建“固定資產”、無形資產等資本性支出在直接在稅前扣除。
（2）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整
（3）自然災害或者意外事故損失有賠償的部分
（4）違法經營的罰款和被沒收財物的損失等。