淺談房地產稅收管理

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近幾年，隨著經濟的發展，房地產業的發展速度迅猛，房地產稅收收入已成為財政收入的重要來源。但是房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產稅收增長并沒有和房地產銷售收入的增長相匹配。許多房地產開發商利用房地產項目開發時間跨度長，環節多，成本計算復雜的特點來避稅。筆者認為在房地產業稅收管理上存在四個漏洞：

漏洞一：房屋預售收入定義不準確

預售收入關系到營業稅的多少。理論上講，所有開發商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，房地產開發商正是利用現行稅制中對預售收入規定的不準確來避稅。

“國稅2003〔83號文〕”規定，預售開發產品完工后企業應及時按規定計算收入。但“國稅2003〔195號文〕”又規定，“首期款不作為收入”。這兩個規定自相矛盾，給地產商提供了可乘之機。

政策定義混亂為房地產商提供了造假便利，他們在匯兌預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業預售收入縮小了。有的開發商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。

漏洞二：應納稅所得額計算方式上的缺陷

所得稅是房地產項目需要交納的最大稅款，也是房地產開發商避稅的最大漏洞。房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后，才能進行。漫長的驗收過程為房地產開發商提供了偷稅的便利，有些開發商有意無意地將項目決算期推后，從而達到偷稅、逃稅目的。

在項目未完工之前，建筑單位不能對房地產開發商開具工程發票，也就是說，一天沒通過決算，項目本身就不能算出利潤，利潤也就無法入帳。還有，對于地下室及車庫等樓房附屬設施，開發商不給開具正式工程發票，這樣，就造成一部分收入流失。此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去，使其成本暫時無法清算，最終形成企業所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計算。

漏洞三：廣告費定義上的不確定

國稅“2003〔83號文〕”規定，“廣告費與業務宣傳費可無限期轉移后年度，按規定標準扣除”。利用此規定，房地產開發商可以通過虛開、高開宣傳費的方式增加企業成本，達到減少利潤的目的。

漏洞四：稅務部門和國土、規劃部門缺乏有效配合

目前對房地產征收的土地增值稅實際征管中采用的有效辦法，應當是按“規定預征率”預征，項目完工后要決算，要進行土地增值稅清算。但在現實中，能清算的房地產企業很少。其原因一是房地產業的特點是“完工一個走一個”，房地產商覺得清算對自己沒有好處，要多繳稅，于是就溜之大吉，而稅務部門又缺少國土、規劃、工商等部門的配合，僅靠稅務部門一家很難進行監控；二是清算程序過于復雜，政策性要求很強，而操作性又太差，許多具體問題稅務很難把握。

針對房地產稅收政策中的漏洞，國家應盡快建立統一的房地產稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，國、地兩大稅務系統應盡快執行統一的政策。同時，稅務、工商、國土、規劃、建設、金融等部門要建立交互式信息交流管道，做到“信息共享共用”，通過信息交換做分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息，特別是國土、規劃部門要從土地使用源頭上一開始就緊密配合國、地稅部門掌握房地產開發信息，以保證房地產稅做到應收盡收，從根本上改變目前房地產業獲利多、納稅少這種非常狀況。