有關稅收制度引領房產消費的研究

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房地產業在我國經濟發展中作出了較大貢獻，但其也是飽受爭議的行業。不僅國內房地產業的發展模式、消費政策、信貸政策不夠合理，而且房地產稅收政策也需要進一步完善，以推動房地產業可持續健康發展。

我國房地產市場發展現狀及其地位

（一）經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。

（二）房地產業是經濟發展的重要領域經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后，房地產業是一個舉足■楊志銀（貴州財經學院科研處貴陽550004）◆中圖分類號：F810文獻標識碼：A內容摘要：住房作為不動產是一個特殊的商品，既具有消費功能，也具有投資功能。近年來，大量投機資金大規模進入房地產領域，推高房價。這也導致國家一系列房地產調控政策未達到預期效果，居民的自住性消費無法得到滿足。本文在對我國房地產市場發展現狀分析的基礎上，探討稅收政策在房地產市場消費中的作用，并提出完善稅收政策引導房地產市場健康消費的建議。

關鍵詞：稅收政策房地產市場消費輕重的經濟領域，是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。

（三）房地產業是擴內需、保增長的重要支撐首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的?？傊捎谖覈鴥刃璁a業發展相對落后，競爭力不足，在外部經濟環境復雜多變情況下，房地產是我國擴大內需、保增長，應對金融危機對我國經濟影響的重要產業，也是我國當前轉變經濟增長方式，促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。

（四）規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。

當前我國房地產稅收政策及其存在問題

（一）我國現行房地產稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免征土地增值稅。此外，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

2.企業所得稅。根據最新企業所得稅法規定，房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發實際成本，包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。

3.營業稅。營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業：一是建筑業；二是轉讓不動產，因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人，就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定，土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。以房地產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險行為，不征營業稅，但轉讓該項股權例外。同時，對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區分用途，一律按照3%的稅率征收營業稅。

4.房產稅。房產稅主要由產權所有人繳納，產權屬于全民所有，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經營自用的房產，以房產余值計稅，即從價計征；二是將自有房產出租經營，以房產租金收入為計稅依據，即從租計征，稅率為12%。

5.城鎮土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數量，對城鎮（城市、縣城、建制鎮、工礦區）范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。

計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權贈予、房屋贈予，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換和房屋交換，為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當理由，由征稅機關參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目，免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量。

針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

（二）現行房地產稅收政策存在問題

1.結構不合理，稅基交叉，存在重復征稅現象?，F行涉及房地產業的稅收結構松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調節單一，個別稅種設置重疊，存在重復征稅現象。一方面，土地增值稅與所得稅、營業稅交叉重復；土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學性。營業稅與土地增值稅計稅依據存在重疊，從而造成對房地產開發轉讓業務的重復征稅，在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面，房地產開發企業的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復征稅。此外，房地產出租法人負擔的各類稅收稅基的交叉性，房地產租賃業務稅收也存在重復征收的情況，不利于我國房地產租賃市場的發展。

2.征稅范圍相對狹窄，調節功能弱化。

稅種繁多，收費復雜，租費雜亂，征稅覆蓋面窄，房地產稅占全部稅收收入比重偏低，使得房地產市場出現的嚴重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起，進而使得房地產稅類籌集財政收入的功能微弱，抑制了房地產稅收作用的發揮。我國房地產評估制度不健全與評估秩序混亂，使得房地產各個交易環節的計稅依據難以科學合理地確定，難以發揮調節社會貧富差距的作用，抑制房地產投機的作用十分微弱。

3.消費流通環節稅與保有環節稅賦不協調。目前我國房地產稅收政策主要集中在房產和地產的消費流通環節，而在房地產保有環節的稅種非常少，房地產存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡，導致了房地產流轉環節的稅費過于集中，增加新建房地產的開發成本，在一定程度上帶動整個房地產市場價格的上揚，提高居民購房的門檻，影響房地產消費市場發展。另外，由于我國土地市場的特殊性，大量的土地使用權由企事業單位無償取得，并近似無償地持有，我國對房地產保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為，在一定程度上放任房地產、土地的投機炒作者坐等資產升值，而不必擔憂資產保有期間的成本，造就我國目前大量閑置、空置房產。

4.稅收體系不完善，稅收政策存在一刀切現象。我國并沒有專門的房地產稅收體系，而是體現在各個現有稅種稅收政策之中，這不利于行業稅收政策的宏觀調節。

現有房地產稅收政策措施，很少針對不同性質的房地產需求而給予區別對待，大部分是針對房地產行業的經營特點，規定統一的稅收政策，在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。

利用稅收政策引導房地產市場消費的政策建議

（一）利用房地產高額稅率打擊房地產市場的投機行為

首先，對房地產保有環節征收高稅收，降低房地產市場的投資和保值增值的功能。

同時增強對房地產市場的閑置房以及空置房的稅收調控。其次，對我國的第二套房產購買征收重稅，開征資本收益稅，抑制居民對房地產行業的投機行為。

（二）對投資性房產需求和自住性房產需求區別征稅

,改革個人所得稅征收管理模式，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅。加大對我國房地產保有環節的稅收建設，進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題，平衡房產消費環境的稅收負擔。根據房地產實際占有權屬時間長短征稅，區別投資性和自住性房產交易的稅收，保護合理的房地產需求，增加投資性房地產需求的交易成本。

（三）對低收入購房者實施差別稅收優惠政策

在現有財政以及貨幣方面優惠政策基礎上，稅收政策應該區別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優惠政策，鼓勵中低收入階層購買自用住房，可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關的利息支出。

考慮與其他相關財產類以及所得稅類相結合，對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現有房地產稅收政策的基礎上，避免相關稅收的重復征收，對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國住房消費市場的健康發展。

（四）開征統一規范的物業稅

我國房地產市場另一個重大問題是存在稅費相擠現象，通過開征立足于中國國情的物業稅，可以有效解決這種稅費相擠現象。通過征收物業稅，將一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房地產保有環節分期收取，提高中低收入者的購房水平，有效降低消費流通環節的稅費負擔，增加房產保有環節的負擔，增加樓市投機者房產持有成本，可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現象，從而抑制樓市的投機行為。

（五）通過結構性減稅保證房地產市場稅收收入

有保有壓針對房地產市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題，按照減少流通環節稅收、市場增加保有環節的稅收原則，適當地對房地產市場實施結構性減稅。根據我國房地產行業發展的需要，對不適應我國地產發展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當取消房地產市場的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環節稅收，降低房地產市場由于結構性減稅所帶來的稅收收入壓力，使得房地產消費環節的稅負更加合理化、科學化，從而合理引導我國房地產消費市場。

參考文獻：

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