小議征收物業稅對我國經濟的影響與作用

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摘要:本文認為開征物業稅將短期影響我國商品房相關稅費,但能帶來長期增長,開征物業稅也將影響房地產業,帶動房產良性發展。接著本文還討論了我國現行房地產稅存在的主要問題并論述了物業稅對我國經濟的作用與意義。

關鍵詞:物業稅房地產稅影響意義

一、物業稅對中國經濟的影響

(一)財政收入方面

從國家收入著眼,也許物業稅的開征會使國家短期內在商品房的開發稅費上收入銳減,但我們應當看到2008年全國稅收收入己達49449億元,比上年增長31.39%,全國財政收入在2007年的基礎上再上新臺階,預計達到5l億元,這使得我國減稅也存在一定的空間和可行性,目前國家財政也有承擔此種減稅的能力,從另一個角度來看,政府將40年至70年的土地出讓金一次性收取也是一大損失,因為這幾十年中土地可能會有很大的升值空間,但物業在保有階段發生的增值部分由于沒有稅收的調節機制,使政府無法參與增值價值的再分配,而流向了保有者,不僅拉大了貧富差距,而且政府也是提前透支了未來的土地升值的稅金。物業稅的開征,從收入角度來看有減收的情況,這是改革所必須支付的成本,任何稅改都無法避免,但稅制改革也將帶來稅收增長。

(二)對房地產業的影響

1.房地產開發門檻降低,巨大的行業利潤會吸引眾多產業包括民間資本進入房地產開發領域。征收物業稅后,開發商為獲取開發土地而預先支付的成本大大降低,從而會使更多資本進入,資金實力將不再是房地產企業競爭的重點,房地產行業的平均利潤將大幅下降。

2.物業稅將降低房地產商開發成本,可令房產商的資金鏈寬松不少。無論是資金信貸,還是稅費征收,都將直接影響到房地產開發商的錢袋了。由于土地轉讓稅以及房產稅將被未來的物業稅所取代,使得原來一部分在房地產開發階段的稅費流向房地產保有階段,稅收負擔將由購房者而非開發商承擔。因此,開發商的現金流將大大提高,開發商的資本性投資預計將減少15%-20%,減少的這部分成本將有可能體現在房價的下調上,房價下降將進一步刺激房地產需求,緩解開發商的現金流量狀況,也可以減少開發的信貸風險。

3.利于行業健康發展。物業稅會隨著土地或房產市值的變化而變化,可以通過稅率對房地產市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調節,對于縮小社會貧富差距、促進社會健康穩定發展有深遠意義。從短期來講,物業稅開征的初期,會刺激房地產的需求,特別是高檔住宅的價格有望大幅下降,導致高端市場銷售加快,豪宅將會親民;但從長期來講,由于住宅使用成本的大大提高,高端市場反而會受到一定程度的壓抑;從中長期來看,住宅市場將由目前的“購買成本高"而“使用成本低”向“購買成本低”而“使用成本高”轉變,這種轉變將端正部分購房者的消費心態,特別是那些超出自身經濟實力進行購房的行為將受到抑制。

二、目前我國房地產稅存在的主要問題

(一)稅種設置不科學

現行房地產稅制既有對內資企業和個人征收的房產稅,又有對涉外企業和個人征收的城市房地產稅,這兩個稅種的征收對象均為房產,明顯屬于稅種的重復設置。此外,我國沒有把豪宅別墅的消費列入征稅范圍,缺乏調節房地產消費結構的稅收杠桿。按照現行房地產稅制,對于出租房地產收入,既征收所得稅,又征收房產稅,明顯屬于稅種的交叉設置;另外,契稅是在房屋產權、土地使用權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約征收的一種稅,印花稅也是就經濟活動訂立的憑證征收的一種稅,課稅范圍明顯覆蓋了前者,屬于重疊問題。

(二)征稅范圍過窄

《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定,城鎮土地使用稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地,而大量位于農村的非農建設用地,特別是近年來新崛起和迅猛發展的鄉鎮企業占用的土地,則不須繳納城鎮土地使用稅,不僅存在明顯的稅負不公,也給農村鄉鎮企業非農建設亂占、濫用農用地埋下誘因。

(三)租稅費概念不清

1.以稅代租,或稅中含租。《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第一條明確規定:“為了合理利用城鎮土地,調節土地級差收益,提高土地使用效益,加強土地管理,制定本條例。"這充分說明了城鎮土地使用稅是為調節“土地級差收益”而設立的,具有明顯的地租內涵;同時,城鎮土地使用稅是一種資源稅,其納稅人是土地使用者,而且主要是工商企業,他們繳納土地使用稅體現了土地所有者與土地使用者之間的一種經濟關系,這就更加證明城鎮土地使用稅本身就是地租。

2.以稅代費。如城市維護建設稅設置的初衷是為城市公用事業和公共設施的維護建設籌集資金,在稅率設計上遵循“誰受益,誰負擔,受益不同,負擔不同”的原則,實行差別稅率,具有明顯補償性質,應該使用“費"的概念。

3.以費代租。我國對外資企業、外國企業收取場地使用費。所謂場地使用費,就是土地使用者(外資企業、外國企業)由于使用土地而每年必須向土地所有者(國家)交納的一定數量的費用,它是我國土地有償使用的一種方式,體現了土地所有者和土地使用者之間的一種經濟關系,其本質就是地租。

4.以費代稅。如國家對閑置土地的行為征收的土地閑置費,實質上是一種帶有明顯懲罰性質的稅收,它以費的形式出現,有損稅收的嚴肅性。租稅費互相錯位,嚴重削弱了稅收的嚴肅性,助長了地方政府亂收費思想的滋長,加上不規范的計征行為,導致房地產開發企業費用支出增大,房地產價格居高不下。如北京、上海、廣州三大城市的房地產稅費占房地產價格比重過高,分別為18%,15.7%和24%。

(四)稅負結構不合理

在土地取得環節和房地產保有環節中稅負水平偏輕,而在房地產流轉環節稅負水平卻偏重。就現行房地產稅制而言,在土地(指增量用地)取得環節涉及的稅種只有耕地占用稅(稅率僅為1-10元/m2),即使加上土地出讓金和土地征用費(往往偏低),用地單位支付的土地取得成本仍然很低;在房地產保有環節征收的稅種僅有城鎮土地使用稅(稅率為0.21元/m2年)和房產稅(按房產原值的1.2%征收,若出租,則按12%的稅率征收),兩稅的稅率均偏低;然而在房地產流轉環節,房地產開發企業要承擔的稅項卻多達10種,包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅、城市維護建設稅等,而且這些稅種多以房地產經營所得或房地產價值為計稅的依據,稅負水平明顯偏高。

(五)其它方面

相關的輔助制度不健全,比如土地增值稅的征收需要對房地產的價值進行評估,但房地產評估制度作為稅收的輔助手段還不健全,從而增大了征管難度。稅收征管的配套制度和措施不完善。我國目前還缺乏嚴密的財產登記制度,影響了稅收征管的力度。同時,與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度不健全,稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要。

三、開征物業稅的作用與意義

(一)便于地方征管

從稅收征收管理的角度考慮,由于財產估價較為困難,逃避稅較多,而地方政府對納稅人的財產登記、財產轉移等事項掌握較細,因此適宜地方政府對這一稅源實施嚴格監控,且能保證地方收入,地方政府加強征管的積極性較高,減少了偷逃稅的可能性,征收相對方便,有望降低管理成本。

(二)可以平均財富,平均稅賦,增進社會公平

物業稅的開征,對于增加政府的轉移支付能力,增進社會公平,維護社會穩定,都是有益的。作為調節貧富差距的手段,物業稅通過制定不同稅率,對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅,對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅,對特別貧窮家庭居住劣房者實行免稅政策,可以有效維護社會穩定。

(三)可以引導理性消費,增進資源有效配置

物業稅的開征,也有助于居民在住房消費中避免脫離實際需要的高標準,提醒居民量力而行,注重實用。節約的住房投資則有助于居民生活水平的均衡提高或增加生產性投資。更多閑置或半閑置的房產資源也將得到更有效的利用。由于物業稅的特殊性,因而對于為地方籌集財政收入、調節財富分配,緩解貧富差距的社會矛盾、優化資源配置,促進經濟可持續發展都將起到重要的作用。

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