小議房產稅改革的特點及未來

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一、我國房產稅的發展歷程

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人或者房產的實際使用人等征收的一種財產稅。

1950年一月政務院頒布了《全國稅政實施要則》中規定征收房產稅和地產稅，1950年6月稅收調整，將地產稅和房產稅合并為城市房地產稅，1951年9月公布了《城市房地產稅暫行條例》，并在全國范圍內實行。

1984年第二部利改稅是，國務院有規定“恢復征收土地使用稅（保留稅種暫緩征收）和對國內企業單位恢復征收房產稅”。這樣，原城市房地產稅的稅名與征收范圍已名不符實，故將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅。

2007年1月1日施行的修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》將外商投資企業、外國企業納入了納稅人范圍，實現內外資統一；自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅，1951年9月的《城市房地產稅暫行條例》同時廢止，徹底結束了我國內外兩套稅制的歷史。

2011年年初，新一輪的房產稅改革拉開了序幕。1月28日，上海、重慶作為試點城市實施了由國務院制定并頒布的房產稅改革試點辦法，正式開始對部分個人住房征收房產稅，開創了我國住房制度改革以來向本國國籍個人擁有住房征收房產稅的先河，表明我國的房產稅改革進入新的發展階段。

總之，我國過去一直沒有對個人征收房產稅，這次改革試點開始對城市居民征收，應該說與過去的幾次改革有本質上的區別。問題是，本次房產稅改革的目的是什么？對我國未來的房地產市場甚至于經濟發展會產生什么影響？

二、上海市和重慶市房產稅改革試點方案的比較分析

本次改革試點的特點有：首先，其征收對象由原先的企業擴大到了個人，這體現了我國政府想通過房產稅稅收的新一輪改革而實現房產稅在房地產市場打壓并穩定房價的導向作用。其次，此次稅收本著取之于民，用之于民的原則展開。再有，此次的房產稅改革是具有中國特色的一次稅收改革，從改革試點辦法對征收對象、稅基、稅率、稅收減免和收入使用等方面的規定來看，雖然對調節收入分配、引導合理住房消費、促進住房資源有效利用有促進作用，但其作為政策工具調控市場的目的更加明顯[1]。

上海市和重慶市于2011年1月28日分別執行了《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發〔2011〕3號）的有關規定和《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》。

上海市的個人房產稅征收暫行辦法中對于稅額給出了這樣一個公式。

年應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率

上海市適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

重慶市個人住房房產稅應納稅額的計算公式為應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。

而根據《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》第六章第八條，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

分析上海市和重慶市人民政府頒布以及實施的關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法，不難發現，同樣作為房產稅的試點城市，上海規定寬征收范圍，而重慶實行高稅率，同時，兩城市都本著有財產者納稅，無財產者不納稅，財產多著多納稅，財產少者少納稅原則，征收房產稅在一定程度上具有社會財富進行二次分配的功能，有助于避免社會財富分配不均。

三、上海、重慶市房產稅改革試點的意義

由美國的次貸危機而引發的金融危機席卷了全球，我國也受到了很大的影響，為了盡快擺脫其對本國經濟的影響，我國政府采取了多方手段，其中就包括2009年我國為遏制金融海嘯的蔓延所采取的適度寬松的貨幣政策，而這卻直接催生了房產的異?；鸨?，房地產泡沫應運而生。

由于房地產泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。因此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的可行的手段之一。特別是我國現在正處于社會主義建設的初級階段，此次房產稅的改革對于發揮房產稅的引導和調節作用，促進我國房地產資源有效利用具有重要作用，同時也必將抑制投機型房產投資行為的沖動，從而起到凈化市場秩序、預防泡沫的作用[2]。

政府啟動房產稅有四個方面的目的，首先，健全中國的財稅體系，正常的社會主義市場經濟體系，財稅體制應該有生產環節的稅，也該有財產環節持有稅，長遠來說兩種稅制并存是合理的體系，因此房屋產權作為個人持有的財產，對其持有者征收房產稅有利于我國長遠的稅制健全；其次，對整個房地產結構調整調控是有積極意義的；再有，有調節收入分配作用；最后，能夠適當地改變社會的住房消費習慣，調節人的持有房屋的心理[3]。

上海市商品房銷售面積235.66萬平方米，比去年同期下降26.7%，其中商品住宅194.72萬平方米，下降31.3%。本市1月28日起開征房產稅，以人均面積為主要征稅標準，對高檔物業銷售影響明顯，別墅銷售11.22萬平方米，下降53.7%[4]?？梢?，短期內，房產稅的征收還是有所成效的。

四、國外房產稅的實施經驗及其借鑒

我國在進行房產稅改革時，既要從我國實際國情出發也要充分借鑒國際社會關于房產稅改革的經驗。

分析20世紀70年代到80年代中期進行稅制改革的幾個國家——英國、美國、新西蘭、澳大利亞、加拿大、愛爾蘭——其首要目標是實現稅收中性以促進資源的有效配置。并且，當時的新西蘭的該改革，主要成就之一是以單一稅率寬稅基的增值稅取代了多稅率窄稅基的批發環節稅[5]。

美國2007年房產稅收入總額為3769.5億美元，占地方財政收入和稅收收入的比重分別是44.9%和71.%，且長期保持該水平。美國的房產稅在地方行政區范圍內征收、使用和分配，是地方政府單位向居民及其物業提供服務的主要資金來源[6]。

對此，我國不妨借鑒一下國際上房產稅改革的經驗：1、房產稅征收要與房產稅稅收制度改革統籌進行；2、從促進經濟社會發展的角度出發，保持房產稅的公平性；3、提高稅收效率，降低稅收成本；4、加速推動全國性房產稅改革，統一方案降低成本[7]。

五、總結

通過回顧我國房產稅改革的發展歷程，以及對上海和重慶的改革試點辦法及其未來影響的系統分析，我國此次房產稅改革對于國內房地產市場穩健發展具有積極影響力。此外，在了解國外房產稅改革的一系列經驗的基礎上，提出進一步完善我國房產稅改革的建議。綜上所述，此次房產稅改革，政府統籌兼顧稅制改革與稅收制度的均衡發展，充分發揮房產稅在房地產市場的導向作用，以實現平穩房價，凈化市場秩序的目的。進而健全中國的財稅體系，實現整個房地產結構的系統性調整調控，并促進調節收入分配，適當地改變社會的住房消費習慣。