投資項目征地拆遷風險管控研究

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摘要：以實際工程為例，對項目征地拆遷工作面臨的政策風險、費用風險、進度風險、穩定風險等風險進行了分析，對征地拆遷工作風險評估方法進行了討論，提出了具體的項目征地拆遷的風險管控措施，有效控制了風險因素，順利完成了征遷工作。

關鍵詞：風險評估；勘察設計；土地征用

1項目概況

清西大橋及接線工程位于廣東省清遠市境內，南連廣清高速公路，北接清連高速公路。工程路線全長16.956km，投資概算為28.27億元，建設工期3年，收費期25年。全線共設特大橋、大橋7035.4m/10座、中橋、小橋375.1m/9座，橋梁比43.7%；互通式立體交叉5處，管理分中心1處，養護工區1處，停車區1處。全線采用高速公路技術標準，起點至清新樞紐互通路段采用雙向六車道高速公路標準，設計速100km/h，路基寬度為33.5m；清新樞紐互通至終點段采用雙向四車道高速公路標準，設計速度80km/h，路基寬度為21.5m。該項目以BOT+EPC建設模式運作，項目法人單位為中交清遠投資發展有限公司，由中交路橋建設有限公司、中交公路規劃設計院有限公司分別按85%、15%的出資比例出資設立。該項目征地拆遷工作面臨的風險如下：政策風險、費用風險、進度風險、穩定風險等。

2征地拆遷工作風險評估方法

投資項目的征地拆遷工作都有各自的特點和風險，風險涉及因素復雜且極具個性，每個地方不一樣，同樣的地方不同項目不一樣，同一項目不同工點不一樣，同一工點涉及的每一個拆遷點、涉及群眾也不一樣，甚至不同的時間也不一樣。因此，征地拆遷風險評估工作難度大且準確度低，至今理論成果極少，大多數都是地方政府及參建單位根據經驗對比分析，而且政府不是投資主體的項目，政府的評估更多側重穩定風險評估，而對費用風險、進度風險評估不足[1]。拆遷資金也是高速公路項目建設支出較大的一筆專項資金，同時會對項目整體進度和效益產生較大影響。作為類似中交路建的項目投資方，在全國各地都有投資項目，不能像地方投資單位僅依據以往投資項目的經驗分析征地拆遷風險，而必須站在投資風險的角度，總結出一套自己的評估辦法，控制好征地拆遷評估和控制。通過清西大橋及接線工程的探索實踐，同時參照其他同類項目經驗，總結出一套評估體系。一般高速公路投資項目的風險評估以百分制評估，評估得分越高，風險程度越高。將風險分為4個方面的風險，并站在投資方的角度，風險及所占比例為：政策風險（20分）、費用風險（30分）、進度風險（30分）、穩定風險（20分）[2]。同時梳理影響風險的相關因素，共分為10個方面的影響因素：地方經濟狀況、涉地性質、地方政府效率、房屋密度、工業及養殖廠房密度、遷改安置難度、管線密度、是否有多次拆遷、周邊工程建設補償標準、文明施工及水路系影響等。分別研究10個因素對4個方面風險的影響并評分，得出最終項目征地拆遷風險總分?？偡衷?0分以上為高風險，60～80分為中風險，60分以下為低風險。按照此評估體系對清西大橋及接線工程項目征地拆遷工作風險進行評估，風險得分為89分，為高風險。

3項目征地拆遷的風險管控具體措施

3.1認真研究政策，選擇合適的工作模式。3.1.1項目用地報批工作。項目用地報批工作目前通用的有兩種工作模式，第一種是項目公司將土地報建工作以合同形式外包給第三方專業機構；第二種是項目公司自己組織報建。本項目采用的第二種模式，主要原因有兩點：一是項目雖線路里程只有16km，但涉及村鎮多，如果用地報批采用外包相關費用可能多達約800萬（目前清遠市的做法是采用第一模式較多，報批工作經費是：一個自然村10萬元、一個行政村50萬元、一個街道100萬元）；為了節約報批費用，經項目公司分析決定，采用自己組織報批，對工作進度掌握更清楚，同時聘請廣東省國土部門原資深工作人員（已退休）作為土地報建工作顧問，解決項目公司用地報批業務經驗不足的問題。報批過程節約了費用，項目公司自己組織報批，不僅節約了外包的費用，而且在“占補平衡”耕田指標購買中節約了費用。按廣東省及清遠市政府在建各條高速公路的做法是由政府指定購買指標，每畝指標費用18000元，從市場行情中了解到“占補平衡”耕田指標最低價可低至12000元/每畝，本項目總計需要購買耕田指標1106畝，通過積極爭取，最終獲批成為廣東省及清遠市第一家自行購買指標的單位，節約征拆資金660多萬元。3.1.2采取土地征用和房屋征收包干模式。公司通過多方對比，創新征地拆遷工作模式。投資項目征地拆遷工作的費用控制和進度控制是項目建設管理工作的重中之重，廣東地區經濟發達，征地拆遷工作歷來難度很大，本項目地處珠三角地區邊緣，又處于城市邊緣，征遷工作既有一般高速公路項目的特點，甚至還有一些涉及群眾多、管網密集、遷改場地有限、降噪排污環保要求高等類似市政工程的特點，在目前以政府主導負責征地拆遷工作的形勢下，如何充分發揮政府職能又最大做到投資方對工作的可控性，征遷模式的選擇尤為重要。目前，同類項目一般有單價包干和總價包干模式，公司通過深入分析本項目風險，多方對比，與地方政府反復談判，最終確定了征地費用總價包干、房屋及其他附著物遷改單價包干模式，成為廣東省首例高速公路采用征地費用總價包干模式的項目，同時，在包干總價以外留出部分費用作為地方政府征遷工作進度獎勵，有效調動了地方政府工作積極性，同時最大限度控制了征地拆遷費用大幅超概的風險[3]。3.1.3電力、通信管線遷改模式。（1）低壓電力和通信管線遷改工作，技術簡單、總體費用低，但協調權屬單位多、土地征用、青苗賠付困難，為快速推進工作，解決項目公司征地協調人員不足問題，采取招標由遷改施工單位費用總價包干的模式推進工作。（2）高壓電力遷改工作，其中10kV以上的高壓電力管線需要遷改達19處，涉及遷改費用大，而且技術復雜，遷改方案的選擇對遷改費用影響大。公司組織多次會議，對各投標單位技術報價、商務報價綜合分析，認為各單位的報價，已遠超預算，特別是在電力遷改方面，大家又是門外漢，都不具有這方面的專業水平，無法對各單位的投標資料進行分析。經公司各部門、公司領導研究，決定引進專業的單位，讓專業的人來做好專業的事：高壓遷改采用公開招標，采取一事一議方法，引進第三方咨詢評估單位對每條遷改線路的預結算進行評審，控制大幅超概風險，比原各投標單位平均整體報價節約1500萬元。3.2形成上下聯動、多方協作的良好征遷工作機制。（1）項目內部建立責任清晰的征遷工作機制。公司成立征遷協調部專職負責本項目的征地拆遷及地方協調工作，并且要求施工標段成立征地拆遷工作小組，明確了相關責任，公司實行每周征地拆遷進度例會制度，及時分析、研究解決征地拆遷協調工作中存在的問題和遇到的困難。（2）與地方政府建立順暢工作溝通機制。項目涉及3個層面地方溝通：清遠市政府及市指揮部、區級政府及指揮部、鄉鎮及村政府，公司進行任務分解，實現層層專人負責溝通的機制。清遠市政府及市指揮部層面溝通由項目公司負責，責任人為項目公司領導、征遷部經理。項目公司層面建立與清遠市政府及市指揮部征地拆遷協調高度聯系機制，針對項目征地拆遷協調中的問題向清遠市主要領導匯報，清遠市黨政主要領導每月至少一次到該項目召開現場會進行征地拆遷督辦，明確解決征地拆遷完成時間，其中僅清遠市市委書記、市長分別到現場督辦征遷工作10次；建立與地方征地拆遷指揮部每周例會通報制度，市政府辦每周以督辦紀要下發未能按時解決的征地拆遷問題。區級政府及指揮部層面由項目公司與項目部共同負責，項目公司征遷部門予以協調，責任人為項目公司征遷部副經理、征遷主辦，施工項目部負責與區級政府工作對接。鄉鎮及村級政府由施工項目部征遷部門溝通，項目公司征地拆遷突擊隊人員分片負責跟蹤動態信息并及時報告。3.3以生產為中心推進征地拆遷工作。（1）圍繞項目整體建設計劃制定征地拆遷工作推進計劃，根據項目征地拆遷情況制訂工作方案，細化任務目標，制訂時間表、進度圖和《征地簡報》，實行倒排工期，掛圖作戰，按時間節點推進征地拆遷工作。（2）優先解決急需開工的點用地拆遷，以生產為中心開展征地拆遷，以生產促進征地拆遷的指導思想開展征地拆遷。（3）“以釘子精神解決征地拆遷釘子問題”，項目公司征拆人員發揮連續作戰精神去解決征地拆遷的難點問題。

4結語

綜上所述，隨著交通基礎設施建設的快速發展，征地拆遷的矛盾已危及農村社會穩定和經濟的發展，通過對清遠市城鄉結合部的征地拆遷工作實踐，本措施有效控制了風險因素，順利完成了征遷工作，是投資項目征地拆遷工作風險管控的有效方法，有較高的使用和推廣價值。

參考文獻：

[1]侯志峰.內蒙古H縣征地拆遷矛盾及其利益相關者研究[D].北京：中國科學院大學（工程管理與信息技術學院），2015.

[2]翁春光.白云區鐘落潭鎮征地問題及其對策研究[D].廣州：華南理工大學，2015.

[3]陳宇文.廣東交通基礎設施建設征地拆遷運行機制研究[D].武漢：武漢大學，2010

作者:王小雄 單位:中交路橋建設有限公司