物業維修基金效用管理論文

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【關鍵詞】：維修基金保險金運營方式“政府主導型”管理模式

【摘要】：物業專項維修基金的建立，相當于為業主所擁有的房屋提供了“養老保險”?，F行的管理辦法，使此項資金在歸集及監管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經濟高速運轉的今天，一個?。ㄊ校┯兄幠＿_幾十、甚至上百億的資金成了“不動產”，能不引人深思？業主利益的保障，國民經濟的發展，都促使著對維修基金的運營方式及風險管理模式作根本性變革。本文直擊現行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機結合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導型”管理模式，以期實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。

建立物業專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業管理發展史上的一大創舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產物。歸集此項基金，相當于對房屋建立了“養老保險”，使房屋共用部位、共用設施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責任分攤及義務履行上產生矛盾，有利于物業的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監管嚴格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。

如何實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認為，同樣具有保障性質的保險資金，已有上百年的發展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規范，既能按保險協議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進行理財操作。兩種資金既然都以穩健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學化、社會效用最大化。

維修基金管理現狀分析

（一）現行管理模式

我國第一部物業維修基金管理辦法于1999年1月1日起實行。建設部、財政部2007年第165號令又了新的《住宅專項維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督。資金使用的決策主體為全體業主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業主或業主大會通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業主大會成立后劃轉業主大會管理，政府部門監督。

（二）存在的問題

維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產保值增值要求；強調了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發揮的現狀?！帮灤箅y充饑”，無論是業主還是管理部門對此都深有感觸。

1、“身份尷尬”——是預存款，還是保障性基金？業主心目中對維修基金的定位就是“預存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項保障性基金，應著眼于長遠打算，充分發揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現在的物業維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時間在幾年甚至幾十年以后。造成業主存在“預存一筆冤枉錢”的認識，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續繳的自覺性與主動性。各地的交存標準也不統一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價計算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取?！凹热皇抢U多少、用多少，為什么我們交存比例或計算基數要高些”的疑問和要求統一按國家規定的最低標準執行的訴求成為信訪熱點問題。若按保險金的運作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業維修保障額度，則有利于提高業主繳存積極性和對繳納標準不統一的接受程度。

2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業主大會對資金的增值利用難以形成統一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負增長狀況。由于現行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權力交給了不具備專業知識、成員不穩定的業主大會。并且具有監管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項基金進行專戶儲存，按銀行活期利息計息，并無形之中也為其真實信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規模，卻無一例運用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現的是一種應急性質的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴重浪費的不良后果。一方面，業主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計息不符合實際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財方式存儲，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達到53.5萬元，而以活期存款計算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業主利息收入損失達49萬元。另一方面，造成大量的社會資金沉淀，對國民經濟的發展十分不利。比如，政府實施大規模危舊房改造及其他公建項目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設進程，讓群眾得到更多更直接的實惠。

3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”?，F行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業主民主決策的規定難以實現。目前業主自治意識淡漠，對共用部位和設施共同維護的意識尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關的維修持同意意見實在很難。維修基金劃轉業主大會管理更難。較之政府部門管理，業主更放心后者。由于業主大會存在變動性、非專業性，業主委員會因經費、精力和專業知識等限制，不足以承擔維修基金的管理任務。目前，重慶市已成立業主委員會近1150個，但還未有一個小區的維修基金劃轉給了業主大會管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險賠償條款明確到具體情況?！掇k法》僅規定了維修基金專項用于物業共用部位和設施，而未明細到滿足使用的具體條件（如責任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業公司在做日常維護，造成業主往往以應該由物業公司承擔為由而拒絕動用維修基金。三是操作上程序復雜。審批上由于牽扯到物業公司、大多數業主、行政主管部門等太多相關方，不象保險金的賠付，投保人只需要面對保險公司一方，一旦保險受益人出現保障條款約定的事項即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業公司提出方案、組織實施和業主大會決策等規定尚處于理想狀態，一旦某一方環節受阻，即造成維修問題的解決在時間上延誤或直接受害業主不得不自行“埋單”的后果。

二、維修基金實行保險金運營方式的可行性分析

上述問題是影響維修基金持續發展的關鍵因素，已成為當前物業管理實踐中的爭議焦點和立法難點。單純的行政部門管理或業主大會管理都不能從根本上解決上述問題。而保險行業堅實的安全監管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：維修基金和保險金都是民眾財富的集中，都是以穩健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動性要求不高，可經營合理理財運作，提高資金收益率。

（二）結合方式及優勢分析：

1、資金運作“兩條線”。借鑒保險資金“賠付”和“理財”兩條線運作模式，對維修基金也按“維修”和“理財”兩條線運作。通過計算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財。以多數人的持續投入來保證解決個別突發性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動性。

2、提高保障標準。借鑒保險資金保障額度的設定方法，通過對物業公共維修問題發生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準測算，提高現行維修基金的保障標準。

3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險利益分配方式，保障業主繳納的維修資金本金部分按銀行協議利率復利方式計算的利息收入，同時對每年的資金理財投資收益部分進行分紅。使業主不僅能獲得預交維修費的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計入業主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業主交存積極性。

4、細化支付條件。借鑒保險保障條款的制定機理，通過立法制定維修基金支付細目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規中明確共用部位、共用設施設備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時，還應明確承擔公共維修責任的業主范圍（比如哪些責任由一個單元，或一幢獨立物業，或整個物業區域的業主承擔）。一旦某棟物業出現公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲備基金支付維修費。防止因責任主體的不明或利益相關人相互推諉而不能及時解決物業維修問題。

5、建立專業化投資和風險管理機制。借鑒保險資金管理經驗，由專門機構（配置精算師、投資理財專家）負責資金理財運作和風險管理。

建立維修基金“政府主導型”管理模式的理論設計

保險公司不存在破產問題，一旦出現資不抵債，則以其他保險公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權益。社會保障資金的虧損，也會有國家財政來負擔。因此，為更好地規避風險，實現資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導型”管理模式。

（一）基本原則

由政府直接負責資金的管理及投資運作。因為政府管理，相對于物業公司、業主委員會而言，更具公信力和資源統籌、風險擔保的能力。資金來源渠道拓展為業主交存的維修資金、基金運營收益和財政負擔；資金運作統一納入國家財政投融資計劃，進行基礎產業、基礎設施等建設，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財力進行重點建設。

（二）具體方式

1、統一運作、管理。建議實行資金省級統籌運作。由政府投資成立國有獨資公司——物業維修基金信托投資公司，實行公司化管理，屬于非營利性企業法人。專職負責維修基金的理財、劃撥及風險管理，接受財政、審計部門監督。委托房地產管理部門負責維修基金的歸集、儲備基金賬戶及業主個人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財收益一部分進入業主個人賬戶，一部分作為機構營運成本。

2、行政強制性歸集。以行政強制手段確保維修基金歸集到位。以繳納物業維修基金作為辦理出售物業產權證的前置條件，促使業主初始維修金的交存（目前重慶等城市已按此辦法實施）。在維修基金個人賬戶余額低于30%時，由基層房管所通知業主一次性續交，在業主不配合的情況下，通知由水費收取部門分月代收物業維修金。同時，要求開發商在辦理房屋分戶權證時，按建筑安裝成本價的一定比例繳納房屋維修保證金，為業主提供自產權分戶登記之日起2-5年的物業質保期。以解決消費者購買了建筑施工單位保修期（以竣工驗收合格之日起計算）已過的房產即要承擔維修費用的利益不公問題。

3、維修使用程序。強化基層房管所對物業維修基金數據統計和維修使用的管理職能，使業主在需要時只需面對一個行政主管方。業主在物業公用部分發生問題時，直接向當地房管所申報。當地房管所負責審核故障情況是否屬于維修基金保障范圍。對符合條件的，制定維修方案，并在規定期限內組織維修工程招投標（物業區域的物業公司可參與競標，必須有業主委員會或利益相關的半數以上業主參與定標）。同時負責施工管理、竣工驗收及辦理維修基金的申領、支付手續等工作。