房地產市場發展論文

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摘要

從2005年開始，中央政府針對房地產價格居高不下的市場現狀做出了重大調整，相關的政策陸續出臺，在此背景下，咸陽市房地產市場發展現狀如何，未來何去何從，成為困擾咸陽市政府、房地產開發企業及老百姓的一個重要問題。針對此問題，本人通過實地調查，結合當前經濟環境的現實條件，對咸陽市房地產市場做出一個較全面的分析和研究。本論文從咸陽市房地產市場發展現狀入手，提出咸陽市房地產市場發展面臨的主要問題，通過實地調查研究，利用統計分析和理論與實踐相結合的方法，對咸陽市房地產市場發展進行趨勢分析，最后找出解決問題的思路。內容包括六部分：第一章，指出本論文的研究背景、研究的目的和意義、介紹了國內外房地產市場方面的研究概況并指出其優勢和不足之處。第二章，闡述了房地產市場分析相關理論，其中包括級差地租理論、供求理論、價格理論、競爭理論及房地產市場供求預測等，為分析咸陽市房地產市場發展及存在問題構建了一個合適的理論平臺。第三章，闡述了咸陽市的基本情況、咸陽市房地產市場發展階段、房地產市場投資狀況、房地產產品及配套狀況、房地產市場的供給與需求狀況及房地產價格。第四章，指出咸陽市房地產市場發展面臨的主要問題有：規劃滯后，交通等基礎設施落后；商品房質量不高，中低價位房供應不足；物業管理滯后，營銷水平有限；居民住房消費觀念存在誤區。第五章，通過分析咸陽市房地產市場發展趨勢，對咸陽市房地產市場進行了預測。第六章，從政府、開發商、消費者三個角度提出促進咸陽市房地產市場健康發展的幾點建議。本論文有以下兩點創新之處：一是國內對房地產市場方面的預測研究，樣本大多都集中于大城市，而本文預測咸陽這個中小城市的房地產市場，目前在國內尚屬少數之列，這對今后咸陽市與房地產相關的行業的實際工作具有現實指導意義；二是針對咸陽市居民住房消費觀念存在的誤區，提出消費者應切合實際選擇合適的住房面積、先租房住等務實的居住觀。

關鍵詞：咸陽市；房地產市場；發展趨勢；分析預測

ABSTRACT

Startingin2005,thecentralgovernmentfortherealestatemarketofthehighpricesmadeasignificantadjustmentofrelatedpoliciesbeintroduced,inthiscontext,XianyangCityDevelopmentofhowtherealestatemarket,thedirectionofthefuture,atroubledcityofXianyang,Realestatedevelopmentcompaniesandordinarypeople''''sanimportantissue.Forthis,Idecidedtotakeamorecomprehensivemarketsurveyasameansofcombiningtherealityofthecurrenteconomicenvironmentconditions,therealestatemarketinXianyangCitytodoacomprehensiveanalysisandresearch.ThispaperfromtheXianyangCityrealestatemarketstartingwiththestatusquo,bytherealestatemarketinXianyangCity,themainproblemsfacingthedevelopment,throughfieldresearch,analysisanduseofstatisticaltheoryandpracticeofthemethodofcombiningtheXianyangCityrealestatemarketfortrendanalysis,finalFindasolutiontotheproblemofthinking.Thisstudyincludessixparts:Chapter1,thepaperpointedoutthattheresearchbackground,thepurposeandsignificanceofresearchondomesticandinternationalrealestatemarketresearchprofileandthatitsstrengthsandweaknesses.ChapterII,expoundedthetheoryoftherealestatemarket,includingJichaidezutheory,theoryofsupplyanddemand,pricetheory,theoryofcompetitionandtherealestatemarketsupplyanddemandprojections,analysisofXianyangCityrealestatemarketdevelopmentandproblemsofconstructingasuitabletheoryPlatform.ChapterIII,expoundthebasicsituationofXianyangCity,thedevelopmentstageofrealestatemarketinXianyangCity,therealestateinvestmentmarketconditions,realestateproductsandcomplementarysituation,therealestatemarketsupplyanddemandsituationandtherealestateprices.ChapterIV,pointedoutthattherealestatemarketdevelopmentinXianyangCity,themainproblemsare:theplanningdelay,transportandotherinfrastructurebehind;housingisnothighquality,low-costHousinginshortsupply;propertymanagementlagsbehind,thelimitedlevelofmarketing;residentsofhousingconsumptionconceptofexistenceMistakes.3ChapterV,throughtheanalysisofthetrendofthemarketdevelopmentinXianyangCity,topredictthefutureofrealestatemarketinXianyangCity.ChapterVI,fromthethreeanglesoftheGovernment,developersandconsumers,maketheproposaltopromotehealthydevelopmentofrealestatemarketinXianyangCity.Thispaperhasthefollowingtwoinnovations:First,undertheXianyangCityrealestatemarketstatusandtrendsoftheXianyangCityrealestatemarketmadetheforecast,inpracticalworkisofpracticalsignificance.andtheotherishousingforresidentsofXianyangCityMisunderstandingtheconceptofconsumption,consumersshouldberealistictochooseasuitablehousingarea,andshouldabandonthehouserentisnotpracticalpsychologicalconcepts.

KEYWORDS:XianyangCity；realestatemarket;developingtrend;analysisandforecast4

目錄第一章緒論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究意義

1.3國內外相關研究動態綜述

1.3.1國外研究概況

1.3.2國內研究概況

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究內容

1.6論文的可能創新之處

第二章房地產市場分析相關理論

2.1級差地租理論

2.2供求理論

2.3價格理論

2.4競爭理論

2.5房地產市場供求預測

2.5.1房地產市場預測的必要性

2.5.2房地產市場預測的種類

2.5.3房地產市場預測的方法

第三章咸陽市房地產市場發展現狀

3.1咸陽市的基本情況

3.2咸陽市房地產市場的發展階段

3.3咸陽市房地產市場投資狀況

3.3.1投資開發形式

3.3.2開發投資量及投資結構

3.3.3經濟適用住房建設投資起步晚

53.3.4開發投資理念發生碰撞

3.4咸陽市房地產產品及配套狀況

3.4.1建筑類型

3.4.2規劃及建筑設計水平

3.4.3園林環境建設水平

3.4.4工程建設水平

3.4.5物業管理水平

3.5咸陽市房地產市場的供給狀況

3.5.1區域開發分布比較

3.5.2房地產郊區化發展成為趨勢

3.5.3供給量趨勢

3.6咸陽市房地產市場的需求狀況

3.6.1房地產市場需求群體

3.6.2購房客戶群特征規律分析

3.6.3置業地段和生活方式的逐漸改變

3.7咸陽市房地產銷售狀況

3.7.1租售情況

3.7.2商品住宅銷售量持續增長

3.8咸陽市房地產價格

3.8.1各類物業價格

3.8.2房地產價格迅速上升

3.8.3城郊與市中心房地產價格形成聯動態勢

第四章咸陽市房地產市場發展面臨的主要問題

4.1規劃滯后，交通等基礎設施落后

4.1.1規劃滯后，土地管理混亂，土地浪費行為嚴重

4.1.2交通等基礎設施落后

4.2商品房質量不高，中低價位房供應不足

4.2.1商品房質量有待提高

4.2.2中低價位房供應不足，住宅市場結構矛盾突出

4.3物業管理滯后，營銷水平有限

4.3.1物業管理滯后，市場化程度低

4.3.2房地產營銷水平較低

4.4居民住房消費觀念存在誤區

第五章咸陽市房地產市場發展趨勢分析與市場預測

5.1咸陽市房地產市場發展趨勢分析

5.1.1房地產市場供求關系趨勢分析

5.1.2房地產投資額趨勢分析

5.2咸陽市房地產市場預測

5.2.1咸陽市住宅房地產市場預測

5.2.2咸陽市房地產市場發展總體趨勢預測

第六章促進咸陽市房地產市場健康發展的對策建議

6.1政府角度

6.1.1把握規劃管理和土地供應管理兩個關鍵環節

6.1.2加快市政基礎設施建設的步伐

6.1.3增加經濟適用房供給，加強經濟適用房的開發管理

6.1.4加大整頓和規范房地產市場秩序的力度

6.2開發商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應，調整產品結構

6.2.2樹立品牌，提高行業信譽

6.2.3提高商品房質量

6.2.4轉換商品房營銷理念

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

6.3.2樹立務實的住房觀念

參考文獻致謝

作者簡介

1第一章緒論

1.1研究背景

房地產業作為國民經濟的基礎產業，關聯度高，帶動性強，對改善人居環境，帶動相關產業發展，拓展社會就業渠道，提升城市功能，增強城市競爭力等方面具有重要作用。我國的房地產市場從上世紀九十年代初開始啟動，經過十幾年的發展，逐步從過去以單位集團購買、福利分房為主過渡到如今個人消費者成為市場需求的主體，市場化程度大大提高。中國房地產行業在國家鼓勵個人住房消費政策的引導下已經連續九年保持了高于GDP增長的增長態勢，已經成為支持我國經濟增長的重要力量。同時隨著中國經濟的持續發展，人民生活水平大幅度提高，改善居住條件的需求日益迫切。據一份對不同收入國家居住水平的資料分析顯示，低收入國家人均住房建筑面積8平方米，中低收入國家18平方米，中等收入國家20平方米，中高收入國家30平方米，高收入國家45平方米。目前中國人均住房建筑面積20平方米，正處于中等收入國家人均住房水平。世界各國的經驗表明，在人均住房建筑面積達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。因此，今后幾年仍將是住宅的快速發展期。而且，隨著北京、上海、廣州等一線城市的房地產市場逐漸趨向飽和，正處于經濟一體化發展階段的中小型城市如咸陽由于外資較少進入，房地產競爭較少，政府提供較多優惠支持政策，市場增長速度較快等有利因素，越來越引起人們的關注。根據陜西省政府2006年7月24日全體會議要求，針對今年我省房地產開發投資增幅小幅下滑現象，由洪峰副省長牽頭，省建設廳等單位參與，對全省房地產的發展現狀，特別是2006年上半年國家一系列宏觀調控政策出臺后，我省對房地產市場的反映情況進行了調查研究。本文僅僅針對咸陽市房地產市場的具體情況進行分析，并提出相應的對策建議。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

(1)通過研究咸陽市房地產市場發展現狀及存在問題，找出咸陽市房地產市場發展過程中存在的優勢和不足；(2)通過本文的研究搭建起中小城市房地產市場的理論框架；(3)利用本文的研究，對咸陽市房地產市場的發展變化有一個清晰的認識，趨利避害，為房地產市場健康、快速地發展提供指導。

1.2.2研究意義

1.2.2.1理論意義

任何行業都是根據社會經濟發展在不斷發展的，尤其是房地產業在中國目前剛剛起步，許多理論還不是很完善，借此機會，本文從咸陽市房地產業剖析入手，深入探討如何使房地產業走上良性循環、健康發展的道路。雖然針對的是個體城市，從特殊性到普遍性規律上摸索來講，相信對整個市場還是有一定的借鑒意義。

1.2.2.2現實意義

（1）有利于政府對房地產市場的宏觀管理對咸陽市房地產市場現狀、存在的問題、發展趨勢分析及對策做深入的研究，有利于把握房地產市場運行的規律，為政府在運用法律、行政、經濟的手段對房地產市場進行管理時提供依據和理論指導，更好地為企業創造良好的市場環境，促進房地產市場機制的正常運行，保證房地產市場健康發展。

（2）有助于房地產企業做出更合理的決策對咸陽市房地產市場進行深入的分析和研究，熟悉房地產市場的供求機制、價格機制、競爭機制，才能深入了解咸陽市房地產市場機制和運行的特點，為房地產企業的決策提供參考。對咸陽市房地產市場現狀的深入研究，有助于企業把握目前房地產市場的大勢，認清買方市場下的競爭格局、競爭態勢和特點，根據房地產市場需求的特點和買家需要來確定房地產投資的時機、規模和產品特點，讓自己開發的商品有市場需求，增加有效供給，也有利于房地產市場的良性發展和市民居住環境的改善。在西咸經濟一體化背景下，咸陽經濟高速增長、住宅郊區化趨勢逐步形成的形勢下，對咸陽房地產市場的機遇和發展前景的探討，可以使企業對未來房地產市場發展的方向有較為深刻的認識，為房地產企業的投資方向、投資區域和產品的規模、結構等，提供前瞻性的指導。

（3）有利于逐步改變消費者的投資及居住理念在房地產市場中，消費者處于劣勢地位。通過對咸陽市房地產市場現狀、存在的問題、發展趨勢分析，有利于逐步改變消費者的投機及居住理念。指導消費者防范房地產市場的內在風險，增強消費者風險防范意識，指導消費者理性投資；促使消費者摒棄過去的“寧要城中一張床，不要城郊一套房”的保守觀念，且使消費者轉變過去那些“房屋面積越大越好”、“一步到位”等傳統的觀念。

1.3國內外相關研究動態綜述

1.3.1國外研究概況

房地產雖然是一種特殊的商品但卻也有著普通商品的特征，因此普通商品所遵循的價值規律和市場供求規律對于房地產來說也同樣適用，但是在房地產業關于這些理論的研究還是處于初級階段。20世紀初，美國經濟學家伊利(L.T.Yelly)、莫爾豪斯(E.W.Morehouse)對土地經濟3學進行了系統的研究并合著了《土地經濟學原理》一書，從而標志著土地經濟學擺脫了對其它學科的依附成為一門獨立的學科，同時也標志著經濟學開始系統的研究土地及房地產業的發展問題[1]。供求理論是經濟學中的一個重要內容，其發展的歷史源遠流長，如今已發展的相當完善，與此相關的資料比較豐富，Pindyck和Schiller在各自的著作中對此作了完整的敘述[2,3]。從實踐的角度出發，JohnB.Corgel、Jacobus和ArlyneGeschwender等人對房地產有關概念、相關法律及經營策略進行了研究[4,5,6]；而DavidSirota主要研究了房地產投資，對投資過程中的籌資、收益、可行性研究及各種物業的投資進行了分析[7]；RogerP.Sindt在投資方法研究方面作了大量的工作，對投資中的決策過程建立了相應的模型，在此基礎上對風險及投資分析的運用作了論述[8]。20世紀60年代，城市經濟學逐漸從區域經濟學中分離出來，成為以研究城市地區范圍內的經濟活動規律為主要目標的一門獨立學科。這期間，阿倫索（W.Alonso），溫哥(L.Wingo)等提出了城市居住區位模式，并對住宅選址、城市土地利用、土地與住宅市場均衡等問題進行了研究[9]。該理論學派較為全面的分析了房地產經濟的客觀運行規律，同時也較為系統的提出了有助于城市房地產業健康發展的土地利用、住房供求等方面的理論體系。20世紀80年代以來，歌德伯格(M·Goldberd)、巴洛維(R·Barlowe)等人研究了土地利用、土地供需等市場問題[10,11]。對于土地利用問題，巴洛維認為，土地利用狀況與土地利用形式之間的競爭決定了地價的高低，房地產用地的供求關系既遵循一般商品的供求規律，也存在供求的特殊性，但從其研究的領域和范圍來看，該理論僅把土地作為城市經濟活動中的一項要素來研究，而未能將房地產業作為宏觀經濟活動中的一個有機組成部分進行系統的研究，故而其研究領域不免具有局限性。溫茨巴奇等人（中譯本2001）指出，房地產的首要特點是它與土地的聯系，這一聯系使得房地產在具有不可移動性、異質性等物理特性的同時，有著與一般的資產所不同的經濟特性[12]。由于房地產被固定在一個位置不能移動，因此，房地產的價值會受到周圍環境的影響，由這種特性所帶來的重要結果之一就是房地產市場的區域性。相對于工業產成品和農產品等商品而言，房地產并不具有一個全國性的統一市場，而是典型的以地區性為特征的市場。

1.3.2國內研究概況

經濟學在西方的發展有幾百年的歷史，但是由于長期計劃經濟體制的影響，新中國建立50多年里，國內有關房地產經濟理論以及房地產業發展方面的探索基本處于停滯狀態。梁曉民和傅家驥等人從市場經濟角度對供求理論和市場理論進行了研究[13,14]。改革開放以后，隨著廣州、深圳、上海等沿海城市房地產業體系大規模的建立與發展，有4關房地產市場發展方面的研究才開始日益活躍起來。房地產市場供求理論是將經濟學中相關理論運用到房地產行業，并根據自身特點形成的系統理論。錢昆潤主編的《房地產經濟學》一書，將西方經濟學的供求理論運用于土地和房屋需求、供應和價格上，系統的闡述了房地產供求理論，包括土地供求、房屋供求以及房地產價格與供求的關系[15]；范翰章主編的《房地產市場學》從房地產市場出發，對市場分析、市場調研和市場預測理論作了詳細的論述，同時，書中還對國外發達國家房地產市場發展趨勢做出了介紹[16]。預測是經濟研究的一種重要方法，華伯泉等人主要對各種預測方法進行了研究，適合于商業預測和政策分析；將預測用于房地產行業，關柯和范翰章作了很多研究，主要用簡單預測方法對市場的供求情況進行預測[17]?；疑到y理論源于20世紀80年代，其主要是考察和研究信息不完備的系統，通過已知信息來研究和預測未知領域，從而達到了解整個系統的目的。灰色系統理論具有利用“少數據”建模尋求顯示規律的良好特性，從而克服了數據不足或系統周期短的矛盾。但是這種預測模型在使用過程中卻存在著一些問題。(1)灰色預測一般所采用的以一階模型GM（1，1）為基礎所進行的預測往往對隨機波動性較大的數據序列擬合較差，預測精度較低。(2)建立白化形式的微分方程，進行一系列的運算所采用的方法十分煩瑣與粗糙，對模型未知參數的最小二乘估計式只是近似公式，容易給模型的預測造成誤差。馬爾柯夫方法在九十年代傳入中國，開始用于水文、氣象、地震等方面的預測研究，后來又被運用到社會經濟領域方面的預測研究，成為經濟預測的常用方法之一。馬爾柯夫預測的研究對象是一個隨機變化的動態系統，其理論基礎是通過馬爾柯夫過程來反映復雜系統的狀態轉移，適合于隨即波動性較大數據序列的預測問題，在這一點上恰恰可以彌補灰色預測的缺陷。但是馬爾柯夫轉移概率矩陣預測對象不但要求馬氏鏈特點，而且要求具有平穩過程等特點。這與房地產市場供需量受某些隨機因素的影響，往往隨著時間變化而呈現出某種變化趨勢的非平穩隨機過程的特點并不相符。因此，采用馬爾柯夫方法進行房地產市場供需量的預測也具有不可忽視的誤差。我國對風險做正式研究是從20世紀80年代開始，清華大學的郭仲偉在風險基礎理論和評價方面作了較早的研究，張記康、田德錄和盧有杰分別從企業經營角度和項目管理角度出發，分析企業和項目所面臨的各種風險、評價方法和防范措施[18,19,20]。將風險分析運用到房地產市場方面已經有近十幾年的歷史。1996年申立銀和俞明軒對房地產市場各種物業所面臨的風險和影響房地產市場各類風險因素進行了系統的研究和分析，剖析和總結了房地產市場中各種風險形成的背景和變化的特點，給出簡單的風險程度度量方法；杜海鵬主要從投資可行性、財務評價、市場研究和投資價值評價等方面介紹房地產投資風險防范的各種措施與途徑；1998年李啟明等人定性的分析了房地產融資和投資風險，給出一些房地產投資風險定量分析和基本評價方法；石海均在其所5著書中也涉及投資者所面臨的各種風險[21]。由以上分析和所獲得的資料來看，我國的專家和學者對房地產市場的研究呈現出如下特點：(1)房地產供求理論發展的比較成熟，許多學者將經濟學中的市場供求理論很好的應用于房地產業。但是，有相當一部分還只是定性的研究房地產業中的市場供求狀況。(2)預測理論是一種常見的數量研究方法，并且廣泛的應用于各領域。目前，在房地產領域應用預測方法來預測房地產價格、發展趨勢和市場供求量的多數是一些大城市，對于中小城市的區域房地產市場的分析研究還是屬于少數。譚剛（2001）提出了轉軌時期中國房地產業調控體系的總體構思。曹振良（2003）等從房地產業的可持續發展、預警系統、法律規范、政策體制等角度研究了房地產業的宏觀調控問題。曲波（2003）提出了房地產經濟宏觀波動的六個要素。董藩(2003)等研究了房地產開發調控的幾個理論問題，分析了房地產開發宏觀調控的必要性、調控的內容、原則、手段等問題[22]。張泓銘（2003）研究了房地產宏觀調控的必要性和目的，調控的內容、特點、途徑及手段，在對房地產宏觀調控初步實踐進行總結的基礎上，提出了對未來房地產宏觀調控的基本設想[23]。汪麗娜（2004）分析了我國房地產市場現狀，2000—2003年間，房地產投資規模不斷擴大的同時，商品房屋銷售率也在穩步增長，然而作者認為，房地產市場是一個屬地化極強的市場，各地區不同的經濟發展水平、居民收入狀況都直接影響著區域房地產市場的走勢[24]。面對這種情況，該文分析了房地產宏觀調控政策產生的積極影響并反思了某些調控政策效果欠佳的原因，并提出了幾項建立長效機制以避免房地產業大起大落的建議。

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

本文從研究背景入手，主要應用了供求理論、價格理論、競爭理論、房地產市場供求預測等房地產市場相關理論，通過對咸陽市的基本情況、房地產市場的發展階段、房地產市場投資狀況、房地產產品及配套狀況、房地產市場的供給與需求狀況及房地產價格的分析，在此基礎上提出咸陽市房地產市場發展中存在規劃滯后、基礎設施落后、商品房質量差、中低價位房供應不足、物業管理滯后、營銷水平低等問題。運用統計分析、定性與定量相結合等科學研究方法，分析了咸陽市房地產市場發展趨勢及對未來市場進行了預測。最后，提出促進咸陽市房地產市場健康發展的對策建議。

1.4.2研究方法

(1)從抽象到具體的方法。房地產市場的相關理論有些很抽象，不太容易被理解，所以本文采取了從抽象到具體的研究方法，以此來指導實踐工作。

(2)理論與實踐相結合的方法。采用實地調查研究為主，對國內外已有的實踐研究6成果分析論證，并做到理論結合實踐。對咸陽市房地產市場發展現狀進行分析，依據本人在房地產公司實踐的工作經驗，輔之以理論分析，從中探索出咸陽市房地產市場的發展規律以促進其健康穩步發展。

1.5研究內容

（1）國內外關于房地產市場發展的研究綜述

（2）房地產市場分析相關理論

（3）咸陽市房地產市場發展現狀

（4）咸陽市房地產市場發展面臨的主要問題

（5）咸陽市房地產市場發展趨勢分析與市場預測

（6）促進咸陽市房地產市場健康發展的對策建議

1.6論文的可能創新之處

（1）國內對房地產市場方面的預測研究，樣本大多都集中于大城市，而本文研究咸陽這個中小城市的房地產市場發展現狀及趨勢預測，目前在國內尚屬少數之列，這對今后中小城市房地產行業的實際工作具有現實指導意義。

（2）針對咸陽市居民住房消費觀念存在的誤區，提出消費者應切合實際選擇合適的住房面積、先租房住等務實的居住觀念。