銀行房產開發貸款估算思索

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房地產業是我國國民經濟支柱產業之一，隨著經濟的持續高速發展，住房商品化和城市化進程的推進，房地產業將處于持續飛速發展的態勢。然而我國房地產業融資渠道單一，70%左右的房地產開發資金來自于銀行貸款。房地產業存在著所需資金量大、資金周轉時間長的特點，隨著房地產投資規模的擴大，開發商對銀行貸款的依賴程度加重，銀行承擔的貸款風險也就更高了。

一、銀行房地產開發項目貸款評估中存在的問題

1、銀行與房產開發企業信息不對稱在房地產貸款市場中，房地產企業是擁有私人信息的參與主體，商業銀行是不擁有私人信息的參與主體。銀行和房地產開發商之間信息不對稱普遍存在，開發商對自身的綜合開發實力、項目預計收益、真實貸款用途、還款能力和還款意愿等情況心知肚明，而銀行靠開發業績、財務報表等有限信息，很難審查其還貸能力。信息不對稱大致分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、不受當事人控制的。令一類信息是內生的，取決于當事人，它出現在簽訂合同之后。第二類信息將產生道德和法律風險。這兩種情況都在貸款市場上造成信貸風險。

2、房地產企業信用問題房地產開發企業還表現出信用意識差、還款意愿低的現象。我國房地產開發企業普遍存在著資金籌集能力有限，融資渠道單一等問題。開發企業為了獲得銀行貸款，往往向銀行提供不完整信息，刻意隱瞞甚至偽造自身的財務狀況和償還能力，即使銀行在發放貸款后了解到借款企業的真實狀況，也難以有效解決問題，造成銀行不良貸款的產生。

3、房地產貸款項目評估體系銀行在辦理房地產開發貸款時，往往缺乏一個客觀的評價標準。目前商業銀行有的采用委托評估的辦法，而外部評測機構往往不夠專業，評估可信度低，職業道德受到現實利益的影響。眾多商業銀行在房地產開發項目上都有自己的評價體系，并且各家銀行所選取的指標不盡相同。企業償還能力受很多因素的影響，而這些因素難以用指標量化，指標的權重設計往往憑個人經驗主觀判斷。這些問題都加大了銀行的信貸風險。

4、項目評價過分依賴可行性研究商業銀行的可行性研究一般是從股東的角度出發的，而股東對風險的態度和債權人不一樣，因此對項目的評價股東和銀行有不同的看法。因此，對貸款項目評價時，銀行應該親自對項目的市場、投資、風險等關鍵因素進行調研。

二、銀行房地產貸款項目評估工作的對策

1、在項目評估中加強對借款人的資信評估借款人或其股東的綜合競爭力，包括區域排名、品牌、核心競爭力、歷史經營業績和納稅記錄等；借款人及其股東是否存在高價購地、跨業經營、過度擴張等高風險行為；借款人及其關聯企業的資金往來情況，是否存在資金占用情況，是否存在集團公司通過母子公司借款和其他各種關聯交易將信貸資金違規流入房地產市場的行為。目前我國房地產開發企業數量較多，但普遍資產規模小、生產能力低，這與房地產開發投資大的特點顯然不相適應，加大了銀行貸款的風險。因此對借款人項目概況評估時應重點對其資信進行評估，即對企業注冊資金到位情況，開發資質等級，企業近三年開發量、竣工量、銷售量，借款本息償還情況等進行審查和分析。

2、制定靈活的房地產貸款政策，加強銀行之間的信息交流房地產市場是受宏觀經濟政策、居民收入水平、市場供求等因素影響的動態市場，商業銀行有必要專門成立研究機構對房地產市場做細化分析。評估人員應定期從相關部門、企業、銀行收集儲存信息，分析各行業原材料、成本、供需等因素的變動情況。利用計算機網絡，建立各行業資料信息數據庫，以方便評估查詢之用。加強銀行間信息的交流，降低信息收集成本，避免重復投資或貸款失誤。

3、建立房地產科學評估體系在項目評估中除對借款人資信評估外，更重點對項目自身進行全面的評估，包括項目概況和建設情況評估、項目市場情況評估、投資估算與融資方案評估、房地產開發貸款的風險防范措施評估。項目概況和建設情況評估要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監理情況、環境保護條件等進行綜合論證分析。評估的重點在于房地產開發項目需求與供給的分析。市場分析包括政策環境評估、項目市場定位評估、房地產經營方式評估、市場供求總體情況、成本、價格、項目周邊房地產市場發展狀況評估、市場競爭力分析。房地產開發項目的總投資主要包括開發建設投資，出租、自營的房地產項目還要包括經營資金。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，融資方案評估應側重于對貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。貸款風險與防范措施評估，不但要落實有效的擔保措施，一般采用項目土地使用權、在建工程、不動產作為抵押。還要加強項目銷售資金的管理，保證有充足的現金流歸還銀行貸款。

三、結語

房地產開發項目貸款有著資金運用規模大、資金流動性差、資金周轉期長的特點，做好房地產開發項目貸款前的評估工作，對規避貸款風險，提高房地產項目貸款質量，維護國家金融安全有著重要的意義。