房地產機電工程質量管控分析

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摘要：本文從組織保障措施、全過程質量管理及利用新技術角度，提出解決房地產機電工程質量管理的措施。

關鍵詞：房地產；機電工程；質量管控

1房地產企業機電工程質量管理現狀與管理難點

（1）設計及施工委托其他具有資質公司完成，管理上存在一定難度。在設計階段，設計工作主要由設計院完成，房地產企業與設計單位簽訂合同，房地產企業溝通協調設計人員完成，設計人員并不屬于房地產公司，其思考的出發點與房地產開發企業不同，在管理上存在一定的難度。在施工上，一方面，工程的施工由多個單位共同完成，房地產企業協調多個施工單位，在管理上存在一定難度；另一方面，承包單位的施工工人及管理人員素質不一，尤其是施工人員，基本上由農民工構成，專業素質不高；再一方面，施工單位為節省施工成本，采用的設備材料會以次代好，因為節省人工、施工管理不嚴格等問題造成質量隱患。（2）房地產企業人員質量管理意識不正確。房地產企業部分管理人員對于質量管理意識不足，認為質量是施工單位的責任，出了問題由施工單位處理，沒有意識到房屋就是自己公司的產品，直接影響房地產的口碑和聲譽。

2機電工程質量管理措施

2.1房地產機電工程質量管理組織措施。（1）建立質量管理部門，建立有效運行的組織是前提保障。房地產公司成立質量管理部門，責任落實到人，專人專管明確責任，這樣可以更好地避免對于質量把控不嚴的問題。（2）建立工作任務分工表。任務分工表中明確任務由哪個人負責，哪些人配合，每一項任務都要有人負責，不能缺少工作，也不能有些工作無人負責。任務分工表使各項工作都落實到人，防止工作中相互推脫，為工作的評價和人員的獎勵與處罰做好基礎。（3）建立質量管理制度及質量管理工作流程。建立質量管理工作制度，人員在制度的指導下會更好地工作。建立工作流程圖，使質量管理的各項工作按照程序辦事，提高質量管理工作效率。2.2房地產機電工程全過程質量管理。全過程質量管理分為事前預控、事中控制、事后檢查評價。在全過程管理中，事前預控最為重要，提前考慮好影響工程質量的各種因素，提前預防；事中控制也很重要，在一項新的工作剛開始時，及時跟蹤檢查，發現工程質量的問題，及時采取措施，制定預防措施，防止以后的施工中再次發生此類質量問題；事后及時檢查發現問題，及時改正，總結經驗教訓，制定預防措施，在以后的工程中加以借鑒。2.2.1事前預控。（1）做好建筑機電的設計工作。在設計中確定成熟、先進的做法，尤其是細節做法的選取，總結以前工程的質量問題，在設計上采取措施加以預防，同時在設計上也要考慮后期的運營中的問題，做好設計。（2）制定公司的企業做法。制定公司的企業做法，確定機電工程的各個部位的做法標準，統一交房標準、做法標準，在招標及與施工單位簽訂合同時標明公司做法。例如：電氣設備房、電井、水暖井等部位的統一做法標準。（3）選擇優秀施工承包商、設計單位、監理單位，完善黑白名單制度。優秀的總承包商及分包商應具有健全的質量管理制度、專業的質量技術人員、合格的操作人員，必備的施工工具及檢測工具等要求。優秀的設計單位和監理單位，不但有專業的知識、豐富的工程經驗，還要有高度的服務意識、敬業精神和優秀的職業道德，選擇了優秀的施工承包商、設計單位和監理單位合作，就等于向建造質量優秀工程的目標邁出了堅實的第一步。在施工承包商、設計單位及監理單位選擇上，創建評價機制，對合作單位進行評價打分，建立黑白名單，在合作單位選擇上，優先選擇白名單上的合作單位，拒絕選擇黑名單合作單位。（4）加強自有人員培訓。首先，要加強房地產公司設計開發部門人員的能力提升，只有開發設計人員的能力提升了，才能設計出更好的產品，采取更好的方案，在圖紙的審核上更加合理，才能建造出更好品質的房子。其次，加強項目管理人員的能力，只有現場管理人員的素質提升了，才能更好地執行公司的規章制度，更好地把控現場的施工質量，根據現場實際做出合理的調整。2.2.2事中控制。（1）做好進場材料、設備的進場驗收與試驗。材料與設備的好壞直接決定工程的質量的好壞，沒有合格的材料與設備，就不會有合格的工程。不但要重視工程中的主材的質量，也要重視機電材料中的輔材的質量，有的時候輔材的質量也會對工程的質量造成很大的影響，例如UPVC排水管中的膠水的質量不合格，會造成管道接口的漏水，嚴重影響管道安裝質量。同時要按照規定進行材料的抽樣送實驗室檢測，試驗能夠真實地反應材料和設備的性能，能夠真實地判斷材料的性能。（2）加強質量管理制度的執行，對于關鍵工序與重點部位要嚴格執行監理人員旁站制度。審查監理單位及承包商的質量驗收管理制度及重點部位施工的旁站制度，監督制度的執行，發現監理及承包單位執行問題及時督促調整，對于重點部位房地產公司項目管理人員要參與驗收，并抽查監理的旁站情況，發現重點部位質量不合格要堅決處理合格后方可進行下一步施工。（3）施工中要采取實測實量，并引入第三方檢測。對于房屋的開關插座的高度、水平位置、戶內插座電氣性能等參數進行實測實量，每戶建立檔案，制定全套的實測矢量表格與要求，對于檢測不合格的部位標注，并整理下發監理及施工單位進行整改，整改后再次測量驗收，直到合格，同時將實測實量的數據進行整理統計，分析發現施工的問題，指導施工。在施工中引入第三方檢測對施工部位進行抽查測量，并進行整體打分評價，對于施工中質量存在較大問題的單位進行約談，采取有效措施提高施工質量，對于效果不好單位要替換，并在施工單位的評價表中記錄，錄入施工單位黑名單。（4）施工中采取樣板先行制度。在施工各個部位時，都由施工單位制作施工樣板，并對樣板進行驗收，驗收合格后再進行整體的施工。例如，對于住宅內機電工程施工標準，選取樣板間，先對樣板間進行施工，房地產公司管理人員、監理、承包商進行聯合驗收，驗收合格后展開全面施工。施工工藝的樣板也制作，并制作展示板，方便施工班組的教育。（5）制定獎懲制度。在施工前確定好質量定位，并制定獲得質量獎項的獎勵措施。在施工中結合實測實量與第三方檢測，制定獎懲制度，例如可以設定第三方檢測評分高于90分獎勵獎金，低于70分罰款的獎懲制度，引導施工人員重視質量，獎懲制度要公開、公平，獎金與處罰公布后立即兌現，從而起到應有的作用。2.3新技術應用提高房地產企業機電工程質量管理水平。在設計前期，應用BIM技術進行設計可以大大減少設計問題，避免涉及復雜的建筑、結構、水電、環控、消防等設施在空間配置上發生設計沖突。BIM技術可在設計階段發現這些沖突，提升設計質量；施工中利用BIM優化設計，精確確定機電安裝的具體位置，將細部節點直觀表現出來，施工更加立體和直觀，使施工人員更直觀地理解交底意圖，避免誤操作，從而提高施工的質量；另外，在施工中將測量的結果輸入到BIM軟件中，可以更好進行質量的記錄和控制。施工完成后，完善BIM圖紙，物業的維護和管理中利用BIM技術查詢施工圖紙，更好地進行維護。

作者:王雙慧 單位:唐山天壤房地產開發有限公司