市政辦房地產市場調控通知

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各縣(市、區)人民政府(管委會),市政府各部門:

為進一步改進和加強房地產市場調控,推進全市房地產市場平穩健康發展,根據省政府辦公廳《關于貫徹國辦發號文件進一步改進和加強房地產市場調控的通知》精神,經市政府同意,現就有關問題通知如下:

一、明確新建住房價格控制目標

按照國家有關規定,根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房價格控制目標是:新建住房價格增幅低于同期全市城鎮居民人均可支配收入增幅。各縣(市)要按照上級要求,在第一季度向社會公布新建住房價格控制目標。

二、進一步加大保障性安居工程建設力度

(一)擴大保障性住房建設規模。各縣(市、區)要嚴格按照全市城鎮化工作會議上簽訂的《2012年度保障性住房和農房建設責任書》要求,堅決完成年度任務目標。2012年的保障性安居工程建設任務,必須在10月31日前開工建設。有關部門和新聞單位要每月公布保障性安居工程建設開工等完成情況。各縣(市、區)要切實落實土地供應、資金投入和稅費減免等優惠政策,確保完成計劃任務。要引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。加強保障性住房管理,做好公開分配工作,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。

(二)多渠道籌集保障性住房房源。要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多渠道籌集房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。以縣級市和縣城為重點,提高廉租住房保障收入線標準,擴大覆蓋面,實現廉租住房與經濟適用住房保障準入標準的有效銜接,具備條件的予以并軌,對低收入住房困難家庭實現應保盡保。住房困難戶較多的國有工礦、大型企業,在符合城鄉規劃和土地利用規劃的情況下,經市、縣(市)政府批準,可以利用自用土地,通過棚戶區改造、集資建房等方式建設經濟適用住房、公共租賃住房。參加集資合作建房的對象必須限定在本單位符合市、縣(市)政府規定條件的人員。建設公共租賃住房,應優先向本企業符合條件的職工出租,但不得出售。有條件的地方,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。

(三)突出增加公共租賃住房供應。要在加大政府投入的同時,完善體制機制,運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施,合理確定租金水平,鼓勵和吸引房地產開發企業和其他機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。外來務工人員集中的開發區和產業園區,要組織建設公共租賃住房。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。

(四)加快推進棚戶區改造。各縣(市、區)要認真貫徹上級有關文件和市政府辦公室《關于進一步加快棚戶區改造工作的通知》精神,用好用足國家和省相關優惠政策,在土地供應、稅費優惠、融資信貸等方面予以優先支持。鼓勵將棚戶區改造項目與廉租住房、公共租賃住房和公共服務、商貿、旅游、文化等設施統一規劃、配套建設。要加強對國家、省、市專項資金的督導檢查,確保各項獎補資金落實到位、?？顚Ｓ谩?/p>

(五)落實保障性住房建設資金。嚴格落實住房公積金增值凈收益、從土地出讓凈收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障的規定,結余部分可用于建設公共租賃住房。資金缺口較大的地方可適當提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的結余資金,可用于發展公共租賃住房,企事業單位可參照執行。要積極構建保障性住房建設融資平臺,進一步拓展融資渠道。

三、合理引導住房需求

(一)嚴格執行完善相關稅收政策,加強稅收征管。嚴格執行個人轉讓住房營業稅政策,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。稅務部門要進一步采取措施,確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術,加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。

(二)強化差別化住房信貸政策。執行國家統一的第二套及以上住房貸款政策。人民銀行和銀監局要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。

四、嚴格住房用地供應管理

(一)增加住房用地有效供應。要認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中,要單列保障性住房用地,做到應保盡保。2012年的商品住房用地供應計劃總量,原則上不得低于前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式,大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

(二)加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供房地產開發資質等相應證明。

(三)依法查處違法違規用地行為。對擅自改變保障性住房用地性質的,要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地,超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的,必須及時收回土地使用權,并處以閑置1年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為,對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款),不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

(四)提高房地產項目投資強度。抓好土地集約利用,統一政策,嚴格規定,集中建設標準化、規?；鐓^,完善社區配套功能,打造優美便捷的生活環境。

五、強化房地產市場監管

(一)構建現代產業體系建設,促進房地產業健康發展?？茖W編制房地產業發展規劃,促進房地產市場有序健康發展,加快構建高端高質高效的現代化房地產業體系。重視房地產市場研究分析,加強房地產市場監管力量,推動房地產業現代化體系的構建,統籌指導全市房地產業發展。

(二)調整優化住房供應結構。繼續以中小套型、中低價位商品住宅為重點,調整優化住房供應結構,保持合理的房地產投資和開發建設規模,努力滿足城鎮居民的合理購房需求。繼續整頓房地產市場秩序,重點查處未辦理規劃、施工、預售許可手續進行建設和預售的違法違規行為。推行市場監管、項目監管、企業監管“三位一體”的動態監管模式,實行房地產開發項目規劃建設條件意見書和項目手冊制度,嚴格執行新建商品房買賣合同網上備案,加強預售資金監管,推行房地產開發項目綜合驗收備案制度,全方位提升房地產開發建設質量。有重點地培植一批大企業,引導房地產和建筑施工骨干企業組成戰略聯盟,與一些優秀勘察設計、建筑部品生產企業以及科研開發單位密切協作。圍繞推進住宅產業現代化、建設節能省地環保型住宅,切實提高技術集成水平和房產綜合品質,讓群眾買放心房、住舒心房。認真落實《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號),規范發展住房租賃市場。

(三)規范房地產經紀活動。認真貫徹《房地產經紀管理辦法》(住建部令第8號),加強對房地產經紀機構和人員的管理。房地產經紀機構及其分支機構自領取營業執照之日起30日內,必須到所在市、縣(市)住建部門備案,否則不得從事房地產經紀業務。住建主管部門、價格主管部門要通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施,對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。

(四)加快個人住房信息系統建設。要加大資金和人力、物力投入,加快建立健全個人住房信息系統,確保房地產稅收、差別化信貸措施有效執行。繼續完善房地產市場信息系統,年內實現房產檔案數字化和省、市、縣(市)三級聯網,以便及時、全面、準確提供房地產市場運行數據。

六、進一步明確責任,建立落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制

(一)明確責任。各縣(市、區)政府(管委會)要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任,全面落實好年度保障性住房和棚戶區改造目標任務。住建部門要加強房地產市場監管,做好住房保障工作;財政部門要加大資金投入用于保障性安居工程建設;規劃部門要強化規劃引導作用;國土資源部門要加強住房用地供應管理;稅務部門要加強稅收政策執行和監管;銀監部門和人行要強化差別化信貸政策的執行;統計部門要做好新建住房價格控制目標的監督統計;監察部門對各級各部門履行職責情況進行監督;其他有關部門也要根據各自職責,貫徹落實好上級有關要求。

(二)建立約談問責機制。市有關部門要加強對縣(市、區)政府(管委會)住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對于新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價,以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的,市住建局、國土資源局、監察局要會同有關部門,約談有關縣(市、區)政府(管委會)負責人。新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的,相關縣(市、區)政府(管委會)要向市政府作出報告。市監察局、住建局等部門要視情況,根據有關規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也要納入約談和問責范圍。

七、注重發揮新聞媒體的輿論引導作用

各縣(市)政府要建立完善房地產市場信息制度,提高商品住房交易透明度。特別要引導城鎮新就業人員樹立“先租后買、先小后大、逐步改善”的住房消費觀念,引導居民理性消費。新聞媒體要科學、準確、深入解讀國家和省的政策措施,加大對穩定房價和住房保障工作的宣傳力度,防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。