棚戶區改造實施工作意見

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一、指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，以促進經濟與社會協調發展，改善人居環境，提高居民特別是弱勢群體的居住水平為目標，統籌規劃、精心組織、配套建設，全面完成縣城棚戶區改造任務，徹底解決棚戶區內“冒不出煙、排不出水、進不去人”，環境臟亂差的問題，把棚戶區改造建設成為惠及百姓的民心工程。

二、改造原則

（一）堅持政府推進和市場化運作相結合的原則。實行政府統一領導，統一組織，各部門協調配合，開發項目市場化運作。即：對納入棚戶區改造計劃的項目，實行項目有償出讓，向社會公開招標，由開發商按政策對居民進行補償安置。縣政府根據省政府有關規定出臺優惠政策，協調拆遷，創造建設環境，同時加大監管力度，本著微利的原則，規范開發建設行為，保證被拆遷居民得到及時補償安置。

（二）堅持全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。遵循城市總體規劃，統一組織規劃設計，實行連片改造，不降低標準，不留死角。堅持棚戶區改造與各項基礎設施配套建設相結合，在提高城市居民居住條件的同時，改善人居環境和城市面貌。

（三）堅持依法運作、保持社會穩定的原則。要嚴格執行國家和省里的有關規定，依照法定程序進行運作，最大限度維護居民的合法權益。在政策扶持、回遷安置、拆遷補償等方面統一政策，依法拆遷，保持社會穩定。

（四）堅持棚戶區改造與城市土地開發相結合的原則。切實加強城市棚戶區改造建設用地的規劃和管理，城市棚戶區改造建設用地由政府統一拆遷。在滿足回遷安置建設用地的基礎上，由縣土地收儲中心進行收儲，實行“凈地”出讓。

（五）堅持量力而行、積極而為的原則。既要立足長遠，又要面對現實，改造與改善相結合，優先改造條件最差的地段，穩步推進，分步實施。

（六）在改造新建基礎上，還要堅持改善舊居住區。根據城市總體規劃和近期建設規劃，對現有房屋建設整齊、質量較好、基礎設施不配套的平房區，重點進行改善。拆除違法建筑，消除安全隱患，進行道路、給排水、供熱、照明、衛生等基礎設施建設，使改善后的居住區整齊美觀、群眾生活方便舒適。

三、工作任務

從2007年開始至2009年，利用3年時間集中改造和改善縣城“三路一街”兩側的棚戶區，完成建筑面積79萬平方米的改造任務和12.5萬平方米的改善任務，每年至少建設一個高標準的住宅小區，使居住在棚戶區的4100多戶、近14500人的居住條件得到明顯改善。

（一）2007年，完成建筑面積為25萬平方米的棚戶區改造任務和12.5萬平方米的改善任務。改造任務具體是嶺城路南、西關街西（*糧庫路南一井地）地段，建筑面積為5萬平方米；永久路南、長慶街東（縣建設局，不包括電影院及文化廣場）地段，建筑面積2萬平方米；嶺城路北、永長街東（縣郵政局）地段，建筑面積為1萬平方米；嶺城路北、長慶街東（原縣工商銀行）地段，建筑面積1萬平方米；長興路南、永長街西（縣實驗小學路西）地段，建筑面積6萬平方米；永久路南、*街西（永久路工商銀行）地段，建筑面積2萬平方米；*街西、萊薰路北（五糧店西）地段，建筑面積5萬平方米；永久路北、長慶街東（縣國稅局）地段，建筑面積1萬平方米；嶺城路北、東關街東（天宇商城東）地段，建筑面積2萬平方米。改善任務具體是嶺城路南、新安街東三井地（縣民政局）地段，改善面積為10萬平方米；永久路南、長慶街西（原縣委路南）地段，改善面積為2.5萬平方米。

（二）2008年，完成建筑面積24萬平方米的棚戶區改造任務。具體是長盛路以北至環城公路北環路，東起*鎮敬老院、西至土產果品公司地段，建筑面積為5萬平方米；嶺城路北、新安街東（縣武裝部路東）地段，建筑面積4萬平方米；嶺城路北、永志街東（縣客運站）地段，建筑面積0.9萬平方米；*街西、長興路南（縣水利局）地段，建筑面積3.1萬平方米；長盛路南、迎旭街西（縣環衛處）地段，建筑面積4萬平方米；*街西、永安路北（縣中醫院）地段，建筑面積3.2萬平方米；嶺城路南、永志街東（縣客運站路南）地段，建筑面積0.8萬平方米；永久路北、長慶街西（原縣委）地段，建筑面積3萬平方米。

（三）2009年，完成建筑面積30萬平方米的棚戶區改造任務。具體是縣直機關綜合辦公樓以北至長盛路地段，建筑面積為5萬平方米；長盛路以北至環城公路北環路、東起*鎮敬老院、西至土產果品公司地段，建筑面積為5萬平方米；永久路南、東關街東（縣司法局）地段，建筑面積5萬平方米；永久路北、迎旭街東（縣網通公司）地段，建筑面積2萬平方米；永久路北、新安街東（縣民政局）地段，建筑面積4萬平方米；永久路南、新安街西（原縣畜牧局），建筑面積4萬平方米；*街東、萊薰路北（五糧店）地段，建筑面積5萬平方米。

在具體改造過程中，將*糧庫路南一井地、武裝部東一井地、實驗小學西一井地、機關綜合樓北三井地，建成基礎設施完善、各項服務功能完備的標準化住宅小區。

四、縣城棚戶區界定

縣城棚戶區是指“三路一街”兩側、平房密度大、建設使用年限久、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、房屋質量差、交通不便、治安和消防隱患大、環境衛生臟亂差的區域。

五、回遷安置標準及戶型

一般家庭選擇產權調換安置的，其回遷樓面積分為七個檔，即：40平方米、45平方米、50平方米、55平方米、60平方米、65平方米、70平方米。低保戶安置樓面積分為五個檔，即：40平方米、45平方米、50平方米、55平方米、60平方米?；剡w安置的面積標準和戶型確定后，由縣拆遷管理部門負責對回遷樓設計圖紙進行審查。

回遷樓要達到的基本居住條件：水泥地面壓光；天棚、墻壁刮大白；廚房安裝洗菜盆、水龍頭；衛生間安裝洗臉盆、坐便；室內安裝燈具、室內門；室外安裝進戶防盜門。

六、優惠政策

（一）回遷安置政策。

1、被拆遷人選擇產權調換的，可以根據被拆遷面積確定回遷安置面積的檔次和選擇戶型。

一是被拆遷面積小于45平方米，可以上靠到45平方米。

二是選擇45平方米及其以下的戶型進行產權調換的，不找差價。被拆遷面積在45至70平方米之間的，均可以在相應檔次選擇戶型進行產權調換。

三是產權調換要進行面積差價結算和樓層差價結算。面積差價結算：選擇戶型只能上靠一個檔次，上靠一檔后，被拆遷房屋面積產權調換部分不找差價，樓房面積大于拆遷房屋面積部分按當年市場銷售價找差價；樓層差價結算：三、四層乘系數1.1，二、五層乘系數1，一、六層乘系數0.9。具體是以二、五層每平方米價格為基準價（基準價以當年建設部門測算價為準），樓層差價系數為1；三、四層每平方米價格等于基準價乘以樓層差價系數1.1；一、六層每平方米價格等于基準價乘以樓層差價系數0.9。

四是被拆遷人有多套房屋產權的，只安置回遷一次。

五是被拆遷人的拆遷房屋面積大于回遷面積部分，按評估價結算。

六是營業性房屋回遷的，以各自市場銷售價找差價，由具有專業資質部門進行評估定價。

2、貨幣補償。貨幣補償要本著房屋安置與貨幣補償基本等值的原則，按照“拆一補一”政策進行補償。原房屋在49平方米以內的按樓房成本價補償；49平方米以外部分，按原房屋評估價補償。

3、低保家庭的回遷安置。棚戶區改造中安置的低保家庭是指在2005年12月31日以前，已享受低保待遇并持有民政部門頒發的《吉林省城市居民最低生活保障證》的被拆遷戶。

一是低保家庭拆遷房屋面積小于40平方米的，可享受40平方米不找差價的住房安置。

二是被拆遷房屋面積在40-70平方米范圍內的，可以在相應檔的戶型面積內進行不找差價安置。

三是屬于上靠一檔安置的，樓房面積大于被拆遷房屋面積部分，按當年建筑成本價結算價款，同時結算樓層差價（3、4層乘系數1.1，2、5層乘系數1，1、6層乘系數0.9）。

四是拆遷面積大于回遷樓房面積部分按房屋評估價補償。

4、對特困戶的安置，由政府投入建設廉租房，產權歸政府所有，廉價出租給特困戶。

（二）稅費政策。

按照《吉林省城市棚戶區改造領導小組關于落實城市棚戶區改造項目地方稅收優惠政策的通知》（吉棚改〔2005〕5號）規定，免收棚戶區居民因拆遷而重新承受普通住房的，免征契稅。對棚戶區被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅和土地增值稅。房地產開發企業參與棚戶區改造償還原面積房屋部分，暫不征收營業稅；對以劃撥方式從國有土地儲備中心取得的土地使用權不征收契稅，但在轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅；納稅確有困難的，可減免房產稅和土地使用稅。對列入省里棚戶區改造項目，采取劃撥的方式取得土地使用權的，不征收契稅。

按照《吉林省人民政府關于城市棚戶區改造實施意見》（吉政發〔2005〕34號）的規定，城市棚戶區改造項目當地政府有權決定減免各項行政事業性收費，包括土地登記費、土地管理費、城市消防設施配套費、環保評定費、防雷檢測費、占道費、水資源管理費、城市基礎設施配套費等；減半征收經營服務性收費，包括勘測設計等前期費用、土地測繪費、土地評估費、供熱配套費、燃氣配套費、給水管網建設費、室內環境測定費、單體設計費、產權面積測繪費、地震安全性評價費、自來水入網費、有線電視入網費等。另外，價調基金和墻改基金要減半征收。

（三）土地政策。

對改造地段由縣政府先征為平地、國土資源部門掛牌招標拍賣的，所得土地收益金由縣政府支配，全部用于棚戶區改造；改造地段由開發商負責拆遷、進行整塊開發的，土地出讓金按50％收取；對臨街四周已建有樓房、進行填充式開發的，土地出讓金按30％收取。對新建回遷房和經濟適用房所需建設用地享受經濟適用房政策，以劃撥方式供應（含基礎設施和公益事業用地），其他建設用地再收取30%或50%的出讓金。

（四）其他相關政策。

對棚戶區改造中的被拆遷戶，縣公安、教育等部門要根據被拆遷人提供的所在棚戶區內房屋拆遷安置憑證，及時為其辦理戶口遷移、落戶和義務教育入學手續，享受安置地入學的同等待遇。

七、加強領導

（一）編制棚戶區詳細規劃。

縣城市規劃委員會要依據城市總體規劃，在認真調研和廣泛聽取社會各界意見的基礎上，組織編制縣城棚戶區改造詳細規劃。從2007年開始到2009年，將停止審批集資、合作建房和各類綜合樓開發建設項目。

（二）制定用地計劃。

縣國土資源部門要依據土地利用年度計劃、改造項目計劃，制定用地計劃，嚴格按計劃供應土地，并報省國土資源廳備案。棚戶區改造開發用地嚴格執行土地招標、拍賣、掛牌制度，并抓好組織實施。

（三）建設定銷商品房。

定銷商品房是指為了妥善安置棚戶區的被拆遷居民，使棚戶區的弱勢群體能夠買得起房，買得到房，由政府組織，開發企業建設，以確定的銷售價格、向被拆遷居民定向銷售的中小型商品房。

定銷房的銷售對象主要是棚戶區改造中選擇貨幣補償的被拆遷居民。定銷房的價格要體現保本微利的原則，即建設成本加5％的利潤。被拆遷人持拆遷協議書和有關證明到房地產主管部門申請購買定銷房。定銷房不得進入房地產交易市場。

（四）依法組織拆遷。

要認真執行拆遷管理的各項規定，做好拆遷政策宣傳和解釋工作。對棚戶區中的低保戶名單、安置地點、違章房屋、評估標準等內容實行公開，保證拆遷安置政策到位、程序到位、思想政治工作到位，實行“陽光拆遷”，避免產生新的矛盾。對少數無理取鬧、阻撓正常拆遷并拒不搬遷，甚至嚴重影響社會秩序的，要依照有關程序實施強制拆遷，并可視情節追究當事人法律責任。對棚戶區改造拆遷中惡意炒房的，要嚴厲打擊。

（五）強化物業管理。

新建回遷住宅小區要實行物業管理，可以由社區組織，房產部門、街道辦事處和物業公司共同實施，并提倡小區居民實行“自助式”物業管理。為保證小區物業管理正常運行，應按照規定比例建設提供經營用房，產權為政府所有，由房產部門代管，用于物業管理單位或企業經營，所得收益專項用于補助住宅小區低保戶的物業管理及其他費用。

為加強對縣城棚戶區改造工作的領導，縣政府成立棚戶區改造工作領導小組（名單附后），負責制定改造政策和組織領導。同時成立縣城棚戶區改造協調小組（名單附后），負責指導和協調各部門抓好具體改造工作。各有關部門要認真組織，密切配合，協調一致，認真把棚戶區改造工作落到實處，共同完成改造任務?？h發改局、財政局協助籌集建設資金；縣建設局負責改造的總體規劃、綜合協調、組織推進和檢查指導工作；縣國土資源局負責指導、檢查改造項目土地使用情況；縣民政局負責棚戶區低保戶核查以及制定落實低保戶居民的廉租住房分配政策工作；縣監察局、審計局負責改造資金使用的監督；縣稅務、銀行、供電、法院、公安等其他有關部門負責行業指導及本系統相關優惠政策的落實。