區委城市物業管理意見

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為進一步加強我區城市物業管理工作，明確監管職責，完善運作機制，規范物業管理服務行為，提升物業管理服務水平，不斷滿足人民群眾對物業管理服務的需求，根據《市人民政府辦公室關于進一步加強城市物業管理工作的意見》，經區政府同意，現結合我區實際提出以下意見：

一、統一思想，提高認識

物業管理是城市管理的重要組成部分，事關千家萬戶切身利益。規范、有序、和諧的物業管理，不僅有利于保障物業合理使用，促進物業保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居環境，提高群眾居住質量。各級各部門要從全面落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，統一思想，充分認識進一步加強物業管理工作的重要意義，切實增強做好新形勢下物業管理工作的緊迫感和使命感，強化大局意識、責任意識和協作意識，進一步明確職責，強化監督，規范物業管理服務行為，著力解決群眾反映強烈的熱點和難點問題，不斷滿足人民群眾對物業管理服務的需求，努力提升我區城市物業管理整體水平。

二、明確職責，規范管理

按照“條塊結合、以塊為主”的原則，進一步明確區、鄉鎮（辦）、社區（居委會）和有關職能部門職責分工。

（一）區統籌建設局

作為全區物業管理的行政主管部門，負責貫徹執行國家、省和市物業管理法律、法規、規章和政策，研究擬定物業管理相關政策、規定；負責受理和審核三級及以下物業服務企業資質申請，組織開展轄區物業專項維修；負責城市住宅室內裝飾裝修活動日常管理；指導、監督物業管理服務招投標；受理業主大會和業主委員會資料備案，指導監督業主大會（或建設單位）與物業服務企業選定物業服務等級；指導各鄉鎮（辦）開展物業管理服務日常檢查工作，依法查處物業管理服務重大違法行為，對各鄉鎮（辦）物業管理工作進行檢查考核。

（二）鄉鎮（辦）

對轄區物業管理工作負總責，貫徹落實上級部門有關政策規章，制定基礎性物業管理服務標準等配套措施；明確轄區物業管理部門，設立轄區物業管理機構，落實人員和工作經費；受理物業專項維修申請；檢查指導轄區物業管理日常工作，對物業管理違法違規行為進行查處；負責協調轄區物業交付和物業承接查驗，組織轄區物業管理服務招投標。

（三）社區（居委會）

具體組織轄區物業管理工作。牽頭組織召開業主大會，組建業主委員會并按規定上報備案；指導業主大會選聘物業服務企業，監督業主大會日常工作；建立轄區物業管理工作聯席會議制度，處理轄區物業管理服務投訴，調處轄區物業管理服務矛盾糾紛，引導業主按照約定交納物業服務費；組織開展物業管理服務日常檢查，及時糾正物業管理服務質量問題，制止轄區違反物業管理法律、法規、規章的行為，必要時提請有關部門查處；參與轄區物業管理服務招投標，組織和協調老舊住宅小區、保障性住房和成片征遷安置房小區的物業管理服務工作。

（四）相關部門

區公安分局負責督促物業服務企業做好治安協助工作，指導物業服務企業劃分小區停車位，劃定物業管理區域內行車路線，對物業管理區域內違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規停放大型客貨車和油罐車的行為依法采取強制措施。

區行政執法局負責對物業管理區域內違反市政、綠化、市容和室內裝飾裝修管理等方面法律法規的行為依法進行查處。

區規劃分局負責監督建設單位嚴格按規定配置物業管理服務用房及其它配套建筑，對于改變物業服務用房及其它配套建筑用途的，及時提請有關部門依法查處。

區環保局負責依法查處物業管理區域內噪聲、油煙、廢氣等擾民行為。

區工商分局負責依法查處物業管理區域內非法廣告和無證經營行為。

區財政局根據財政事權相統一的原則，負責安排物業管理服務達標差額補貼資金并納入財政預算。

區地稅分局負責按規定審核物業服務企業營業稅等額獎勵申請。

區農林水務局負責協調自來水經營單位為具備條件的物業管理區域代收物業服務費，并會同市水務局和市物價局調整共用設施設備用水水費收取類別。

各級各部門要嚴格按照上述職責分工，積極履職盡責，加強協調配合，加大管理力度，齊心協力推進我區城市物業管理工作。

三、因地制宜，分類管理

住宅小區物業管理服務實行分等定級式物業管理服務和基礎性物業管理服務并舉。分等定級式物業管理服務是指具備條件的住宅小區按照《市住宅小區物業服務分等定級標準》選擇服務等級和對應的收費標準實施物業管理服務；基礎性物業管理服務是指鄉鎮（辦）參照《市住宅小區物業服務分等定級標準》的最低服務標準和對應的收費標準（一級），實行以保潔、保綠、設施維護等為主要內容的物業管理服務和相應下浮的收費標準。辦公樓、商場等非住宅物業推行市場調節價式物業管理服務。鄉鎮（辦）物業管理部門、社區（居委會）應當指導和組織業主結合物業規模、設施配套、周邊環境、自身需求，合理選定服務模式。

（一）新建商品房住宅小區。嚴格實行分等定級式物業管理服務。已建成交付使用的，必須按要求組建業主委員會，并在各鄉鎮（辦）物業管理部門指導下，由社區（居委會）組織協調建設單位、前期物業服務企業、業主委員會按規定做好物業服務企業續聘（解聘）、新聘以及業主自治管理銜接工作。

（二）老舊住宅小區。對于綜合整治小區，必須按規定組建業主委員會，實行物業管理服務。具備條件的，實行分等定級式物業管理服務；暫不具備條件的，必須實行基礎性物業管理服務。對于零星居民樓和規模小、分布散、相對偏僻的住宅小區，由社區（居委會）結合其所在物業管理區域現狀，組織實行以保潔為主要內容的有償服務。

（三）保障性住房和成片征遷安置房小區。前期物業管理階段，可結合小區現狀實行分等定級式或基礎性物業管理服務。具備組建業主委員會條件的，比照新建商品房住宅小區管理模式實施物業管理服務；暫不具備組建業主委員會條件或不具備條件實行物業管理服務的，由社區（居委會）組織和協調小區管理服務工作。

（四）辦公樓、商場等非住宅物業。具備條件的，由業主單位（或使用單位）與物業服務企業約定服務內容、服務標準、收費額度，實行市場調節價式物業管理服務；涉及四旁三包、城市創建等社會事務的，由業主單位（或使用單位）負責。

四、落實政策，完善措施

（一）規范前期物業管理工作。新建住宅小區必須在鄉鎮（辦）物業管理部門組織協調下，嚴格按規定通過招投標方式選定物業服務企業，實施前期物業管理服務；建設單位每次申領商品房預售許可證（或現房銷售備案）前，必須向市住房和城鄉建設委員會報送前期物業服務合同、臨時管理規約、建設項目規劃設計方案、物業管理項目招投標情況說明、物業配套建筑及其產權歸屬說明；建設單位必須在售樓現場明示小區設施設備清單、物業服務企業名稱、服務標準、收費標準、計費方式、起始時間；物業交付前，必須在區物業管理部門指導監督下，由鄉鎮（辦）物業管理部門牽頭，物業服務企業、建設單位對建設項目進行綜合查驗。未經綜合查驗，不得辦理房屋交付，房屋登記機構不得辦理建設項目房屋產權初始登記。

（二）試行物業管理服務達標差額補貼。對建設年代較早的老舊住宅小區、保障性住房和成片征遷安置房小區，在市政府按照應收物業服務費的20%給予物業服務達標差額補貼的基礎上，區政府按照應收物業服務費的10%給予物業服務達標差額補貼，區和鄉鎮（辦）按1：1比例承擔，并納入年度財政預算予以安排，以促進老舊小區、保障性住房和成片征遷安置房小區推行物業管理服務，規范服務行為，提升服務水平，提高物業服務費收繳率，逐步形成物業管理服務良性循環。

（三）試行物業服務費委托水電經營單位代收。在具備條件的物業管理區域，將物業服務費委托水電經營單位代收，促進業主依法繳納物業服務費；同時加強對代收物業服務費的監管，進一步完善物業管理服務檢查考核機制，嚴格獎懲，確保物業服務企業按照約定服務標準，提供質價相符的物業管理服務。

（四）提升業主自治能力。合理劃分物業管理區域，每個物業管理區域組建一個業主委員會，選聘一個物業服務企業；每個社區（居委會）必須建立一個由社區（居委會）、業主委員會、物業服務企業、城市管理行政執法部門、派出所等單位參加的聯席會議制度，及時協調解決轄區物業管理問題；各鄉鎮（辦）物業管理部門和社區（居委會）要加強對業主委員會、聯席會議的指導監督，把好業主委員會選舉程序和人選關，鼓勵、支持符合條件的社區（居委會）成員通過選舉進入所屬小區的業主委員會；加強對業主委員會成員的業務知識培訓，提高業主委員會成員依法履職能力。

（五）規范住宅物業專項維修工作。區統籌建設局要建立健全物業專項維修工作制度，規范工作程序，加強督查抽查。組織開展物業專項維修的部門應當就報修資料審查、維修時限、工程質量監督、工程竣工驗收等細化工作措施，并在報修窗口明示，確保維修資金?？顚Ｓ?，提高工程質量和維修工作效率。

（六）建立物業管理服務履約保證金制度。物業服務企業簽定物業管理服務合同時，應當按照年度應收物業服務費的5%向所屬社區（居委會）交納履約保證金。物業服務企業中途退出或終止服務的，應當提前3個月向業主公示，在其依法移交物業服務用房、結余物業服務費及相關資料，并進行備案登記后，社區（居委會）退還其保證金。逐步完善物業管理服務退出機制，社區（居委會）、業主大會（或建設單位）對于物業服務企業存在物業管理服務不到位、服務質量低劣、業主投訴較多等問題，且屢教不改的，可以解除物業管理服務合同，強制其退出物業管理服務小區。

（七）加強物業管理服務政策扶持。對于住宅小區綠化、水景等屬于全體業主共有的共用設施、設備用水產生的水費，按照居民用水收費標準收??；對于物業管理區域內業主（或使用人）持有《市城市居民特困證》、《市城市低收入家庭專項救助證》的，經小區業主委員會（或建設單位）與物業服務企業協商并報經社區（居委會）審核，鄉鎮（辦）同意免收的物業服務費，由區和鄉鎮（辦）按1：1比例承擔；對于聘用城市下崗再就業人員達到企業職工總人數30%的物業服務企業，對其營業稅實行先征后等額獎勵；對于保障性住房和成片征遷安置房小區，在按規定配建物業服務用房的基礎上，必須再按不低于小區總建筑面積4‰的比例配建物業經營性用房（納入公租房管理，在土地招拍掛條件中明確），免費租給物業服務企業經營使用，所得收益用于保障小區實行基礎性物業管理服務；對于機關事業單位、國有企業工作人員無故拒繳物業服務費的，由拒繳人所在單位督促繳費。機關事業單位、國有企業工作人員繳納物業服務費情況，納入該單位作風建設和文明單位創建考核內容。

（八）完善物業管理服務優勝劣汰機制。各級各有關部門要加強對物業管理服務行為的監督檢查，定期開展物業管理政策培訓和特殊崗位培訓，提高物業服務企業從業人員素質。鼓勵和幫助具備條件的物業服務企業通過開展上規模、上檔次、上水平、高質量的服務，提升資質等級，參加評先評優，樹立物業管理服務品牌，在物業管理行業發揮示范帶動作用。同時，對于少數物業服務質量低下、群眾投訴較多的物業服務企業，逐步通過信用檔案建設、設立招投標條件，將其淘汰出物業管理服務市場。

本實施意見涉及的物業管理服務達標差額補貼、物業服務費委托代收、住宅物業專項維修等具體操作辦法待市住房和城鄉建設委員會出臺后另行制定。

（九）本實施意見由區統籌建設局負責解釋。