住宅小區物業管理工作實施意見

導語：住宅小區物業管理工作實施意見一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進一步加強和規范全縣住宅小區物業管理服務工作，提升物業管理水平，促進物業管理長效健康發展，切實改善群眾居住環境，提高居民生活質量，維護社會穩定，保障人民群眾安居樂業，根據國務院《物業管理條例（2018年修正版）》《省物業管理辦法》《省人民政府辦公廳關于進一步促進物業行業健康發展的實施意見》和《市人民政府辦公室關于進一步促進物業行業健康發展的實施意見》等法規和文件精神，結合我縣實際，提出以下實施意見：

一、總體要求和目標任務

（一）總體要求。全面貫徹黨的和二中、三中、四中、五中全會精神，以便民、利民、惠民、安民為宗旨，以解決物業管理突出問題為導向，按照“屬地管理，重心下移”的原則，建立城市社區管委會、社區居民委員會物業管理層級監管機制，努力構建現代物業服務業體系，讓市民生活更方便、更舒心、更安全、更美好。

（二）目標任務。實現科學的分工協作機制、高效的工作運行機制、及時的矛盾化解機制、規范的監督考評機制，形成“部門聯動、各負其責、齊抓共管”的工作合力。實現院落凈化、樓道亮化、院內綠化、安全保衛常態化、文化氛圍初顯，全面改善業主居住環境。

——物業服務常態長效監管深入推進。物業管理機構健全，人員、經費、措施保障到位，管理、督導、考評體系完善；物業管理聯動機制和聯席會議制度運行良好，機制創新有突破性進展并產生明顯社會效益；物業服務政策法規體系初步構建，形成服務規范、管理有序、和諧文明的長效機制。

——物業服務社會滿意度明顯提高。新建住宅小區專業化物業服務全覆蓋，老舊住宅小區、“三不管”樓院水、電、氣、消防和安防等基礎設施達標提質改造，筑牢治安防范網絡基礎，逐步推行專業化物業管理。物業應急管理服務、投訴調解等工作機制健全，矛盾糾紛及時有效化解，住宅小區業主滿意度逐步提升。

——業主委員會履職能力普遍增強。業主委員會成立、業主大會運行指導監督有力，自主管理能力增強，業主主體意識、自我管理意識、物業服務消費意識和參與物業管理的主動性明顯提高，群眾生活幸福指數不斷提升。

二、主要任務

（一）理順管理機制。按照黨的提出的“不斷推進國家治理體系和治理能力現代化，堅決破除一切不合時宜的舊思想觀念和體制的弊端”，“構建系統完備、科學規范、運行有效的制度體系”要求，不斷探索建立物業管理工作“看得見、有人管、馬上辦、辦的好”的高效長效管理體制。

1.著力形成到基層一線解決問題的導向。堅持物業管理工作重心下、移屬地管理的原則，建立“社區吹哨、部門報到”的管理機制，做到社區第一時間發現問題、會診問題、解決問題、交辦問題，部門積極響應，各負其責，齊抓共管，有效破解物業管理上過去“看得見管不了，管得了看不見”的痛疾頑癥。

2.建立物業管理聯席會議制度。發揮黨建引領作用，將黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢，建立以政府為主導，城市社區管委會牽頭，相關職能部門單位配合的物業管理聯席會議制度。聯席會議辦公室設在城市社區管委會，負責全縣物業管理組織領導、綜合協調。形成社區物業管理事務共同參與、共同協商、共同管理的工作格局。

（二）明確部門工作職責。

1.縣住建局（住房保障和房地產服務中心）主要職責：負責全縣物業管理活動的監督管理工作。負責轄區內住宅項目物業管理竣工驗收和依法查處物業服務企業的違法違規行為；負責轄區內因住宅小區共用設施設備損毀、物業非正常撤出引發的突發性物業矛盾糾紛調處；按照住建部《物業承接查驗辦法》要求，組織開展新建項目的物業承接查驗，參與物業設施設備移交，負責已交付項目的物業區域劃分及住宅專項維修資金使用方案的受理和審核；負責指導和監督本轄區內社區物業管理工作的開展和考核、考評工作，組織開展轄區內社區物業管理工作人員和業主委員會成員的業務培訓；配合價格行政主管部門，加強對物業收費的監督；負責指導和管理城市物業糾紛人民調解委員會開展矛盾糾紛調解工作；負責做好轄區內物業管理小區文明創建和安全生產工作。

2.縣城市社區管委會主要職責：組織協調轄區業主大會的召開和業主委員會換屆工作，指導和監督業主委員會開展工作；建立物業矛盾糾紛調處機制，負責協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，負責處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的矛盾糾紛；及時發現物業管理中存在的問題并向相關職能部門報告，協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；發現本區域內有違法建設，違反物業管理有關法律、法規的行為，應當及時向有關部門報告；負責轄區范圍內物業服務企業交接、提前解除物業服務合同和無物業管理小區的日常管理工作，按照有關部門要求，做好物業管理小區文明創建和安全生產工作;按照相關部門要求，開展物業服務滿意度測評工作；負責物業管理聯席會議的籌備召集。

3.業主委員會主要職責：制定修改業主規約并執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施，協調解決物業服務企業和業主間的矛盾糾紛并協助物業服務企業收取相關費用；組織和監督專項維修資金的籌集和使用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；業主大會賦予的其他職責。

4.物業服務企業主要職責：做好房屋及公共設施的管理與維修和裝飾裝修工程，按照物業服務規范標準做好小區內的道路、綠地、花草樹木的管理養護；小區內的衛生保潔和單位居民的垃圾清運，小區的安全巡邏與治安管理工作等；協助街道、社區維護好小區的管理秩序；協助做好小區內安全防范工作；對各類違法違規行為要及時發現并予以勸阻制止；按照責任分工做好生活垃圾分類相關工作;建立小區生活垃圾分類投放日常管理制度；保持設置容器齊全、完好、整潔，定期維護；引導單位和個人進行生活垃圾分類投放，對不按要求投放的行為予以勸阻；負責小區內綜合性的有償服務，為業主提供便民服務；按照《民法典》等法律法規規定，采取相應的安全保障措施，預防“高空墜物”損害情形的發生，保護業主的人身財產安全；接受小區業主委員會監督及上級的檢查指導工作。

5.其他相關部門職責：

（1）縣自然資源局（縣城鄉規劃服務中心）：違章建筑認定，改變房屋用途和外立面造型改造行為的查處。

（2）縣城市執法局：負責做好城區內違法違章建筑的查處，規范小區外臨時停靠點秩序。

（3）縣建筑工程質量安全服務站：負責房屋工程質量問題、建設遺留問題的監管和查處，房屋保修期內維修維護的監督。

（4）縣給排水公司：承擔業主水表及水表以外的供水設施設備維修、養護和更新職責。承擔業主樓外排水井及其以外的排水設施設備維修、養護和更新職責。

（5）縣陽光熱電公司：承擔業主戶外分戶閥以外的供熱設施設備維修、養護和更新職責。

（6）天然氣公司：承擔業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的設施設備維修維護。

（7）縣國網供電公司：承擔供電公司與業主產權分界點以上供電設施維護與更新，規范業主安全合規用電。

（三）夯實物業管理基礎工作。

1.建立“質價相符”的物業服務收費機制。普通住宅物業服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門要會同房地產行政主管部門建立政府指導價與物業服務成本的聯動機制，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，按照程序適時調整政府指導價。業主大會成立后，物業服務等級的選擇、物業服務收費均由業主大會參照價格行政主管部門確定的指導價和房地產行政主管部門確定的服務等級標準自行決定。逐步形成業主和物業服務企業協商確定、質價相符的市場化價格機制。

2.全面提升物業服務質量。按照住建部《關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》規定，做好取消物業資質審核后的物業市場管理。要建立和完善物業服務企業信用檔案，并向社會公示，規范物業市場管理秩序，全面實行物業服務信息公開制度。物業服務企業要認真履行服務合同和行業要求，全面提升物業服務社會信譽度和業主滿意度，加快物業企業服務標準化建設。對不按規定履行責任，社會信譽度和業主滿意度差的物業服務企業，責令退出物業服務行業，拒不履行退出物業項目管理和移交義務的，按照有關規定進行處理。

3.落實物業設施設備建設管理職責。房地產開發企業在住宅項目開發時，要嚴格按照相關主管部門要求，積極配套建設物業管理用房、安防門禁、視頻監控、消防設施設備、停車、垃圾分類、休閑娛樂、居家養老、汽車（電動車）充電樁等設施設備，按協議履行設施設備質量保修義務。物業綜合驗收合格后，建設單位要將供（排）水、供電、供熱、燃氣、有線電視、電梯、通信等專業經營設施設備按規定移交給專業經營單位維護管理。各經營單位要進一步明確專業經營維修維護責任，依照《省物業管理辦法》等相關法律法規維修維護到業主入戶終端。

4.加強物業管理矛盾糾紛調處。構建多層次、立體化的多元矛盾糾紛解決機制，建立物業聯席會議、城市物業糾紛人民調解委員會、社區人民調解委員會和業主委員會專兼結合的物業糾紛調解工作體系。各相關職能部門要積極配合，參與人民調解工作，促進業主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解多調聯動的物業糾紛化解機制。業主、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位相互之間因物業管理發生爭議協商不成的，依法向人民法院起訴。

5.加大小區執法力度。明確各執法機構工作職責，加大小區執法力度，著重解決物業服務亂收費、物業小區違章搭建、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、電梯維保單位責任不落實、電動車違規充電、住改商等突出問題。

6.推進老舊小區提質改造和物業全覆蓋。認真落實國家和省市城市棚戶區和老舊小區改造規劃和年度工作任務，立足經濟社會發展水平和財政能力，統籌推進老舊小區改造，不斷提高基礎設施和公共服務設施建設水平。各社區應成立物業服務中心，專項負責轄區范圍內無法實行專業化管理的“無物管”小區物業管理工作。縣財政每年應配套安排物業管理專項經費，補貼“無物管”小區的物業管理，逐步實現“無物管”小區物業管理100%全覆蓋。

（四）培育業主自我管理能力。

1.健全業主委員會制度。進一步完善業主大會和業主委員會指導規則，明確業主委員會的職責、權利和義務；及時指導召開業主大會、選舉業主委員會，對尚不具備條件成立業主委員會的，由社區暫時代行業主委員會相關管理職能并向業主公示。

2.提升業主自我管理意識。引導業主遵守管理規約、業主大會議事規則和有關規章制度，正確行使權利、履行義務。處理好物業管理各方主體的關系，完善業主自我管理、自我約束機制，充分發揮業主大會和業主委員會的作用，加強社區居委會、物業服務企業及業主之間的相互溝通，理順關系，逐步實現業主自我教育、自我服務、自我管理、自我監督。

3.加強基層組織建設。將物業小區基層組織建設納入基層社會治理創新；結合全縣開展的“共駐共建”活動和大工委聯席會議制度，動員機關、企事業單位黨員干部進入所在小區，參加小區相關組織活動和群防群治工作。將黨建工作植入物業小區、物業服務融入到社區服務中，實現政府治理和業主自治，黨員先鋒作用和居民自治良性互動。

（五）堅持市場導向，培育壯大物業管理主體。

1.完善物業管理競爭機制。堅持市場化導向，規范設立物業企業準入門檻，嚴格實行物業管理招投標制度，改進招投標方式，逐步建立健全業主和物業雙向選擇、公平競爭的管理機制，改變建管不分的現狀，為物業管理提供公開、公平、公正有序的競爭市場，創造公平市場競爭格局，加強對物業服務企業的管理與監督，建立動態考核機制，采取法治、民意等方式，讓收費混亂、服務管理水平差、業主投訴意見大的物業企業退出物業服務市場，推動物業管理行業向優勝劣汰、規范健康的方向發展。

2.培育壯大物業管理主體。把培育壯大物業管理主體作為提升物業管理服務水平的關鍵舉措，注重引進周邊縣市區有實力、經驗豐富的物業服務企業進駐我縣小區，壯大物業管理主體隊伍；定期組織物業企業赴先進地區學習考察、取經借寶，不斷優化管理機制，改進服務方式，著力提升物業管理主體的綜合管理能力和服務質量。有序引導代管、托管、自管小區引進物業企業或推進物業工作企業化、規范化管理運行，通過建立制度、規范管理、強化監督等措施，全面提升管理服務水平。

三、保障措施

（一）加強組織領導。充分發揮物業管理工作聯席會議辦公室的組織領導、綜合協調、制度建設作用，形成上下聯動，齊抓共管的物業管理工作機制。物業管理聯席會議由縣城市社區管委會、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城市管理、房地產管理等部門參加。每季度定期召開一次會議，研究解決物業管理工作中的熱點、難點問題。

（二）嚴格管理考核。要將物業管理責任目標分解到部門、街道（鄉鎮）和社區，明確主要責任領導和落實主體責任，加強定期考核，確保物業管理工作落到實處?？h住建局要會同城市社區管委會、各街道社區加強對物業企業和業主委員會的日常檢查，制定標準，定期開展檢查考核和指導服務，并將考核結果向社會公布，作為物業企業信用等級評定和業主委員會履職情況的重要依據。

（三）加大宣傳力度?？h住建局、城市社區管委會要充分發揮輿論宣傳的導向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業管理政策法規，引導業主樹立“物業有償服務”的理念和消費意識，積極支持和參與物業服務相關活動，自覺遵守物業管理法規和業主規約，努力營造全社會關心和支持物業管理服務工作的良好氛圍。