商業專項規劃工作方案

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縣人民政府:

目前，*三島總體規劃已經市委、市政府批準，相關專業規劃也在抓緊編制。但是，商業專項規劃不在縣委、縣政府規劃編制工作的計劃之列。對此，相關業界人士認為，*商業如何適應生態島區建設的要求，如何與三島總體規劃相銜接，是一個值得研究的課題。為此，縣政協主席會議專題開展了調研，現提出如下建議案。

一、編制商業專項規劃的必要性

城以市興、市以城在，商業依賴城市的發展，城市的發展要以商業為條件。*以生態城市為模式的未來發展中，商業同樣具有不可忽視的作用。因此，編制商業專項規劃，使之與三島總體規劃相配套，其必要性日漸凸顯。

（一）編制商業專項規劃是*商業發展現狀的需要。近年來，我縣城鄉特別是城區商業的發展，對繁榮市場，滿足消費需求發揮了重要作用。但是，在我縣商業網點建設中，也存在著布局不夠合理、業態功能雷同、專業街培育滯后等現象，導致同業競爭過度、商業無序發展，既造成社會資源的浪費，又不利于*形象的提升，需要通過規劃手段實現資源有機整合。同時，以*越江通道工程開工為標志，*生態島區建設正在緊鑼密鼓地啟動，經濟和社會的發展面臨著新的大好前景，商業也不例外。今后一段時間內，隨著*開發開放的不斷深入以及產業水平的不斷提高，各種商業企業也將不斷涌入，也必須通過規劃手段引導其合理布局，使資源得到有效配置，實現業態有序發展。

（二）編制商業專項規劃是*三島聯動發展功能定位的需要。根據市委、市政府的有關批復，*三島在未來發展中須體現出森林花園島、生態人居島、休閑度假島、綠色食品島、海洋裝備島、科技研創島等六個方面的功能定位，并在崇南片區建設人口集聚的田園式新城和新市鎮區，崇東片區中生態居住也是一重要功能。這些田園式新城和新市鎮區、生態居住區將構成*一個新興的城鎮帶。長興島作為海洋裝備島，將建成一批生產能力為國際之最的船舶、港機等制造基地，相關配套產業也將突飛猛進，人口也將急劇增長，建設新市鎮也將是大勢所趨。上述功能定位必將帶來*縣域內行政區、功能區結構以及人口數量、結構與素質的巨大變化，也必將導致縣域內的商業結構的巨大變化。而商業活動是現代城市的主要功能，通過商業的發展可以促進城市功能的完善和升級，對城市經濟社會的發展及群眾生活質量的提高有著重要作用。因此，新興城鎮帶的建設必須考慮其商業布局，并與“三個集中”同步實施，從而適應企業和居民大幅提升的購買力，以避免以往各地開發中經常出現的商業設施不配套而出現的尷尬局面。

（三）編制商業專項規劃是實現產業協調融合發展的需要。將三次產業融合為綠色產業是市委、市政府對*產業發展提出的目標和要求。商業既是一種產業形態，同時也是產業協調、融合的重要介體，重視商業規劃是優化資源配置的必然結果。在*近階段產業發展中，商業與房地產業、旅游業、現代農業的關系更為密切。就房地產業而言，商業與土地投標地租及房地產價值有著密不可分的關系，對商業規劃的不同態度和作出的不同選擇，將產生不同的結果。如被譽為“*新地標”的*新天地，其開發商瑞安集團引入了“昨天、明天，相會在今天”的商業規劃新理念，取得了巨大成功；就旅游業而言，根據*產業發展取向，旅游業將成為一大支柱產業，而商業興旺是旅游業興旺的重要指標項。此外，根據*三島聯動發展功能定位，*還將積極引入諸如世博會體驗區、主題博物園、大型戶外運動基地、國際郵輪停泊港等大型旅游娛樂項目，其商業配套也必不可少。但目前，“有錢無處花”仍是大量外來游客的一大缺憾，也成為我縣旅游業收入擴張的一大瓶頸。這一現象，也恰好表明旅游規劃未能及時與商業規劃配套所產生的不利結果；就生態農業而言，目前我縣花菜等特色農產品種植已初具規模，同時，現代農業包括農產品加工業將成為*今后產業發展的重點，但*本地流通渠道還未能真正與之相銜接配套。作為功能定位中的“綠色食品島”，物流市場應是其題中之義，現代農業及農產品深加工業的各類產品只有通過商業渠道與市場連接，才能形成強大的生命力。

二、編制商業專項規劃的原則

商業專項規劃的編制應遵循以下原則：

（一）規劃布局上的全局性。布局上的全局性是商業規劃的首要原則，在考慮商業布局時，既要考慮*原有的商業營銷氛圍和現有網點布局，也應當考慮未來產業，尤其是旅游業以及各類人口的導入和流向；既要看到*目前商業網點的空白區域，也要了解、研究周邊地區尤其*中心城區商業網點的強大輻射力對*商業的影響；既要注重與生態島區相匹配的投資形象，也要克服功利主義傾向，注重人民群眾的實際需要。

（二）規劃定位上的準確性。要過細研究在*生態島區建設前提下商業業態、網點規模等的變化，力求準確定位，對現有商業的體制結構、業態實施戰略戰術進行調整，避免過高定位或過低定位；要過細研究*未來發展各個階段的市場需求和發展態勢，進行適時定位，及時滿足*產業進步和功能擴展的需要，避免過早定位和滯后定位。

（三）規劃理念上的先進性。先進的規劃理念,可以有效指導商業的布局和建設,推動商業品位的提升、高水平的發展，真正適應時代和實際的需要。因此，商業專項規劃的編制要按照科學發展觀要求,確立先進的規劃理念，充分體現現代化綜合性生態島區的特色。要在規劃編制中,實行開放式、市場化運作,引入規劃方案征集、招投標等競爭機制，積極借鑒和學習國外和其他地區先進的規劃理念。

（四）規劃功能上的實用性。商業規劃功能應當同商業規劃布局、定位相一致、相適應。要從消費者的需求和企業的效益出發，合理配置中心區商業、居住區商業、旅游區商業和農村地區商業等的不同功能，合理配置商廈、賣場以及物流市場等各類商業網點。

三、編制商業專項規劃的若干建議

根據《*三島總體規劃》的布局設想，*新型產業和居住人口將向崇南分區集聚、生態農業將向崇北分區集聚。按照我縣城鎮建設軸向布點、帶狀發展的布局形態和完善商貿服務業的規劃要求，到年，基本構建以下五大商業：一是大力發展繁榮繁華的島域中心區商業，以增強