縣區房地產評估交易稅征方案

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為堵塞房地產交易環節稅收漏洞，更好地發揮稅收政策對房地產市場的調控作用,促進房地產市場健康發展。根據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》和《財政部國家稅務總局關于推廣應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管的通知》及《市應用房地產評估技術加強存量房交易稅征管工作方案》精神，縣政府決定，在全縣范圍內全面開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作（以下簡稱存量房評估推廣工作）。為保證存量房評估推廣工作順利有序推進，現結合實際，制定本工作方案。

一、工作目標

建成房地產估價系統，正式運行，建立房地產交易稅收征管新模式。

二、工作原則

1、合法原則。按照國家法律、法規要求，評估所依據的數據和資料必須真實有效，評估方法必須符合國家有關規定。

2、公平原則。評估工作采用統一的評估技術標準，評估結果客觀、公正，確保稅負公平。

3、效率原則。工作流程簡便，能有效縮短辦稅時間，提高征收效率。

4、節約原則。充分利用有關部門現有資源和信息，避免重復投入，減少資源浪費。

5、保密原則。加強各項保密工作，確保數據信息安全。

三、相關職責

1、組織領導

成立存量房評估推廣工作領導小組，由縣委常委、常務副縣長王宇鵬任組長，副縣長汪昭斌、縣財政局長、縣地稅局長任副組長，縣政府辦、國土、城建、物價、工商、民政、監察、人行、房管等單位主要負責人和財政、地稅部門分管副局長為成員。

領導小組辦公室設在縣地稅局，縣地稅局長董華兼任辦公室主任，縣政府辦副主任楊懷、縣財政局副局長楊福勇、縣地稅局副局長王玉山任辦公室副主任，縣國土局、建設局、民政局、房管所等相關部門分別確定一名分管領導參與日常工作。

2、工作職責

領導小組主要職責：負責組織推動、協調部門關系、確定工作方案、建立資金保障機制、確保信息資料交流通暢等地產評估推廣總體組織協調工作。

領導小組辦公室主要職責：方案實施及日常協調管理工作?？h財政局負責房地產評估推廣工作的業務協調和經費保障，做好評估軟件在契稅征管工作中的推廣應用；縣國土局負責提供評估工作所需土地級別、基準價、交易案例、電子地圖等相關資料；縣民政局負責提供地標命名資料及示意圖，參與制定估價技術標準和評估模型；縣物價局負責提供房屋交易指導價格信息，參與確定評估價格，化解價格應用中產生的矛盾問題；縣城建局負責提供城市規劃方案、房地產分布特點及區域價值差異性等相關資料，協調中介機構參與支持評估推廣工作，并提供房地產造價、使用年限、殘值率、容積率等資料，參與制定估價技術標準和評估模型；縣工商局負責提供評估工作所需工商登記信息和企業登記變更信息等?？h房管所負責提供房地產的市場交易價格、GIS房產基礎信息等資料，參與制定估價技術標準和評估模型等。

各部門要按照職責要求，形成“部門聯動，協調一致，齊抓共管，分頭實施”工作局面。

四、實施內容

1、組織對全縣房地產市場及影響房地產價格的因素進行調查分析，采集詳實、準確的房地產信息，建立完善基礎數據庫，實施稅源動態監控，服務日常征管工作。

2、采取市場調研、數據采集、區域分析、專家咨詢、中介參與等方式，根據房地產的不同類型，確定評估的技術路線，以財稅部門的評估軟件為技術平臺，通過調查房地產市場及影響房地產價格的各種因素，分析房地產市場價格水平和價格因素，制定出符合我縣實際的存量房估價技術標準，建立功能完善的存量房交易估價信息系統。

3、將房地產基礎數據庫的信息導入估價信息系統，檢驗評估結果與市場價格的差異，查找發生偏差的原因，制訂相應解決方案。通過核實數據、維護參數及校準模型等方式，確保生成較為科學、準確的評估值，進一步提高工作質量，減少納稅爭議。

4、估價信息系統建立完善后，由計算機自動生成估價結果，與納稅人自行申報的成交價格進行科學、規范的比對及審核，按照就高原則確定計稅價格。

五、工作步驟

1、準備階段

（1）成立推廣工作協調領導小組和實施工作小組，明晰部門職責，制定工作方案。

（2）在調研摸底的基礎上，選擇有房地產評估資格、服務能力較好的評估公司，負責采集信息、確定估價技術方案。

2、實施階段

（1）調查分析我縣房地產縣場狀況、分布特點及影響房地產價格的相關因素，確定本地區的估價方案。

（2）將待估價地區按照區域連片、地段相連、用途相同、價值相近的原則劃分為若干個小的區域，根據確定的估價技術方案及影響房地產價格的因素，采取服務外包方式，委托房地產估價機構確定房地產估價技術標準（包括采集整理數據、確定估價模型、建立標準房價格庫和可比實例庫、測算估價參數及修正系數）。

（3）按照確定的估價技術方案和評稅軟件的要求，設計標準房采集內容，制作表樣，完成標準房數據信息的采集、審核和錄入工作，建立詳實有效的標準房基礎數據信息庫。

（4）開展模擬操作，反復運行測試系統，及時解決出現的問題，確保估價軟件正常運行；完成存量房交易稅收征管窗口操作人員和系統管理員的培訓工作。

3、應用階段

（1）制定《縣存量房評估應用爭議處理辦法》。

（2）充分運用廣播電視、網絡媒體、報刊雜志的輻射作用，全方位、多渠道宣傳軟件評稅工作基本原理、基本做法、現實意義，營造軟件評稅工作良好社會氛圍。

（3）實現“以計算機軟件評估替代人工評估、以計稅參考值替代市場指導價”的房地產交易價格核定征管新模式。

（4）總結、交流經驗，改進應用中存在的不足和問題。

4、后期管理

（1）定期測評估價系統運行效果。財稅機關應定期將納稅人申報數據與系統評估結果對比測試，通過定期召開系統例會，分析討論運行過程中出現的異常數據，研究爭議處理情況反饋，及時調整系統設置，保證存量房計稅價格評估系統運行的公正性、合理性和準確性。

（2）補充稅源基礎數據。定期將申報信息中地址不匹配的數據傳遞給參與估價的中介機構和主管地稅機關，及時補充完善；定期將新交付的存量房進行基本屬性了解和價格測算，并及時補充完善到估價系統之中。

（3）動態調整計稅價格。當日常監測發現異常數據時，按照地稅機關核實或估價機構個案評估之后提出的計稅價格修改建議，對估價信息系統中的計稅價格進行調整。

六、幾點要求

1、各部門要站在發展和全局的高度，切實增強做好應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的主動性和積極性，消除單純的部門利益觀念，真正把此項工作列入重要工作日程，密切配合，通力協作，認真履行好相關職責。

2、堅持按照“政府主導、財稅牽頭、部門配合、專家支持”的工作運行機制，統一部署，分級實施，確保房地產評估推廣工作信息暢通、資源利用充分，組織協調有力、任務完成徹底、經費保障到位。

3、各部門要按照分工職責，將工作責任落實到崗、到人，將責任股室、聯絡人員名單及聯系方式，報縣領導小組辦公室。

4、縣領導小組辦公室要強化任務考核，定期抽調專人，開展聯合督促檢查，深入一線研究解決存在的矛盾和問題，及時通報各成員單位工作進度，確保工作平穩、有序開展。