土地調控調研報告

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一、土地調控的主要政策

自**年10月《國務院關于深化改革，嚴格土地管理的決定》下發以來，土地作為宏觀調控的重要手段，國務院和國家土地行政主管部門又相繼出臺了《國務院關于加強土地宏觀調控有關問題的通知》、《國務院關于促進節約集約用地的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設項目用地預審管理辦法》、《關于實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》以及《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等一系列土地調控政策，歸納起來主要有以下幾個方面：

1、嚴格了規劃管理，各類建設項目用地必須符合土地利用總體規劃。

對不符合規劃的建設用地，除經國務院和省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地可依據國務院和省級人民政府批準的文件修改土地利用總體規劃外，各級地方政府不得擅自調整或修改市、縣、鄉鎮級土地利用總體規劃。嚴禁通過調整修改土地利用規劃，規避建設項目占用基本農田。

2、調整了計劃管理模式。

各類新增建設用地必須有土地利用計劃，各級政府不得違反年度計劃批準土地。新修訂的《土地利用計劃管理辦法》把過去只對農用地轉為建設用地計劃控制調整為不僅對農用地轉為建設用地進行計劃控制，還將未利用土地納入計劃管理。此外，將過去強調對建設用地總規?？刂?，調整為重點對城鄉建設用地總規模控制，將國家批準的大型能源、交通、水利等單獨選址項目用地計劃，與城鎮建設用地計劃分開下達。

3、強化了建設項目用地的預審。

新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》把用地預審作為項目核準、備案、審批的前置條件。通過對投資強度、容積率，是否符合規劃，是否有計劃，征收土地補償是否到位，是否壓覆重要礦產資源，是否在地質災害易發區等進行審查出具意見。

4、增加了土地征收報批難度。

（1）對報件材料的要求越來越多、越來越嚴。2007年用地報批材料與以往相比在數量上大大增加，在質量上更加嚴格，2007年新增了經被征地農民每戶簽字的告知書確認表、社會保障部門審查說明及表格、項目未動工說明、征地勘測報告及準確標注項目位置的土地利用分幅現狀圖、土地開發利用方案、單獨選址需附的土地利用總體規劃調整方案及調整圖等用地報批材料。組織匯報材料的工作量較以前成倍增加。

（2）申報審批的程序越來越多,審批時間越來越長。目前建設用地報批大致分為報前、上報審批和批后征收三個階段。征收土地方案編制前國家為保護農民利益，增設了農民知情權、聽證權、充分尊重農民意愿有關手續以及涉及被征地農民社會保障措施及資金等審批必備證明證據材料。報件的審批也由以前的會簽制度，改為會簽后再開用地報件審查會議集體審查。省廳參與審查的處室也從以前的4個，增加到現在的9個，大大延長了審批的時間。

5、提高了土地征收成本。

（1）財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合的《關于調整新增建設用地有償使用費政策等問題的通知》，將原標準提高一倍，我縣14元/m2的標準提高到28元/m2，每畝增加9333元。

（2）新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，將建設用地占用耕地的占用稅從目前水平提高了4倍左右（我縣提高后將達到10000～14000元/畝），占用基本農田的，在耕地標準上再增加50%。

6、進一步加大了基本農田保護力度。

將耕地保有量和基本農田保護面積列入政府考核的主要內容，對占補不平衡的地區一律停止各類建設用地的報批。省國土廳經省政府批準下發了《安徽省耕地保護責任目標考核細則》（皖國土資[2007]166號），并根據細則組織省監察廳、省財政廳、省農業委員會、省統計局和省國土廳等部門對各市、縣逐一考核檢查。

7、制定了失地農民養老保險的相關規定。

省政府《安徽省人民政府關于做好被征地農民就業和社會保障工作的指導意見》和勞動社會保障廳、省國土資源廳《轉發勞動保障部、國土資源部關于切實做好被征地農民社會保障工作有關問題的通知》（勞社[2007]30號），均明確要求各地建立被征地農民就業和社會保障制度，并將《被征地農民社會保障措施落實情況說明表》作為用地報批的必備材料。

8、進一步規范了國有建設用地使用權出讓程序。

程序規定受讓人必須依照國有建設用地使用權出讓合同的約定，付清全部土地出讓金后方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金交納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

9、實行了工業用地招拍掛制度。

制定了工業用地出讓最低價標準，從2007年元月1日起所有工業用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，土地出讓價格必須執行最低價標準，我縣為11.2萬元/畝。

10、對農村集體建設用地管理提出了新的要求。

土地整理折抵只能用于耕地占補平衡，城鄉建設用地增減掛鉤必須嚴格控制在國家批準的試點范圍內，土地置換納入計劃管理。

11、進一步加強了土地執法監察工作力度。

針對國發[**]28號和國發[**]31號下發以來土地違法的形勢和特點，自2006年10月以來國家開展了一系列查處土地違法違規案件的行動。一是查處土地違法違規案件專項行動。2006年10月，按照黨中央、國務院的統一部署，監察部、國土資源部印發《關于開展查處土地違法違規案件專項行動的通知》，要求各地集中時間集中力量對2005年1月至2006年9月的新增建設用地進行全面排查清理。2007年7月，按照國務院的要求，監察部、國土資源部印發《關于進一步開展查處土地違法違規案件專項行動的通知》，對繼續開展專項行動工作進行了部署。二是全國土地執法百日行動。2007年9月，國土資源部集中開展了主要以清理、查處“以租代征”、違反土地利用總體規劃擴大工業用地、違批先用等土地違法違規行為的“百日行動”。三是衛片檢查。2007年上半年和下半年，國土資源部在全國部分重點城市分別兩次開展利用衛星遙感技術的土地執法檢查工作。蕪湖市兩次均在檢查范圍。四是2007年監察部、國土資源部等五部門聯合開展了國有土地使用權出讓情況清理工作。五是2007年監察部、農業部、國土資源部等七部門聯合開展了全國農村土地突出問題專項治理工作。

二、2008年各類建設用地所面臨的形勢

2008年國家將進一步加強土地利用計劃的控制：一是縮小土地利用計劃總盤子，預計安徽省計劃要比2007年減少約15000畝，省政府分到各市的計劃將相應減少。二是省政府將土地置換納入計劃管理，初步考慮每個縣（區）置換計劃不得超過1000畝。三是土地整理新增耕地面積只能用于建設占用耕地的占補平衡，不得折抵為建設用地指標，城鄉建設用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在國家已批準的試點范圍內。四是鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，村民住宅用地，均納入土地利用年度計劃，并依法辦理用地批準手續。五是報批費用將大幅度提高。六是報批程序更加煩瑣。因此，我縣2008年用地計劃將更趨緊張，用地成本將大幅提高，用地難的矛盾更加突出。

三、幾點建議

針對上述形勢，為保障我縣經濟發展對用地需求。2008年應采取以下幾項措施：

1、鼓勵用地單位（個人）提高土地利用效率，制定一套完善的節約集約用地獎勵政策。如：超過基準地價平均容積率的建筑面積可不再收取相關的配套費用，利用原有廠區空閑地建設的給予適當優惠等。

2、建立全縣節約集約用地評價體系，綜合評判土地節約集約利用水平，其評價結果與年度建設用地計劃指標分配掛鉤，同時納入年度考核目標。

3、積極盤活存量建設用地，處置好閑置土地和利用率不高的建設用地。按照《閑置土地管理辦法》加大對已用土地的監管，對閑置、空閑土地及時清理，依法收取閑置費和收回土地使用權。

4、以好、大、高、外項目為重點開展招商活動，以便向市政府爭取用地計劃。

5、引導使用未利用地和廢棄地，對適宜開發的未利用地做出規劃，引導和鼓勵將適宜建設的未利用土地開發成建設用地。

6、利用好建設用地置換政策，積極申報建設用地置換計劃。

7、結合新農村建設，利用好農村集體建設用地。